Bất động sản công nghiệp: định nghĩa lại cách doanh nghiệp kiếm tiền từ tài sản
Bất động sản công nghiệp là loại tài sản gồm nhà xưởng cho thuê, kho bãi mặt bằng và công trình phục vụ sản xuất – logistics, được doanh nghiệp đầu tư, quản lý và cho thuê để tạo nguồn thu dài hạn ổn định, thay vì chỉ dùng cho hoạt động nội bộ ngắn hạn; chuyển dịch sang mô hình này cho phép tối ưu hóa tài sản công nghiệp Việt Nam, gắn tăng trưởng doanh thu với hiệu quả khai thác hạ tầng hiện hữu. Điểm đáng chú ý là ngày càng nhiều doanh nghiệp xuất thân từ sản xuất và logistics lựa chọn “lấn sân” sang kinh doanh bất động sản công nghiệp, thay cho việc chỉ đầu tư thêm nhà máy. Họ nhìn tài sản không còn như chi phí bắt buộc, mà như danh mục đầu tư có thể tạo dòng tiền đều đặn. Trường hợp Searee và SMC cho thấy đây không phải quyết định mang tính thử nghiệm, mà là một trụ cột chiến lược mới.
Searee: từ tổng kho logistics 8.000 m² đến tòa nhà công nghiệp cao tầng
Ngày 28/8, Searee khánh thành Tòa nhà Công nghiệp Searee – SIB tại KCN Hòa Khánh, Đà Nẵng, với tổng mức đầu tư 200 tỷ đồng. Đây là tài sản công nghiệp thứ hai sau Tổng kho logistics 8.000 m² vận hành từ năm 2024 và đã đạt 100% công suất chỉ sau vài tháng. Nói cách khác, Searee đang biến mô hình kho vận truyền thống thành nền tảng bước sang bất động sản công nghiệp cao tầng. SIB gồm 6 tầng nổi, một tầng bán hầm và được thiết kế theo tiêu chuẩn LEED Silver, hướng tới mô hình Green Factory với giải pháp tiết kiệm khoảng 35% năng lượng. Việc trực tiếp đầu tư, phát triển và khai thác SIB cho thấy Searee không coi đây là mảng phụ, mà là trụ cột “Tài sản Công nghiệp” trong chiến lược ba mảng hoạt động, nhằm tạo thêm nguồn thu vận hành dài hạn từ danh mục nhà xưởng cho thuê và kho bãi mặt bằng.
SMC ‘lấn sân’ bất động sản để giải bài toán nợ và tài sản
Khác với Searee đi từ đầu tư mới, SMC chọn hướng hợp thức hóa những gì mình đã sở hữu. Ngày 8/9, công ty công bố nghị quyết HĐQT đề xuất bổ sung ngành kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Lý do được nêu rõ: nhu cầu khai thác hiệu quả các nguồn lực, tài sản hiện có trong bối cảnh tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. SMC muốn có cơ sở pháp lý để chủ động khai thác, quản lý, cho thuê bất động sản, nhà xưởng, kho bãi mặt bằng và các tài sản liên quan. Song song, doanh nghiệp trình kế hoạch tái cấu trúc nợ/trái phiếu, phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ với tổng giá trị tối đa 272 tỷ đồng. Động thái vừa mở đường cho mảng nhà xưởng cho thuê, vừa hỗ trợ cải thiện cơ cấu tài chính. Rõ ràng, bất động sản công nghiệp đang được SMC xem là “phần thưởng kép”: tối ưu tài sản và hỗ trợ xử lý nợ tồn đọng.
Nhu cầu không gian công nghiệp tại Đà Nẵng và miền Trung: cơ hội cho người đi trước
Đà Nẵng không phải nơi duy nhất có làn sóng bất động sản công nghiệp, nhưng là ví dụ điển hình cho nhu cầu tăng nhanh. Thành phố đang mở thêm không gian cho sản xuất và logistics, với Khu Thương mại tự do quy mô khoảng 1.881 ha cùng nhiều khu chức năng sản xuất – logistics, thương mại – dịch vụ và công nghiệp công nghệ số. Theo CBRE, bất động sản công nghiệp miền Trung đang được dòng vốn FDI quan tâm nhờ chi phí cạnh tranh, quỹ đất và hạ tầng logistics cải thiện; nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này mới chiếm khoảng 3% cả nước, thấp hơn rất nhiều so với miền Nam và miền Bắc. Trong bối cảnh đó, việc Searee đặt mục tiêu mở rộng thêm 50.000 m² diện tích sàn cho thuê và thực hiện IPO trong giai đoạn 2026–2030 thể hiện niềm tin rằng nhà xưởng cho thuê và kho bãi mặt bằng sẽ là tài sản chiến lược, không chỉ hỗ trợ sản xuất mà còn đóng góp lớn cho doanh thu.
Chiến lược mở rộng nguồn thu: tối ưu tài sản thay vì chỉ mở rộng sản xuất
Điểm chung giữa Searee và SMC là cái nhìn mới về tài sản công nghiệp Việt Nam: thay vì để nhà xưởng, kho bãi mặt bằng “ngủ yên” hoặc chỉ phục vụ nội bộ, họ coi đó là bất động sản công nghiệp có thể cho thuê, tạo dòng tiền ổn định và tăng giá trị doanh nghiệp. Đây là sự dịch chuyển tư duy quan trọng trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn và biên lợi nhuận sản xuất bị siết chặt. Một câu hỏi còn bỏ ngỏ là tốc độ các doanh nghiệp khác sẽ tham gia xu hướng này nhanh đến đâu, và liệu thị trường có đủ cầu để hấp thụ hết nguồn cung nhà xưởng cho thuê mới. Tuy vậy, hướng đi tối ưu tài sản hiện hữu thay vì chỉ mở rộng sản xuất là lựa chọn hợp lý: giảm rủi ro chu kỳ ngành, đa dạng hóa nguồn thu và tận dụng làn sóng FDI đang tìm kiếm cơ sở sản xuất “xanh”, hiệu quả năng lượng và có hạ tầng logistics đồng bộ.
