Khuôn khổ mới của EU: khi quyền được ở của cư dân được đặt lên trên sự tiện lợi của du khách
Quy định cho thuê ngắn hạn EU là một khuôn khổ mới do Ủy ban châu Âu đề xuất, nhằm cho phép các thành phố siết chặt hoạt động cho thuê kiểu Airbnb ở những khu vực du lịch quá tải để bảo vệ thị trường nhà ở dài hạn, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng cho cư dân đô thị và tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho chính quyền địa phương quản lý lưu trú ngắn hạn và dài hạn.
Trọng tâm của gói Đạo luật Nhà ở Giá phải chăng là bảo vệ người dân trước khủng hoảng nhà ở đang trở nên “tồi tệ” trên khắp khối 27 nước, khi giá nhà tăng khoảng 60% và tiền thuê tăng 20% trong một thập kỷ, khiến hàng triệu người khó tìm được chỗ ở đáp ứng thu nhập của họ. Theo số liệu khảo sát, 51% cư dân thành thị coi nhà ở là “vấn đề tức thời và cấp bách”. Khi một nửa dân thành phố kêu cứu như vậy, việc siết quy định Airbnb châu Âu không còn là câu hỏi “có nên hay không”, mà là “làm thế nào” và “ai phải hy sinh trước: cư dân hay du khách”.
Nhìn từ góc độ chính sách, EU đang gửi một thông điệp khá lạnh lùng nhưng thẳng thắn: ưu tiên số một là quyền ở lại thành phố của lao động thiết yếu và sinh viên, những người “không còn đủ khả năng sinh sống tại nơi họ làm việc và học tập”. Nghĩa là sự tiện lợi và đa dạng lựa chọn lưu trú châu Âu của du khách sẽ bị đặt xuống hàng thứ hai. Đó là một lựa chọn chính trị rõ ràng, và ngành cho thuê ngắn hạn phải chấp nhận bước vào cuộc chơi mới với luật chặt hơn, dữ liệu cụ thể hơn và thời hạn áp dụng được giới hạn tối đa 5 năm cho mỗi biện pháp.
Cho thuê ngắn hạn bị khoanh vùng: EU trao thêm «vũ khí» cho các thành phố
Mấu chốt của quy định cho thuê ngắn hạn EU là trao thêm quyền chủ động cho các thành phố trong việc kìm hãm Airbnb và các nền tảng tương tự. Ủy ban châu Âu đã đặt ra các điều kiện chung để địa phương có thể xác định “khu vực chịu áp lực về nhà ở” và từ đó giới hạn cho thuê kỳ nghỉ, cũng như việc mua bất động sản chỉ để cho thuê ngắn hạn.
Để áp một khu vực vào diện “stress”, chính quyền phải chứng minh trong ít nhất ba năm rằng hoạt động cho thuê ngắn hạn gây tác động tiêu cực rõ rệt đến khả năng chi trả hoặc nguồn cung nhà ở, xét tới cả xu hướng dân số, cung – cầu nhà ở và tỷ lệ giá nhà so với thu nhập. Hoạt động cho thuê ngắn hạn trên bốn nền tảng lớn đã tăng tới 93% trong giai đoạn 2018–2024, và dù chỉ chiếm khoảng 1,2% quỹ nhà ở toàn EU, tỷ trọng này có thể lên đến 20% tại một số điểm nóng du lịch. Con số này giải thích vì sao các khu trung tâm như Madrid có thể ghi nhận tới 40 căn cho thuê ngắn hạn trên mỗi 100 căn cho thuê dài hạn.
Đáng chú ý, Đạo luật Nhà ở Giá phải chăng còn nhằm bảo vệ các thành phố trước những tranh chấp pháp lý kéo dài mà giới chủ nhà và ngành du lịch thường sử dụng để phá các lệnh hạn chế. Bằng việc làm rõ khi nào biện pháp địa phương được coi là phù hợp với quy định thị trường chung EU, Brussels đang cung cấp một “lá chắn” pháp lý cho các đô thị vốn nhiều năm loay hoay giữa hai áp lực: cư dân đòi kiểm soát Airbnb, còn ngành du lịch cảnh báo mất khách. Trong bối cảnh đó, quy định Airbnb châu Âu mới giống như lời tuyên bố: thành phố có quyền giảm bớt căn hộ Airbnb nếu chứng minh được người dân đang phải ra rìa.
Tác động lên cư dân đô thị: chữa cháy nhà ở hay chỉ là động tác chính trị?
Đằng sau kỹ thuật pháp lý là một câu chuyện xã hội rất cụ thể: nhà ở giá phải chăng đang biến mất khỏi tầm với của người châu Âu. Theo dữ liệu của EU, giá nhà tại phần lớn các thủ đô đã tăng 64,9% trong giai đoạn 2015–2025, trong khi giá thuê tăng 21,8%; tiền thuê có thể chiếm tới 40% thu nhập hộ gia đình. Ngay cả gia đình trung lưu cũng ngày càng rơi vào thế “không mua nổi, không thuê nổi, không đủ điều kiện nhà ở xã hội”.
Ở những thành phố như Lisbon, Barcelona hay Praha, cư dân phàn nàn rằng các nền tảng cho thuê ngắn hạn đã rút bớt nhà ở khỏi thị trường dài hạn, đẩy giá lên cao và trong nhiều trường hợp buộc họ phải rời khỏi khu phố của mình. Người lao động thiết yếu – từ y tá tới tài xế – và sinh viên là những đối tượng bị ảnh hưởng rõ nhất. Trong bối cảnh đó, siết cho thuê ngắn hạn EU là nỗ lực đưa một phần nguồn cung nhà trở lại tay người dân địa phương, hoặc ít nhất là ngăn chặn làn sóng “Airbnb hóa” thêm trầm trọng.
Tuy nhiên, ngay cả Ủy ban châu Âu cũng thừa nhận nguồn cung nhà mới hiện quá thấp và châu lục cần hơn 2 triệu căn mới mỗi năm để giải được bài toán nhà ở. Hay nói cách khác, việc đánh vào Airbnb chỉ giải quyết phần bề nổi ở những khu du lịch chịu áp lực nặng. Nếu không đi kèm chiến lược xây thêm nhà, cải tổ chính sách đất đai, thì Đạo luật Nhà ở Giá phải chăng có nguy cơ trở thành “miếng băng dán” chính trị: trấn an cử tri ngắn hạn nhưng không thay đổi căn bản thị trường.
Airbnb phản pháo: bất ổn quy định và bài toán nguồn cung dài hạn
Airbnb không ngồi yên trước làn sóng siết quy định Airbnb châu Âu. Công ty này tuyên bố chia sẻ tham vọng khiến nhà ở dễ tiếp cận hơn, nhưng cho rằng Đạo luật Nhà ở Giá phải chăng “sẽ không bổ sung thêm một căn nhà nào cho thị trường cho thuê dài hạn, trong khi lại làm gia tăng sự bất ổn về quy định đối với các chủ nhà tại các thành phố trên khắp châu Âu”. Đại diện Airbnb còn lập luận rằng khủng hoảng nhà ở châu Âu cần “giải pháp mang tính cấu trúc” và việc thực thi luật nên tập trung vào tăng nguồn cung nhà.
Lập luận này đánh trúng một điểm yếu của chính sách: các biện pháp hạn chế phải không phân biệt đối xử, tương xứng và bị giới hạn thời gian tối đa 5 năm. Điều đó nghĩa là chính quyền địa phương phải chứng minh, cập nhật và có thể gia hạn liên tục trong một quá trình phức tạp. Nếu mỗi vài năm lại thay đổi luật, các chủ nhà nhỏ lẻ – những người dùng cho thuê ngắn hạn như nguồn thu bổ sung – sẽ chịu rủi ro lớn nhất. Airbnb không sai khi cảnh báo về “bất ổn quy định”: môi trường luật chơi thay đổi liên tục có thể khiến nhiều chủ nhà rút lui, làm méo mó cả thị trường dài hạn lẫn ngắn hạn.
Một điểm nữa thường bị bỏ qua: trong nhiều thành phố đã áp hạn chế, tiền thuê và giá khách sạn lại tăng, buộc một số nơi như Lisbon phải nới lỏng lại. Điều này cho thấy nếu chỉ siết cho thuê ngắn hạn mà không mở rộng quỹ nhà, thị trường có thể phản ứng ngược, đẩy chi phí sống của cư dân và chi phí lưu trú châu Âu của du khách cùng tăng. Nói cách khác, cuộc tranh luận giữa EU và Airbnb không chỉ là chuyện “ai đúng, ai sai”, mà là câu hỏi: có đủ can đảm và nguồn lực để đồng thời kiểm soát Airbnb và xây thêm nhà hay không.
Từ khung pháp lý đến trải nghiệm du khách: lưu trú châu Âu sẽ thay đổi ra sao?
Về mặt thủ tục, Đạo luật Nhà ở Giá phải chăng vẫn chưa phải luật hiện hành: nó cần được các cơ quan đồng lập pháp của EU đàm phán và thông qua. Nhưng kể cả ở giai đoạn dự thảo, thông điệp gửi đến thị trường lưu trú châu Âu đã khá rõ: kỷ nguyên tăng trưởng 93% của cho thuê ngắn hạn trên các nền tảng lớn trong sáu năm qua đã kết thúc. Từ nay, mở thêm căn hộ cho khách du lịch ở khu trung tâm Madrid hay Praha sẽ phải chịu sự soi xét kỹ lưỡng hơn nhiều so với trước.
Đối với nhà làm chính sách, ưu tiên là hỗ trợ cho thuê dài hạn ở những thành phố chịu áp lực lớn từ du lịch. Đối với cư dân, kỳ vọng là hạn chế dần việc bị đẩy khỏi khu mình sống vì làn sóng căn hộ nghỉ dưỡng. Còn đối với giới chủ nhà và nền tảng, rủi ro là một môi trường quy định chặt hơn, khó đoán hơn. Hệ quả cuối cùng lên thị trường lưu trú châu Âu – từ khách sạn đến căn hộ dịch vụ – sẽ phụ thuộc vào cách từng thành phố vận dụng bộ công cụ mới này: thận trọng và dữ liệu hóa, hay vội vã chiều lòng cử tri.
Nếu phải rút ra một kết luận, đó là: quy định cho thuê ngắn hạn EU không phải bản án dành cho Airbnb, mà là lời cảnh báo gửi tới mọi mô hình chia sẻ nhà ở – từ doanh nghiệp đến chủ nhà cá nhân – rằng không gian đô thị là hữu hạn. Khi nhà ở giá phải chăng trở thành “vấn đề công bằng” như Chủ tịch Ủy ban đã nói, mọi tiện ích du lịch buộc phải điều chỉnh lại để không tiếp tục đẩy cư dân ra khỏi chính thành phố mình đang sống.
