Giữ ưu đãi ở lại với đúng người thụ hưởng
Bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm là việc chủ sở hữu chuyển nhượng căn nhà sau khi đã thanh toán đủ tiền mua và hết thời hạn hạn chế giao dịch, nhưng người mua lại vẫn phải thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đây là thay đổi Chính phủ đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, thay cho cơ chế cho phép bán theo thị trường sau 5 năm và khi đáp ứng các điều kiện luật định.
Lý do siết quy định không khó nhận ra: nhà ở xã hội được hỗ trợ bằng nguồn lực công để giúp người thu nhập thấp và người lao động có chỗ ở, không phải tạo cơ hội đầu tư hưởng chênh lệch. Theo chuyên gia môi giới Nguyễn Chí Thanh, có trường hợp chủ nhà bán sau thời hạn hạn chế và hưởng phần tăng giá gắn với ưu đãi chính sách. Một số căn hộ sau thời hạn này đã tăng giá đáng kể, có căn tiệm cận nhà ở thương mại. Vì vậy, giới hạn người mua lại là cách hợp lý để giữ mục tiêu an sinh, thay vì để ưu đãi ban đầu biến thành lợi ích đầu cơ.
Quyền bán còn đó, nhưng thị trường hẹp hơn
Đề xuất không tước quyền bán của chủ sở hữu; nó thu hẹp nhóm người được mua. Người bán vẫn có thể chuyển chỗ ở, nhưng phải tìm người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội và căn nhà phải có Giấy chứng nhận. Hệ quả là giao dịch thứ cấp không còn mở cho mọi người có nhu cầu như cơ chế thị trường thông thường. Với người mua thuộc nhóm thụ hưởng, giới hạn này có thể giữ căn hộ ở mức dễ tiếp cận hơn và tránh giá bị đẩy theo thị trường tự do.
Cân bằng chính sách nằm ở chỗ kiểm soát đúng đối tượng mà không biến căn nhà thành tài sản khó bán. Một cư dân được hỏi kỳ vọng nếu thủ tục mua nhà ở xã hội được rút gọn, nhiều người sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà và sức ép giá có thể giảm. Nhưng kỳ vọng đó chỉ thành hiện thực nếu người bán chính đáng không phải chờ quá lâu mới tìm được người mua đủ điều kiện. Thị trường hẹp hơn có thể đúng về mục tiêu, song cần có lối ra rõ ràng cho người phải chuyển nhà.
Nút thắt có thể nằm ở thẩm định và chứng minh thu nhập
Rủi ro lớn nhất của quy định mới không chỉ là số người mua giảm, mà là ai sẽ xác nhận họ đủ điều kiện và trong bao lâu. Hồ sơ có thể phải làm rõ thu nhập, tình trạng nhà ở, đất đai, cư trú và diện chính sách; người bán không có thẩm quyền kiểm tra đầy đủ dữ liệu của bên mua. Vì vậy, chứng minh thu nhập không thể chỉ là yêu cầu trên giấy: nếu thiếu cách xác thực thống nhất, cả người mua đủ chuẩn lẫn người bán có nhu cầu chính đáng đều dễ mắc kẹt.
Khâu thẩm định hồ sơ vốn đã có thể kéo dài; chuyên gia nhà ở Nguyễn Hoàng Nam cho biết việc xác định người đủ điều kiện ở các dự án có khi mất vài tháng, và xét tư cách người mua lại trong một giao dịch riêng lẻ cũng rất khó. Khi phải chờ lâu, giao dịch có thể đình trệ dù cả hai bên đều thiện chí. Đề xuất phân công UBND cấp xã tiếp nhận, xét duyệt đối tượng và hồ sơ, sau đó Sở Xây dựng thẩm định cuối cùng có thể tạo đầu mối rõ hơn, nhưng chỉ hữu ích nếu đi kèm thời hạn xử lý cụ thể.
Muốn siết đúng, phải làm thủ tục gọn
Cách bền vững hơn là chuyển từ xác minh rời rạc bằng giấy tờ sang dữ liệu liên thông về nhà ở xã hội, tình trạng sở hữu và lịch sử hưởng chính sách. Nguồn lực công nghệ cần kết nối được các thông tin cần thiết để xác thực điều kiện mua nhà, đồng thời quy định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và thời hạn trả lời. Nếu không, quy định chống trục lợi có thể vô tình tạo thêm chi phí thời gian cho chính nhóm người mà chính sách muốn bảo vệ.
Cũng cần tính đến trường hợp chủ sở hữu buộc phải bán nhưng khó tìm người mua đủ điều kiện. Cơ chế hỗ trợ chuyển nhượng hoặc thu mua trong những tình huống chính đáng là hướng có thể nghiên cứu, thay vì để người bán mắc kẹt trong một thị trường quá hẹp. Kết luận, siết người được mua lại là cần thiết để nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng đối tượng; nhưng hiệu quả sẽ phụ thuộc vào một quy trình xác minh nhanh, minh bạch và khả thi. Kiểm soát trục lợi không nên đồng nghĩa với làm tê liệt giao dịch hợp pháp.
