Niên hạn chung cư là gì và vì sao không đồng nghĩa “hết nhà”?
Niên hạn sử dụng chung cư là khoảng thời gian công trình được thiết kế để khai thác an toàn, được ghi trong hồ sơ thiết kế và được điều chỉnh theo kết quả kiểm định thực tế của cơ quan có thẩm quyền, dùng để đánh giá vòng đời và mức độ an toàn của tòa nhà chứ không phải thời hạn tồn tại của quyền sở hữu căn hộ. Niên hạn, nói thẳng ra, là tuổi thọ kỹ thuật của công trình, không phải “hạn sử dụng” của quyền tài sản. Luật đã nói rất rõ: hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không làm căn hộ đột ngột mất giá trị hay khiến quyền sở hữu tự động chấm dứt. Nếu chung cư xuống cấp, Nhà nước buộc phải kiểm định để quyết định: tiếp tục sử dụng, sửa chữa hay phá dỡ, trên cơ sở đặt an toàn cư dân lên hàng đầu. Vấn đề không phải là chung cư hết niên hạn thì mất nhà, mà là bạn hiểu và bảo vệ quyền của mình đến đâu.
Thời hạn sử dụng nhà, pháp luật xây dựng và cách Nhà nước “tính tuổi” chung cư
Thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải con số tùy hứng của chủ đầu tư, mà được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và tính từ khi công trình được đưa vào khai thác, sử dụng. Luật Nhà ở quy định thời hạn này phải ghi trong văn bản thẩm định, đồng thời được điều chỉnh dựa trên thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Nói cách khác, pháp luật xây dựng là khung kỹ thuật, còn Luật Nhà ở là “bản hướng dẫn” về cách ứng xử với chung cư khi nó già đi. Khi nhà chung cư chưa hết thời hạn theo thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập, bắt buộc phải sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo thiết kế; nếu việc sửa chữa không đảm bảo, phải xác định lại thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo. Đây là cơ chế linh hoạt, tránh cực đoan: không phá dỡ vì con số trên giấy, cũng không cố ở trong nhà nguy hiểm.
Quyền sở hữu căn hộ khi chung cư hết niên hạn: Mất gì, còn gì?
Điểm người mua hay hiểu sai là đánh đồng thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ, trong khi luật sư đã nhấn mạnh đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Niên hạn trước hết là căn cứ để đánh giá vòng đời và mức độ an toàn của công trình, không đồng nhất với thời hạn tồn tại của quyền tài sản. Luật không hề quy định cứ đến đúng thời điểm hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế thì căn hộ mất giá trị hoặc quyền sở hữu đương nhiên chấm dứt. Thậm chí, hết thời hạn sử dụng cũng không đồng nghĩa công trình phải phá dỡ, và việc phá dỡ càng không có nghĩa người dân mất toàn bộ quyền, lợi ích của tài sản. Ngược lại, nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ khi họ không có nhu cầu. Nếu quy hoạch không cho phép xây lại chung cư, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn cấp xã hoặc xã lân cận. Ai nghĩ “hết niên hạn là mất trắng” là đang tự làm mình yếu thế khi thương lượng.
Khi nào chung cư buộc phải phá dỡ và cư dân được đối xử ra sao?
Luật Nhà ở quy định rõ các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, trong đó bao gồm cả khi đã hết thời hạn sử dụng nhưng phải phá dỡ và cả khi chưa hết hạn nhưng công trình hư hỏng, xuống cấp, không còn an toàn. Dự thảo luật tiếp tục chi tiết hóa: chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai; có nguy cơ sập đổ; hệ thống PCCC, cấp nước, thoát nước, cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng tiêu chuẩn; hoặc kết cấu chính như móng, cột, tường, dầm, xà hư hỏng đến mức không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường đều có thể buộc phải phá dỡ. Khi phải phá dỡ mà chưa có trong chương trình phát triển nhà ở, UBND cấp tỉnh phải bố trí chỗ ở tạm thời và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở. Nói cách khác, Nhà nước không được phép “bảo dỡ thì dỡ rồi mặc kệ”, mà bị ràng buộc trách nhiệm cụ thể với cư dân.
Người mua và chủ căn hộ phải làm gì trước chuyện chung cư hết niên hạn?
Nếu đang hoặc chuẩn bị mua căn hộ, bạn không nên bị ám ảnh bởi con số 50 hay 70 năm in trên hồ sơ; điều quan trọng hơn là hiểu nó được xác định trên cơ sở nào, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được xác lập ra sao, cơ chế kiểm định – di dời – phá dỡ khi công trình xuống cấp như thế nào, và phương án bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nếu phải phá dỡ. Người mua phải đọc kỹ hợp đồng mua bán, Giấy chứng nhận và các hồ sơ pháp lý để biết rõ quyền và nghĩa vụ của mình khi công trình cần cải tạo hoặc xây dựng lại. Khi chung cư đã cũ, cư dân nên chủ động yêu cầu kiểm định thay vì sợ “đụng vào là mất nhà”. Chính sách hợp lý, như luật sư đã nói, phải đồng thời bảo vệ an toàn tính mạng, sức khỏe cư dân và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Muốn thế, mỗi người mua nhà phải trở thành một “người tiêu dùng pháp lý” tỉnh táo, không giao phó số phận tài sản của mình cho tin đồn.
