Người mua làm đúng vẫn có thể mất quyền lợi
Trách nhiệm chủ đầu tư trong dự án nhà ở sai phạm là nghĩa vụ phải chịu hậu quả pháp lý, hoàn trả hoặc bồi thường cho người mua và khắc phục thiệt hại do hành vi của mình gây ra. Đây phải là nguyên tắc bảo vệ người dân đã thực hiện đầy đủ hợp đồng, thay vì để họ chịu rủi ro thay cho doanh nghiệp.
Chiều 28/10, khi Quốc hội thảo luận dự án Luật Nhà ở sửa đổi, các đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế bảo vệ người mua tại dự án vướng pháp lý kéo dài. Thực tế, người dân có thể đã nhận nhà và sinh sống ổn định nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn thế chấp hoặc vi phạm pháp luật. Hợp đồng đã được thực hiện đầy đủ không đồng nghĩa quyền sở hữu được bảo đảm.
Đây không phải một rủi ro giấy tờ nhỏ: khi quyền sở hữu bị treo, người mua có thể mắc kẹt với tài sản mình đã trả tiền nhưng chưa thể xác lập đầy đủ quyền. Vì vậy, bảo vệ người mua nhà cần bắt đầu từ nguyên tắc không chuyển nghĩa vụ khắc phục sai phạm của doanh nghiệp sang cư dân.
Căn hộ sai quy hoạch phải bị phát hiện trước khi bán
Hồ sơ được phê duyệt mà căn hộ đưa ra kinh doanh lại khác là lỗ hổng không thể đẩy cho người mua tự phát hiện. Sáng 30/10, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ với quy hoạch và thiết kế trước khi giao dịch.
Mỗi dự án đã có hồ sơ xác định số tầng, số căn và diện tích; cơ quan có trách nhiệm phải đối chiếu các dữ liệu ấy, công khai căn hộ đủ điều kiện bán và cảnh báo, ngăn giao dịch đối với căn vi phạm. Nếu chỉ xử lý sau khi người dân đã mua và dọn vào ở, hậu kiểm biến thành cách ghi nhận thiệt hại chứ không còn là biện pháp phòng ngừa.
Quy mô rủi ro đã hiện rõ: hơn 3.900 căn hộ tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh ở Hà Nội nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Con số ấy cho thấy căn hộ sai quy hoạch không phải vấn đề trừu tượng; một quyết định xử lý công trình có thể đảo lộn nơi ở của hàng nghìn hộ gia đình.
Bồi thường phải đi cùng khắc phục và chế tài
Buộc chủ đầu tư hoàn trả, bồi thường sai phạm và khắc phục hậu quả là yêu cầu tối thiểu, nhất là khi công trình phải phá dỡ và ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân. Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị hoàn thiện các quy định để doanh nghiệp chịu trách nhiệm đến cùng, thay vì hưởng lợi từ căn hộ vi phạm rồi để cư dân gánh hậu quả.
Chế tài chỉ có tác dụng nếu vừa buộc khắc phục thiệt hại, vừa thu hồi khoản lợi bất hợp pháp. Đại biểu cũng yêu cầu làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm; nếu không, quy định về công khai thông tin và điều kiện kinh doanh khó tạo được sức răn đe.
Với dự án buộc phải xử lý, phương án đối với cư dân phải cụ thể. Theo phương án được HĐND thành phố Hà Nội thông qua sáng 28/10, các dự án sai phạm được rà soát, phân thành hai nhóm; trường hợp phải di dời, người dân được nhận bồi thường trong 90 ngày và có thể thỏa thuận mua nhà thuộc dự án của chủ đầu tư, còn người thuộc diện mua nhà ở xã hội được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư không qua bốc thăm.
Luật phải bảo vệ người mua, không hợp thức hóa rủi ro
Một cơ chế có ý nghĩa phải xử lý cả hai đầu: ngăn căn hộ sai quy hoạch được đưa ra bán và giải quyết quyền lợi của người đã mua khi vi phạm bị phát hiện. Với căn hộ đủ điều kiện pháp lý, không tranh chấp và không bị ràng buộc bởi biện pháp bảo đảm hay hạn chế giao dịch, cần nghiên cứu cách cấp giấy chứng nhận riêng, không để sai phạm ở phần khác của dự án tiếp tục treo quyền của cư dân.
Đồng thời, luật cần ấn định rõ thời hạn chủ đầu tư khắc phục và trách nhiệm phối hợp của cơ quan có thẩm quyền. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực hoặc không thực hiện cam kết, cơ chế thay thế phải bảo toàn quyền hợp pháp đã hình thành của cư dân, chứ không thể biến việc xử lý dự án thành một lần chuyển rủi ro.
Kết luận cần dứt khoát: người mua không thể bị xem là bên chịu trách nhiệm cho sai phạm mà họ không trực tiếp gây ra. Chỉ khi chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường, sửa sai và mất khoản lợi bất hợp pháp, còn cơ quan quản lý chịu trách nhiệm kiểm tra từ trước khi bán, thị trường mới có động lực tuân thủ thay vì chờ vi phạm bị phát hiện.
