Nút thắt khiến dự án mắc kẹt
Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án từ chủ đầu tư hiện tại sang nhà đầu tư khác, để dự án có thể tiếp tục được triển khai và khai thác. Nhưng quy định buộc hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng có thể khóa chặt lối thoát của doanh nghiệp đang cạn nguồn lực. Ngày 22/10/2026, tại phiên thảo luận về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, các đại biểu Quốc hội nêu vướng mắc này cùng những vấn đề về dòng tiền và quyền lợi người mua nhà. Theo khoản 4 Điều 30 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án. Doanh nghiệp cần chuyển nhượng vì không còn khả năng chi trả, nhưng lại phải có tiền hoàn tất nghĩa vụ mới được chuyển nhượng: vòng luẩn quẩn ấy khiến dự án đình trệ, vốn tín dụng bị mắc kẹt và người mua nhà tiếp tục chờ đợi.
Chuyển nghĩa vụ, không xóa nghĩa vụ
Giải pháp được đề xuất là cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính còn thiếu, thay vì bắt chủ đầu tư cũ thanh toán toàn bộ trước khi giao dự án. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị luật hóa cơ chế này cùng các điều kiện cụ thể. Một phương án khác là để bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng cam kết bằng văn bản, chịu trách nhiệm liên đới với nghĩa vụ đối với Nhà nước và bên thứ ba. Đây là hướng xử lý hợp lý: thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ, không miễn hoặc giảm khoản phải nộp, đồng thời mở cơ hội cho dự án tiếp tục. Để tránh biến cơ chế thành đường vòng né trách nhiệm, khoản phải nộp cần được cơ quan có thẩm quyền xác định, kiểm chứng; bên nhận phải chứng minh năng lực tài chính. Luật cũng cần quy định thời hạn, biện pháp bảo đảm và cách xử lý nếu cam kết không được thực hiện. Có thể yêu cầu thanh toán trực tiếp một phần giá trị chuyển nhượng vào ngân sách để thực hiện nghĩa vụ đất đai.
Khơi thông vốn, giảm sức ép nợ xấu
Tác động của đề xuất vượt ra ngoài từng thương vụ. Đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo thành một chuỗi thể chế liên kết: vướng ở một khâu có thể làm ngưng cả quá trình phát triển, giữ chặt vốn đầu tư và gia tăng áp lực nợ xấu ngân hàng. Vì vậy, sửa đổi luật đất đai cần đi cùng việc rà soát Luật Nhà ở và luật kinh doanh bất động sản, thay vì sửa riêng lẻ rồi tạo thêm điểm lệch giữa các quy định. Đại biểu Nguyễn Hữu Nghĩa nhận định cơ chế chuyển nhượng khi chưa hoàn tất nghĩa vụ có thể giúp tháo gỡ dự án dở dang, hỗ trợ các ngân hàng thương mại tái cấu trúc khoản vay và xử lý nợ xấu. Ý nghĩa thực tế là giải phóng vốn đang mắc kẹt để nhà đầu tư đủ năng lực hoàn thiện dự án, đưa sản phẩm ra thị trường và khôi phục thanh khoản bất động sản. Nguồn thu từ đất hiện đóng góp 60% đến 65% tổng chi đầu tư công cấp xã, phường, cho thấy thị trường đình trệ còn ảnh hưởng tới ngân sách địa phương.
Điều kiện để cải cách có ích cho người mua nhà
Nới điều kiện chuyển nhượng chỉ đáng ủng hộ nếu quyền lợi người mua nhà được giữ nguyên sau khi đổi chủ đầu tư. Dự án không được tiếp tục thì khách hàng có thể phải khởi kiện tại tòa án hoặc trọng tài, trong khi hiệu lực của các thỏa thuận cũng khó xác định. Vì thế, việc đổi chủ không thể trở thành lý do buộc người mua ký lại hợp đồng với điều khoản bất lợi hơn. Ba dự thảo luật cần thống nhất rõ nghĩa vụ nào phải hoàn thành trước giao dịch, nghĩa vụ nào được bên nhận kế thừa, cũng như thời điểm xác lập quyền sở hữu, hiệu lực hợp đồng và đăng ký quyền. Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đã đề nghị rà soát tính thống nhất giữa các dự thảo về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Những nội dung này sẽ tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện dự thảo. Kết luận, cơ chế mới có thể mở khóa thanh khoản và thúc đẩy dự án hoàn thành, nhưng chỉ thành công khi nghĩa vụ công được bảo đảm và người mua không phải gánh rủi ro thay doanh nghiệp.
