Sun Group xoay trục sang các tổ hợp đô thị – du lịch tỉnh lẻ
Sự chuyển dịch chiến lược của Sun Group thể hiện qua chuỗi dự án đô thị – du lịch quy mô lớn đồng thời triển khai tại Quảng Ngãi, Tây Nguyên và Thanh Hóa, nơi các khu đô thị mới, thành phố nghỉ dưỡng và tổ hợp ven biển được quy hoạch tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, giải trí và hạ tầng công cộng nhằm tạo các cực tăng trưởng mới ngoài các đô thị lớn truyền thống. Dự án đô thị Sun Group không còn dừng ở các khu nghỉ dưỡng biệt lập, mà hướng tới những mô hình đô thị đa chức năng gắn chặt với cấu trúc phát triển vùng. Về mặt tích cực, cách đi này có thể tạo ra những "cỗ máy tăng trưởng" mới cho các địa phương vốn còn nhiều dư địa đất đai và quỹ cảnh quan. Nhưng đồng thời, nó cũng đẩy lên tiền tuyến những nút thắt cũ của phát triển đô thị Việt Nam: quy hoạch dài hơi nhưng thi hành khó, và giải phóng mặt bằng dự án luôn là bài toán xã hội nhạy cảm. Bài toán không chỉ của riêng doanh nghiệp, mà là phép thử cho năng lực quản trị của chính quyền địa phương.
Đảo Ngọc An Phú: Từ cù lao bỏ quên thành khu đô thị Quảng Ngãi 9.727 tỷ
Tại Quảng Ngãi, Sun Group chọn một điểm bùng nổ: cù lao lớn nhất trên sông Trà Khúc – Đảo Ngọc – làm trung tâm của khu đô thị mới An Phú, dự án đô thị Sun Group được xem là một trong những dự án quy mô lớn nhất tỉnh hiện nay. Dự án đặt tại phường Trương Quang Trọng và Cẩm Thành, với diện tích sử dụng đất khoảng 161,9 ha và tổng mức đầu tư 9.727 tỷ đồng, thời hạn hoạt động 50 năm, tiến độ dự kiến 8 năm kể từ khi chính thức lựa chọn nhà đầu tư. Đáng nói, Đảo Ngọc từng được quy hoạch thành khu đô thị sinh thái cách đây gần 10 năm nhưng rơi vào đình trệ kéo dài. Việc Sun Group quay lại mặt bằng cũ mang ý nghĩa "hồi sinh" một quỹ đất bỏ quên, song cũng đồng nghĩa phải xử lý toàn bộ di sản dở dang: tâm lý chờ đợi của người dân, hồ sơ đất đai phức tạp và kỳ vọng đền bù cao hơn sau nhiều năm. Không ngẫu nhiên mà cuộc họp sáng 11/9 do Phó Chủ tịch UBND tỉnh chủ trì tập trung chính vào tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Các bước thủ tục đã khởi động: phường Trương Quang Trọng ban hành thông báo thu hồi đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất điều tra, khảo sát, kiểm đếm; song song là hoàn thiện phương án tái định cư, đánh giá tác động môi trường và lập quy hoạch chi tiết 1/500. Vấn đề không nằm ở kỹ thuật hành chính, mà ở sự đồng thuận xã hội. Nếu cơ chế bồi thường và tái định cư không thuyết phục, một cù lao từng đình trệ hoàn toàn có thể lại bị "treo" thêm một thập kỷ nữa. Câu hỏi đặt ra: An Phú có trở thành hình mẫu khu đô thị Quảng Ngãi mới – hiện đại, có nhiều công trình điểm nhấn – hay lại là một nét gạch nữa trên bản đồ quy hoạch nhưng thi công dang dở? Câu trả lời nằm trong cách tỉnh và Sun Group đối xử với người dân ngay từ giai đoạn giải phóng mặt bằng dự án.
Măng Đen – ‘Đà Lạt thứ hai’ và bài toán giải phóng mặt bằng dự án nghỉ dưỡng
Ở Tây Nguyên, Sun Group đặt cược vào Măng Đen – vùng đất ở độ cao khoảng 1.200m, diện tích gần 40.000 ha với độ che phủ rừng trên 75%, được ví như "Đà Lạt thứ hai" của khu vực. Tại đây, doanh nghiệp triển khai Khu đô thị số 01 theo mô hình đô thị thể thao và chăm sóc sức khỏe toàn diện, kết hợp nhà ở với thương mại, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng và lưu trú, tổng vốn khoảng 6.647 tỷ đồng, mục tiêu hoàn thành vào năm 2034. Mục tiêu không nhỏ: biến Măng Đen thành điểm đến nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và du lịch, tạo một thành phố nghỉ dưỡng mới cho Tây Nguyên. Tuy nhiên, hào quang "Đà Lạt thứ hai" đang va chạm trực diện với thực tế đất đai. UBND tỉnh đã phải tổ chức đối thoại với các hộ dân bị ảnh hưởng để giải đáp kiến nghị về bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng. Phương án bồi thường đã được lập qua 7 đợt, diện tích khoảng 209,95 ha với 350 thửa đất, chi trả hơn 8,73 tỷ đồng. Nhưng ở đợt 8, diện tích thu hồi 13,74 ha với 26 thửa đất, chỉ 4 hộ đồng ý, còn 14 hộ chưa chấp nhận phương án.
Những kiến nghị tập trung vào giá bồi thường đất, cây trồng, công trình trên đất, cũng như nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Một số hộ cho rằng giá chuyển nhượng thực tế cao hơn mức áp dụng bồi thường, đề nghị làm rõ căn cứ xác định giá đất. UBND xã Măng Đen còn kiến nghị xem xét lại một số phương án cũ và đề xuất hỗ trợ 100% với cây trồng chưa đủ điều kiện bồi thường, nhà và công trình sản xuất, cùng việc hỗ trợ 100% giá đất nông nghiệp cùng loại nếu đơn giá bồi thường thấp hơn đáng kể so với thực tế. Đất lâm nghiệp, đất sử dụng chưa đủ điều kiện bồi thường theo Điều 101 Luật Đất đai 2024 càng làm bức tranh thêm rối. Dù Phó Chủ tịch UBND tỉnh nhấn mạnh dự án có ý nghĩa quan trọng với phát triển kinh tế – xã hội và yêu cầu các đơn vị rà soát từng trường hợp, kiểm đếm đầy đủ cây trồng để bảo đảm quyền lợi người dân, thực tế cho thấy: nếu không giải bài toán công bằng đất đai, tham vọng đầu tư du lịch Tây Nguyên của Sun Group rất dễ bị chính cộng đồng địa phương làm chậm lại.
Sầm Sơn: Gần 43 ha đất ven biển và tham vọng tái định nghĩa đô thị du lịch
Ở phía Bắc, Sun Group tiếp tục mở rộng danh mục bằng tổ hợp đô thị du lịch biển Sầm Sơn, vốn đầu tư khoảng 25.000 tỷ đồng, trong đó hai dự án thành phần là Khu đô thị Quảng trường biển Sầm Sơn và Khu đô thị nghỉ dưỡng và công viên vui chơi giải trí Nam sông Mã vừa được tỉnh Thanh Hóa giao đất cho Công ty cổ phần Tập đoàn Mặt Trời triển khai. Đây là bước đi rõ ràng: bám vào hạ tầng không gian công cộng (quảng trường biển, trục cảnh quan lễ hội) để tạo giá trị gia tăng cho khu đô thị và sản phẩm bất động sản. Theo quyết định giao đất, doanh nghiệp nhận gần 4,3 ha để làm Khu đô thị Quảng trường biển Sầm Sơn, trong đó hơn 1,8 ha đất ở đô thị để xây nhà liền kề và chung cư hỗn hợp; gần 1,9 ha cho tái định cư, đất cây xanh, giao thông; còn gần 5.400 m2 đất thương mại dịch vụ được cho thuê trả tiền một lần. Khu vực này nằm trong quy hoạch gần 70 ha, với 15,3 ha xây quảng trường theo hình thức BT và hơn 39 ha đối ứng triển khai khu đô thị.
Với Khu đô thị nghỉ dưỡng và công viên vui chơi giải trí Nam sông Mã, Sun Group được giao 38,6 ha đất, khoảng 12,7 ha để xây nhà liền kề, biệt thự (có thu tiền sử dụng đất), hơn 24,8 ha làm cảnh quan, giao thông nội bộ, công viên nước và cây xanh; hơn 5.300 m2 đất công viên nước được cho thuê đến ngày 26/6, cùng gần 4.900 m2 đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho thuê 50 năm. Nhìn tổng thể, Sầm Sơn đang trở thành phòng thí nghiệm lớn cho mô hình đô thị nghỉ dưỡng ven biển: hạ tầng công cộng BT kết nối chặt với khu ở và dịch vụ. Nhưng mặt trái là nỗi lo quen thuộc: người dân bị thu hồi đất sẽ được tái định cư ở đâu, với chất lượng sống như thế nào; và liệu giá trị gia tăng từ du lịch, lễ hội có thực sự quay trở lại cộng đồng địa phương, hay chủ yếu tích tụ vào tài sản khu đô thị Sun Group?
Nút thắt giải phóng mặt bằng và bài kiểm tra cho mô hình đô thị tích hợp
Chuỗi dự án từ Đảo Ngọc An Phú, Măng Đen đến Sầm Sơn cho thấy Sun Group đang đặt cược vào các tổ hợp đô thị – du lịch tỉnh lẻ. Nhưng tone nền của bức tranh lại là công tác giải phóng mặt bằng dự án. Tại Quảng Ngãi, cuộc họp 11/9 về An Phú tập trung chính vào bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Ở Măng Đen, chính quyền phải liên tục đối thoại vì nhiều hộ dân chưa đồng thuận với giá đất và chính sách hỗ trợ. Thanh Hóa giao gần 43 ha đất cho Sun Group, đồng nghĩa một làn sóng tái định cư mới sẽ xuất hiện. Điểm tích cực là chính quyền đã thể hiện nỗ lực lắng nghe, từ việc ghi nhận kiến nghị chưa đủ cơ sở để tiếp tục rà soát ở Măng Đen đến yêu cầu giao ban hàng tháng của lãnh đạo Quảng Ngãi để kịp thời xử lý vướng mắc phát sinh. Nhưng chỉ lắng nghe là chưa đủ. Những đề xuất như hỗ trợ 100% với cây trồng, công trình sản xuất, hay xem xét lại đơn giá bồi thường cho thấy khoảng cách giữa khung pháp lý và cảm nhận công bằng của người dân vẫn còn lớn.
Nếu Sun Group muốn các dự án đô thị Sun Group trở thành hình mẫu cho đô thị tích hợp ở các tỉnh, doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quyền lực quyết định giao đất. Thay vào đó, cần coi người dân là đối tác trong quá trình chuyển đổi không gian sống, chứ không phải là "đối tượng bồi thường". Một mô hình phát triển bền vững phải trả lời được ba câu hỏi: quy hoạch có thực sự nâng chất lượng sống của cư dân gốc; lợi ích kinh tế từ du lịch và đô thị có phân phối lại hợp lý; và các thủ tục đất đai, bồi thường có minh bạch đến mức cư dân cảm thấy được tôn trọng. Nếu ba câu hỏi này không được trả lời thỏa đáng, những con số hàng nghìn tỷ cho khu đô thị Quảng Ngãi, đầu tư du lịch Tây Nguyên hay tổ hợp biển Sầm Sơn sẽ chỉ đẹp trên giấy. Còn nếu giải được bài toán xã hội, danh mục đô thị tỷ đô của Sun Group có thể trở thành chất xúc tác để bản đồ phát triển Việt Nam dịch chuyển mạnh mẽ về phía các tỉnh ngoài trung tâm.
