Từ gần trung tâm sang gần ga: tiêu chí chọn nhà đổi chiều
Mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) là cách quy hoạch nhà ở, việc làm, dịch vụ và không gian công cộng tập trung quanh các đầu mối vận tải, để người dân dễ tiếp cận nhiều nhu cầu hằng ngày mà không phải lệ thuộc vào xe cá nhân. Đây không còn là khái niệm quy hoạch xa vời: tại Hà Nội và TP.HCM, mạng lưới metro đang khiến người mua cân nhắc thời gian tới ga bên cạnh khoảng cách tới trung tâm hay mặt đường lớn. Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, người mua đang chuyển từ ưu tiên gần đường lớn sang chú trọng khả năng tiếp cận ga metro. Sự thay đổi ấy hợp lý với gia đình trẻ và người lao động muốn sống xa lõi đô thị nhưng vẫn đi làm thuận tiện. Tuy nhiên, “gần metro” chỉ có ý nghĩa khi hành trình từ cửa nhà tới ga dễ đi, an toàn và tiết kiệm thời gian.
Mức tăng giá hấp dẫn, nhưng không phải bảo chứng
Sức hút của bất động sản gần metro có dữ liệu hậu thuẫn, nhưng cũng dễ bị biến thành câu chuyện bán hàng. Báo cáo JLL công bố tháng 9/2025 ghi nhận các dự án TOD ở Hà Nội và TP.HCM tăng giá 8–19% mỗi năm trong giai đoạn metro được triển khai và đưa vào vận hành. Riêng Hà Nội, các dự án gần metro tăng 19% trong năm 2022, cao hơn mức tăng 12% của thị trường chung. Đây là tín hiệu về giá trị của kết nối, không phải lời hứa rằng mọi căn hộ cạnh một tuyến quy hoạch sẽ sinh lời tương tự. Giá có thể đi lên vì kỳ vọng, đầu cơ hoặc nguồn cung khan hiếm, trước khi hạ tầng và dịch vụ thực sự xuất hiện. Người mua ở thực nên đánh giá thời gian di chuyển hiện tại, còn nhà đầu tư cần tách lợi ích đã có khỏi lợi ích mới nằm trên bản vẽ.
Quy hoạch lớn mở cơ hội, tiến độ mới quyết định giá trị
Quy mô đầu tư khiến metro trở thành lực định hình đô thị trong nhiều thập niên, nhưng khoảng cách giữa quy hoạch và vận hành vẫn là rủi ro lớn. Quy hoạch metro Hà Nội đặt mục tiêu xây dựng mạng lưới đường sắt đô thị dài khoảng 979 km, trong đó dự kiến đầu tư 500 km đến năm 2035 và hoàn thiện 479 km giai đoạn 2036–2045. Giữa tháng 10/2026, thành phố ký hợp đồng thực hiện năm tuyến dài tổng cộng 253 km. TP.HCM dự kiến đầu tư 27 tỷ USD để đưa mạng lưới lên 255 km vào năm 2030. Một ví dụ về tham vọng TOD tại Hà Nội là tổ hợp ga Ngọc Hồi rộng khoảng 267 ha, được nghiên cứu kết nối năm tuyến metro. Tuy vậy, hồ sơ quy hoạch chi tiết của tổ hợp vẫn đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức. Vì thế, mua nhà theo tuyến tương lai đòi hỏi kiểm tra kỹ mốc triển khai, không chỉ tin vào bản đồ quảng bá.
TOD phải phục vụ đời sống, không chỉ nâng giá đất
Metro tạo cơ hội mở rộng lựa chọn nhà ở: người trẻ và gia đình trẻ có thể tìm nơi ở xa trung tâm hơn mà vẫn giữ kết nối với việc làm, trường học và dịch vụ. Nhu cầu thuê cũng có thể tăng quanh những ga hoạt động hiệu quả. Nhưng một khu TOD không được đánh giá bằng khoảng cách đường chim bay hay mức tăng giá; người dân cần đi bộ an toàn, thuận tiện từ nhà tới ga, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu xuống tàu rồi vẫn phải dùng xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, lợi ích giao thông bị suy giảm. Thành công phụ thuộc vào việc làm, mật độ dân cư, giao thông kết nối và dịch vụ được phát triển đồng bộ. Bởi vậy, metro TP.HCM và mạng lưới Hà Nội chỉ có thể tạo giá trị nhà ở bền vững khi biến khả năng kết nối thành trải nghiệm hằng ngày, thay vì chỉ là kỳ vọng đầu tư.
