Hồ sơ căn hộ phải khớp với căn hộ được bán
Hồ sơ căn hộ là tập hợp giấy tờ pháp lý và thông tin được phê duyệt dùng để xác định một căn nhà có đủ điều kiện giao dịch hay không, cũng như căn nhà thực tế có đúng với quy hoạch, thiết kế đã duyệt hay không. Đây không nên là thủ tục người mua tự lần tìm sau khi ký hợp đồng; đó phải là hàng rào kiểm soát trước khi tiền được nhận.
Trong phiên thảo luận sáng 30-10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến nêu bài học từ việc xử lý hơn 3.900 căn hộ thuộc các dự án Mường Thanh ở Hà Nội, có căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ. Ông cảnh báo: “Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm”. Câu hỏi không chỉ là dự án có giấy phép hay không, mà là danh mục căn hộ đem bán có được đối chiếu với số lượng, diện tích và thiết kế đã được duyệt hay không.
Nếu một dự án có thể bán sai rồi mới bị phát hiện, rủi ro bị đẩy sang người mua: người đã vào ở lo mất nhà, người chờ giấy chứng nhận phải mòn mỏi chờ đợi. Vì vậy, việc công khai căn hộ đủ điều kiện bán và hồ sơ pháp lý còn thiếu phải là điều kiện thực chất, không phải lời hứa bổ sung sau giao dịch.
Victoria Premium: cư dân trả giá cho hư hỏng kéo dài
Khoảng cách giữa lời cam kết về một căn hộ hoàn chỉnh và trải nghiệm sống có thể hiện rõ ngay trên tường nhà. Tại Victoria Premium ở phường Mỹ Tho, tỉnh Đồng Tháp, cư dân phản ánh nước thấm kéo dài, tường bong tróc, loang màu và xuất hiện ẩm mốc. Chị Huỳnh Thị Hải Phương cho biết tình trạng tại căn hộ C907 khiến sơn bong xuống, mùi ẩm mốc ảnh hưởng sinh hoạt và gia đình lo ngại cho sức khỏe.
Anh Nguyễn Văn Tường, cư dân từ năm 2022, cho hay nước thấm qua tường và đường ống đã phát sinh từ những ngày đầu gia đình chuyển đến. Sau nhiều lần phản ánh chưa được giải quyết, anh phải tự thuê thợ xử lý chỗ thấm và sơn sửa cả trong lẫn ngoài căn hộ. Một số hộ gần sân thượng cũng phản ánh bị dột; cư dân ở block B đã tự bỏ tiền lắp mái tôn để hạn chế nước xuống nhà.
Đây không còn là chuyện thẩm mỹ hay một vết ố riêng lẻ. Khi từng hộ phải tự sửa, chi phí và cách khắc phục bị chia nhỏ, trong khi nguyên nhân có thể nằm ở sân thượng, tường bao hoặc đường kỹ thuật. Chất lượng chung cư phải được đánh giá bằng khả năng vận hành đồng bộ, không phải lớp sơn mới sau mỗi lần cư dân gọi thợ.
Hậu kiểm sau khi dân vào ở không thể thay thế phòng ngừa
Hai câu chuyện không đồng nhất: cảnh báo của đại biểu Tiến tập trung vào căn hộ được bán sai quy hoạch hoặc thiết kế, còn phản ánh ở Victoria Premium là hư hỏng và thấm dột trong quá trình sử dụng. Nhưng chúng cùng đặt ra một câu hỏi về trách nhiệm: vì sao rủi ro chỉ được xử lý quyết liệt khi người mua đã xuống tiền, dọn vào ở và phải tự xoay xở?
Với sai phạm trước bán, kiểm tra danh mục căn hộ, đối chiếu hồ sơ phê duyệt và công khai tình trạng pháp lý có thể ngăn giao dịch sai ngay từ đầu. Với hư hỏng sau bàn giao, cần xác định nguyên nhân, trách nhiệm từng bên và phương án sửa chữa chung. Nếu chỉ chờ khiếu nại rồi xử lý từng căn, hệ thống đang buộc cư dân làm thanh tra, còn quyền lợi cư dân phụ thuộc vào khả năng tự theo đuổi vụ việc.
Tại Victoria Premium, công trình gồm ba tòa A, B, C với 203 căn hộ; cơ quan xây dựng đã đề nghị chủ đầu tư phối hợp Ban Quản trị, đại diện cư dân và chính quyền địa phương kiểm tra thực tế các vị trí hư hỏng. Tại cuộc họp ngày 21-10-2026, chủ đầu tư và Ban Quản trị thông tin kết quả khảo sát, đồng thời đề cập phương án dự kiến làm mái che. Ban Quản trị mới được thành lập ngày 29-10; chủ đầu tư cam kết hoàn tất sửa chữa trong tháng 11-2026, còn phường cho biết sẽ tiếp tục theo dõi, thúc đẩy việc xử lý.
Muốn bảo vệ người mua, phải làm từ trước giao dịch
Một lời hẹn sửa chữa có ý nghĩa khi được chuyển thành hạng mục, thời hạn và trách nhiệm có thể kiểm tra. Cư dân Victoria Premium mong muốn các bên xác định rõ ai chịu trách nhiệm với từng vị trí, thay vì để mỗi hộ tự sửa theo cách riêng. Cùng lúc, phản ánh về thiết bị báo cháy hoạt động bất thường và nước thấm tại một số khu vực liên quan hệ thống phòng cháy, chữa cháy cho thấy phương án khắc phục cần xem xét cả hạ tầng chung, không dừng ở sơn lại tường.
Về chính sách, đề xuất của đại biểu Tiến đi đúng vào điểm yếu của khâu phòng ngừa: cơ quan có trách nhiệm cần đối chiếu số căn hộ đưa ra kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được duyệt, công khai căn đủ điều kiện và kịp thời ngăn giao dịch vi phạm. Luật cũng cần buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng khi sai phạm gây hậu quả, thay vì để nộp phạt trở thành lối thoát.
Kết luận, mua nhà không nên là canh bạc dựa trên lời giới thiệu hay lời hứa hoàn thiện hồ sơ về sau. Kiểm soát chặt trước khi bán giúp chặn chung cư sai phép từ nguồn; giám sát và buộc khắc phục sau bàn giao bảo vệ người đang sống trong công trình. Nếu thiếu một trong hai, người dân tiếp tục gánh hậu quả mà lẽ ra chủ đầu tư và cơ quan quản lý phải ngăn chặn.
