Minh bạch là nền móng của giá đất công bằng
Định giá đất là quá trình xác định giá trị đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện các quyết định quản lý liên quan. Muốn kết quả công bằng, quy trình này phải dựa trên dữ liệu đáng tin cậy, phương pháp có thể kiểm chứng và cơ chế giám sát độc lập.
Tại phiên thảo luận Quốc hội sáng 29/10 về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, các đại biểu đề nghị làm rõ cách lựa chọn và kiểm soát dữ liệu đầu vào, đồng thời công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Đây không phải thủ tục phụ: cùng một mức giá vừa tác động đến nguồn thu, chi phí của doanh nghiệp, vừa quyết định khoản bồi thường mà người dân nhận được.
Nếu dữ liệu giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng không được sàng lọc, bảng giá dù được ban hành đúng trình tự vẫn có thể thiếu sức thuyết phục. Với những trường hợp ảnh hưởng lớn, thẩm định và phản biện độc lập nên là yêu cầu thực chất, không phải lựa chọn tùy nghi của cơ quan thực hiện.
Kiểm soát quyền quyết định, bảo đảm quyền của người dân
Dự thảo quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được dùng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khi HĐND cấp tỉnh quyết định cả hai, tính thống nhất có thể tăng, nhưng quyền quyết định cũng tập trung vào một cấp chính quyền vừa liên quan đến thu tiền vừa liên quan đến chi bồi thường. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cảnh báo thiếu kiểm soát độc lập có thể dẫn tới thất thu ngân sách hoặc khiến người bị thu hồi đất chịu thiệt.
Vì vậy, người có đất bị thu hồi cần được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, với thời hạn giải quyết cụ thể. Quy định rõ quyền này giúp người dân biết phải phản hồi ở đâu, trong bao lâu, thay vì bị đẩy vào quy trình kéo dài và khó đoán. Công bằng không đồng nghĩa với chủ trương đẩy giá lên cao; đó là mức giá có căn cứ, có thể kiểm chứng và có đường khiếu nghị hữu hiệu.
Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết dự thảo định hướng chuyển từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống, với hỗ trợ và tái định cư hướng tới cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Đó là tiêu chuẩn đúng: chính sách đất đai phải tính đến cuộc sống sau thu hồi, không chỉ hoàn tất một phép tính.
Bảo vệ cán bộ làm đúng để chấm dứt tâm lý né tránh
Một cơ chế định giá thiếu chuẩn mực rõ ràng không chỉ gây rủi ro cho người dân; nó còn khiến cán bộ khó biết quyết định nào sẽ được xem là đúng khi bị rà soát về sau. Đại biểu Lê Văn Thế lưu ý tâm lý sợ trách nhiệm có thể kéo dài việc xác định giá đất, làm chậm dự án và ảnh hưởng đến bồi thường, tái định cư, sinh kế của người dân.
Cách xử lý không phải miễn trừ trách nhiệm, mà là xác định rõ căn cứ đánh giá: quy định pháp luật, dữ liệu hợp pháp và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Người thực hiện đúng trên cơ sở ấy cần được bảo vệ; nếu có hành vi vi phạm, vẫn phải xem xét và xử lý. Ranh giới này vừa giữ kỷ luật công vụ, vừa tránh quy kết hồi tố chỉ vì kết quả định giá bị tranh luận.
Luật nên quy định cụ thể các yếu tố làm thay đổi giá, như vị trí, khả năng tiếp cận, hạ tầng, đặc điểm thửa đất, hạn chế pháp lý, quy hoạch, tiềm năng khai thác và điều kiện môi trường. Tiêu chí càng rõ, khoảng trống cho áp dụng tùy nghi càng nhỏ; cán bộ cũng có cơ sở vững hơn để giải trình quyết định.
Lộ trình mới chỉ có ý nghĩa khi dữ liệu đủ tin cậy
Theo phần giải trình của Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng, dự thảo chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, thay vì quy định giá đất cụ thể; HĐND cấp tỉnh ban hành các công cụ này, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2028. Thay đổi đó có thể rút ngắn quy trình, nhưng chỉ tạo giá đất minh bạch nếu dữ liệu được kiểm tra, phương pháp được công bố và sai lệch giữa các nguồn được xử lý theo nguyên tắc thống nhất.
Quy mô dữ liệu cho thấy cơ hội lẫn phần việc còn lại: cả nước có khoảng 105 triệu thửa đất, hơn 70 triệu thửa đã có dữ liệu và khoảng 44 triệu thửa được kết nối với các hệ thống liên quan tính đến ngày 29/10. Chuẩn hóa dữ liệu có thể giúp thủ tục thuận tiện hơn, nhưng số lượng hồ sơ không tự bảo đảm chất lượng định giá; cần kiểm tra nguồn gốc, độ tin cậy và khả năng phản ánh giao dịch bình thường.
Bộ trưởng cho biết Chính phủ dự kiến ban hành hai nghị định hướng dẫn, trong đó có nghị định riêng về giá đất do Bộ Tài chính phụ trách. Đây là cơ hội để cụ thể hóa tiêu chuẩn dữ liệu, giám sát độc lập và trách nhiệm giải trình. Kết luận cần rõ ràng: định giá đất chỉ công bằng khi người dân có quyền bảo vệ lợi ích, còn cán bộ làm đúng có căn cứ để yên tâm thực thi.
