Cải tạo chung cư cũ nội đô: cơ hội nâng cấp cuộc sống, không chỉ là phá dỡ xây lại
Cải tạo chung cư cũ Hà Nội là quá trình phá dỡ xây lại các khối nhà đã xuống cấp, cơi nới, lắp “chuồng cọp”, để xây nên những tòa cao tầng hiện đại hơn, đồng thời bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân với tiêu chuẩn an toàn chung cư và hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy đáp ứng nhu cầu sống hôm nay và nhiều thập kỷ tới. Đây không phải dự án thuần túy xây dựng, mà là một cuộc “đại phẫu” đô thị, tác động trực tiếp tới tài sản, thói quen và tương lai của hàng nghìn gia đình. Ý nghĩa lớn nhất của các dự án đang chuẩn bị khởi công là chuyển từ mô hình khu tập thể thấp tầng, cơi nới tự phát sang các tòa nhà 20–30 tầng có quy hoạch, dịch vụ và tiện ích bài bản. Hà Nội có khoảng 1.500 nhà chung cư cũ, phần lớn xây dựng giai đoạn 1960–1994, đã sử dụng hàng chục năm và bộc lộ nhiều nguy cơ mất an toàn. Nếu cư dân tiếp tục “chịu đựng” thay vì ủng hộ cải tạo toàn diện, rủi ro về kết cấu, điện, cháy nổ sẽ không tự biến mất – chúng chỉ âm thầm lớn dần cho đến khi xảy ra sự cố.
Ba điểm nóng 23 Hàng Tre, 15C Trần Khánh Dư, khu tập thể Trương Định: vì sao phải chấp nhận phá dỡ?
Nhìn vào 23 Hàng Tre, 15C Trần Khánh Dư và khu tập thể Trương Định, cư dân sẽ thấy rất rõ lý do không thể trì hoãn cải tạo toàn diện thêm nữa. Nhà 23 Hàng Tre cao 5 tầng, xây dựng giai đoạn 1984–1988 bằng kết cấu móng nông, khung cột, dầm bê tông cốt thép đổ tại chỗ, nay thuộc diện cải tạo trong kế hoạch của thành phố. Tại 15C Trần Khánh Dư, hai khối nhà 5 tầng với 49 căn hộ đã xuống cấp nghiêm trọng sau hơn 30 năm sử dụng; nhiều hộ cơi nới, làm "chuồng cọp", vừa phá kiến trúc, vừa tăng tải lên kết cấu và làm phức tạp công tác cứu nạn, cứu hộ khi cháy. Khu tập thể Trương Định sau hơn 50 năm sử dụng đã suy giảm nghiêm trọng khả năng chịu lực, nhiều vết nứt lớn, bê tông bong tróc, cốt thép ăn mòn, hệ thống điện nước chắp vá, gần như không có khả năng ứng phó ban đầu với cháy nổ. Đánh giá kiểm định kết luận khu này thuộc trường hợp phải phá dỡ do không đảm bảo an toàn chịu lực và niên hạn sử dụng. Ở đây, câu hỏi không còn là “có phá dỡ hay không” mà là “cư dân sẽ tham gia, giám sát quá trình phá dỡ xây lại như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình”.
Tái định cư tại chỗ: ở lại chính mảnh đất quen thuộc, nhưng trong không gian khác hẳn
Nỗi lo lớn nhất của cư dân chung cư cũ Hà Nội là: cải tạo xong có được về ở lại chỗ cũ hay phải đi nơi khác? Câu trả lời trong các dự án nội đô hiện nay khá rõ: nguyên tắc chung là tái định cư tại chỗ. Ở phương án 15C Trần Khánh Dư, tòa nhà mới cao 21 tầng, 4 tầng hầm, trong đó tầng 4–8 là căn hộ tái định cư, tầng 9–21 là căn hộ thương mại với 48 căn dành cho tái định cư tại chỗ, 59 căn thương mại, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 355 người. Đại diện chính quyền địa phương tại Trương Định khẳng định quan điểm “không làm thiệt cho dân, không làm thiếu cho dân”, nhấn mạnh chính sách tái định cư tại chỗ để cư dân ổn định cuộc sống tại chính nơi ở cũ với chất lượng nhà tốt hơn. Tuy vậy, tái định cư tại chỗ không tự động nghĩa là “mỗi người giữ nguyên diện tích, vị trí căn hộ như cũ”. Diện tích hợp pháp sẽ được tính hệ số bồi thường theo Nghị định 98/2024 và Nghị quyết 66/2026, với hệ số K=2 cho trường hợp thỏa thuận và K=1,2 cho căn tầng 1, K=1,0 cho căn từ tầng 2 trở lên nếu không thỏa thuận. Cư dân cần đọc kỹ phương án, đối chiếu diện tích và vị trí căn hộ thực tế của mình, vì đó là nền tảng để quyết định ký hay không ký vào thỏa thuận với chủ đầu tư.
Quy trình từ di dời, phá dỡ đến nhận nhà mới: cư dân cần chủ động ở từng bước
Khi dự án cải tạo chung cư cũ bước vào giai đoạn thực thi, cư dân không nên đứng ngoài cuộc, mà phải nắm rõ từng bước để chủ động sắp xếp cuộc sống. Với khu tập thể Trương Định, kế hoạch xây dựng lại kéo dài từ quý III/2026 đến quý IV/2029; trong đó giai đoạn xây dựng chính dự kiến 36 tháng. Quy trình gồm: lựa chọn chủ đầu tư (khoảng 45 ngày), di dời (tối đa 6 tháng từ khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư được ít nhất 51% chủ sở hữu đồng thuận), phá dỡ (45 ngày sau khi bàn giao đủ mặt bằng), rồi đến thi công. Trong thời gian tạm cư, cư dân được hỗ trợ tiền thuê nhà theo Nghị quyết 66/2026 và phương án được phê duyệt: 3 năm đầu thành phố hỗ trợ 100%, năm thứ 4–5 thành phố và chủ đầu tư mỗi bên 50%, từ sau năm thứ 5 chủ đầu tư hỗ trợ toàn bộ. Câu chuyện ở đây không chỉ là “được hỗ trợ bao nhiêu” mà là làm sao kiểm soát tiến độ để giai đoạn tạm cư không kéo dài ngoài dự kiến. Người dân cần yêu cầu cơ chế cập nhật tiến độ minh bạch, lịch bàn giao nhà mới rõ ràng, và điều khoản xử lý nếu dự án chậm trễ.
Từ chung cư cũ xuống cấp tới cao ốc 20–30 tầng: làm thế nào để an toàn chung cư không chỉ nằm trên giấy?
Điều đáng mừng là các dự án cải tạo hiện nay không chỉ nâng số tầng, mà đặt lại chuẩn an toàn chung cư từ gốc. Thành phố đặt mục tiêu khởi công 8 dự án cải tạo, gồm 23 Hàng Tre – 162 Trần Quang Khải, 15C Trần Khánh Dư, khu tập thể Trương Định, cùng các khu Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, khu 3 tầng phường Hà Đông và Thanh Xuân Bắc. Nhiều nơi sẽ được xây lại thành các tòa cao 20–30 tầng, có hầm để xe, hệ thống báo cháy, chữa cháy, thoát nạn, cùng hạ tầng điện nước đồng bộ. Nhưng nếu cư dân coi đó là việc “của nhà nước và chủ đầu tư”, chất lượng an toàn sẽ khó bền vững. Những chung cư đã hơn 30–50 năm sử dụng cho thấy một bài học rõ ràng: cơi nới, lắp "chuồng cọp" để tăng diện tích và sử dụng tùy tiện hệ thống điện có thể khiến cả công trình bước vào trạng thái nguy hiểm. Khi chuyển sang cao ốc mới, cư dân cần chấp nhận rằng không thể lặp lại thói quen cũ – từ việc cấm tự ý cơi nới, đến tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy, sử dụng không gian chung đúng chức năng. Chỉ khi cộng đồng cư dân đồng thuận, an toàn chung cư mới trở thành thực tế hàng ngày, không phải khẩu hiệu treo trong phòng sinh hoạt cộng đồng.
