Gần metro không đồng nghĩa với bất động sản sẽ bứt giá
Metro và giá bất động sản là mối quan hệ trong đó tuyến đường sắt đô thị có thể cải thiện kết nối, tái tổ chức không gian thành phố, phân bố dân cư – việc làm – dịch vụ và từ đó làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng vị trí gần ga metro chỉ tạo lợi thế khi gắn với khả năng tiếp cận thực tế và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Vấn đề ở TP.HCM hiện nay là tâm lý thị trường vẫn đang “thần thánh hóa” khoảng cách tới ga, trong khi phần lớn người mua nhà sẽ sống với trải nghiệm đi lại hàng ngày, chứ không sống bằng bản đồ quy hoạch. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro đã tăng giá cao hơn khoảng 10 – 20% so với mặt bằng chung trong hai năm qua, nhưng con số này không tự động áp dụng cho mọi tài sản chỉ vì nằm sát nhà ga.
Chất lượng kết nối thực tế quan trọng hơn khoảng cách trên bản đồ
Lý do khiến nhiều bất động sản gần metro không tăng giá như kỳ vọng nằm ở chất lượng kết nối thực tế: đường đi bộ có an toàn, có xe buýt trung chuyển, có dịch vụ thiết yếu hay không. Một dự án cách ga 500m nhưng phải băng qua đường nguy hiểm, thiếu vỉa hè, không có tuyến xe buýt hay cửa hàng tiện lợi quanh khu ở sẽ khó tạo lợi thế dù trên bản đồ nhìn rất “đẹp”. Ngược lại, những dự án xa ga hơn nhưng được tổ chức kết nối tốt, đường tiếp cận thông suốt và đưa cư dân đến các trung tâm việc làm bằng metro lại có giá trị sử dụng cao hơn. VARS IRE khuyến nghị người mua không nên dừng lại ở yếu tố khoảng cách, mà phải xem kỹ khả năng tiếp cận thực tế, kết nối xe buýt, mật độ việc làm – dịch vụ xung quanh và hành trình đi lại hàng ngày của chính mình.
Trung tâm đô thị xung quanh nhà ga mới là “máy gia tốc” giá trị
Cốt lõi của câu chuyện metro và giá bất động sản không nằm ở việc có thể đi bộ đến ga, mà ở chỗ ga đó có trở thành một trung tâm đô thị xung quanh nhà ga hay không. Như một chuyên gia nhận định: “Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không”. Trung tâm đô thị đúng nghĩa phải có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng mỗi ngày, tạo ra dòng người – dòng tiền ổn định thay vì chỉ vài chuyến tàu ghé qua. Nếu khu vực chỉ có một tuyến metro đi qua nhưng không có hệ sinh thái đô thị đi kèm, giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn; nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ “nhảy cóc” thường phải đối mặt với giai đoạn điều chỉnh khi thị trường nhận ra khoảng cách tới ga không thể thay thế cả một trung tâm sống – làm việc – giải trí.
TOD: không phải câu chuyện đầu cơ mà là lối sống gắn với metro
Muốn metro trở thành động lực tăng giá bền vững, phải nhìn nó trong bức tranh phát triển bất động sản TOD – mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng. TOD không dừng lại ở việc dựng vài tòa nhà gần ga, mà là thiết kế một khu đô thị nén, đi bộ được, có việc làm, tiện ích, trường học, dịch vụ ngay trong bán kính sử dụng hàng ngày. Nếu chỉ coi metro và phát triển bất động sản TOD là câu chuyện tăng giá đất, thị trường rất dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ, mua đi bán lại dựa trên tin đồn quy hoạch thay vì giá trị sử dụng thực tế. Khi metro vận hành đúng tiến độ, kèm theo mạng lưới xe buýt, không gian công cộng chất lượng, TOD sẽ chuyển lợi ích từ người sở hữu đất nền sang người ở thật: họ tiết kiệm chi phí đi lại, thời gian di chuyển, tiếp cận việc làm – dịch vụ tốt hơn mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.
TP.HCM và cơ hội định nghĩa lại giá trị quanh mạng lưới đường sắt đô thị
TP.HCM đang bước vào giai đoạn mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km, trong đó tuyến số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương đã khởi công và thêm 4 dự án metro dài khoảng 138,8 km dự kiến khởi công trong thời gian tới. Khi hàng trăm cây số đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao cùng được triển khai, metro không còn là một công trình giao thông độc lập, mà là khung xương để tổ chức lại không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và dịch vụ. Người mua nhà có thể tiếp cận trung tâm việc làm, giáo dục, dịch vụ với chi phí hợp lý hơn nếu sống tại những khu vực thật sự được kết nối tốt với metro, không chỉ trên bản đồ mà trong từng chuyến đi. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thành hiện thực khi hạ tầng hoàn thành đúng tiến độ, hệ sinh thái đô thị quanh ga được xây dựng đồng bộ; nếu không, ga metro sẽ là điểm dừng đơn lẻ, còn bất động sản xung quanh vẫn phải tự “bơi” bằng đường bộ truyền thống.
