Cho thuê căn hộ theo ngày là gì và vì sao dễ thành vi phạm sử dụng nhà ở?
Cho thuê căn hộ theo ngày là việc chủ sở hữu dùng căn hộ nhà ở để cho khách lưu trú ngắn hạn theo ngày hoặc theo đêm, thay đổi khách liên tục, vận hành giống một cơ sở lưu trú du lịch thay vì một chỗ ở ổn định lâu dài cho người thuê. Hoạt động này thường gắn với các nền tảng như Airbnb, có quy trình nhận – trả phòng, quảng cáo dịch vụ và cung cấp các tiện ích kèm theo, khiến bản chất sử dụng căn hộ chuyển từ “nhà ở” sang “kinh doanh lưu trú” mà không phải chủ nhà nào cũng ý thức đó là vi phạm.
Điểm mấu chốt cần nhìn thẳng: phần lớn căn hộ chung cư được phê duyệt với công năng để ở, không phải để kinh doanh dịch vụ lưu trú. Khi chủ nhà âm thầm biến căn hộ thành “mini khách sạn”, họ không chỉ đối mặt với hàng loạt chế tài mà còn phá vỡ trật tự sống của cả cộng đồng cư dân. Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26-8, đã được ban hành nhằm siết chặt xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, trong đó có hành vi vi phạm sử dụng nhà ở này.
Khung phạt “trăm triệu” cho vi phạm sử dụng nhà ở và ranh giới với kinh doanh lưu trú
Theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở – trừ trường hợp cho thuê để ở đúng luật – bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng. Đây là con số đủ để biến “thu nhập thụ động” thành gánh nặng tài chính thật sự. Không ít người cho rằng cho thuê căn hộ theo ngày trên nền tảng Airbnb chỉ là hình thức “cho thuê để ở”, nhưng cơ quan quản lý không nhìn câu chuyện đơn giản như vậy.
Luật sư Nguyễn Đăng Tư cho biết, việc một căn hộ được đăng trên Airbnb không phải căn cứ duy nhất để kết luận vi phạm; nhà chức trách sẽ xem xét tổng thể: thời hạn thuê, tần suất đổi khách, quy trình nhận – trả phòng, dịch vụ đi kèm và công năng được phê duyệt của căn hộ. Với các trường hợp cho thuê theo ngày, theo đêm, khách lưu trú luân phiên liên tục, vận hành có quy trình như cơ sở lưu trú du lịch, hoạt động này được xem là kinh doanh lưu trú du lịch chứ không phải cho thuê để ở. Câu nói cần nhớ ở đây là: “Nếu căn hộ theo hồ sơ phê duyệt chỉ có chức năng để ở, nhưng lại vận hành thường xuyên như một cơ sở lưu trú du lịch thì dù chủ nhà có nộp thuế đầy đủ, hoạt động này vẫn bị coi là vi phạm pháp luật”.
Cải tạo chung cư trái phép: phạt xây dựng bất hợp pháp và buộc khôi phục hiện trạng
Để tối đa hóa lợi nhuận từ cho thuê căn hộ theo ngày, nhiều chủ nhà tự ý “tối ưu công năng”: ngăn phòng, di dời nhà vệ sinh, tận dụng hành lang, kho chung làm khu chứa đồ hoặc khu phục vụ khách. Vấn đề là mọi sự “cải tạo chung cư pháp lý” kiểu này nếu không được phép đều bị coi là phạt xây dựng bất hợp pháp, tách biệt nhưng cộng dồn với vi phạm sử dụng nhà ở. Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định phạt từ 60 đến 80 triệu đồng với các hành vi tự ý chia, tách căn hộ; lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung; làm hư hại kết cấu chịu lực tòa nhà; hoặc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị chung vào mục đích riêng.
Không dừng lại ở tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại diện tích chiếm dụng và đưa căn hộ về đúng mục đích để ở. Nghĩa là mọi chi phí cải tạo, trang trí để phục vụ mô hình kiểu Airbnb có nguy cơ “đổ sông đổ biển”. Thực tế quản lý tại nhiều chung cư cho thấy, cho thuê “chui” thường kéo theo tự ý sửa chữa, cải tạo căn hộ trái phép, từ đó gây thấm dột, ảnh hưởng kết cấu và đời sống các hộ xung quanh. Nếu coi kết cấu tòa nhà là xương sống, thì mỗi lần “đập phá” không phép là một vết rạn khó khắc phục cho cả cộng đồng.
Quy định Airbnb, đăng ký lưu trú và các chế tài mới về an ninh, trật tự
Cho thuê căn hộ theo ngày không chỉ đụng đến luật nhà ở mà còn chạm đến các quy định về an ninh, trật tự, đăng ký cư trú – những thứ chủ nhà hay bỏ qua. Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa đổi quy định xử phạt vi phạm về đăng ký và quản lý cư trú, nhấn mạnh trách nhiệm thông báo lưu trú của cơ sở kinh doanh lưu trú, cơ sở lưu trú du lịch và các địa điểm có chức năng lưu trú. Mức phạt tiền từ 2–4 triệu đồng áp dụng nếu không thông báo lưu trú từ 1 đến 3 người; 4–8 triệu đồng nếu từ 4 đến 8 người; và 8–12 triệu đồng nếu từ 9 người trở lên.
Điều này có nghĩa: nếu căn hộ của bạn đang được vận hành như một “cơ sở lưu trú du lịch” theo mô hình Airbnb, bạn không chỉ đối mặt với vi phạm sử dụng nhà ở, mà còn có nguy cơ bị xử phạt vì không thực hiện nghĩa vụ khai báo lưu trú đúng quy định. Quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực an ninh, trật tự, an toàn xã hội cho thấy nhà nước đang nhìn mô hình này như một hoạt động kinh doanh có điều kiện, chứ không phải “cho thuê phòng trống” vô hại. Một số hành vi khác trong lĩnh vực an ninh, trật tự được bãi bỏ chế tài, nhưng với lưu trú thì ngược lại: đang được siết chặt, không phải nới lỏng.
Chủ căn hộ cần làm gì để không biến thu nhập Airbnb thành rủi ro pháp lý?
Quan điểm thẳng thắn là: trước khi mơ về dòng tiền từ cho thuê căn hộ theo ngày, chủ nhà phải ngồi lại với hồ sơ pháp lý. Luật sư khuyến nghị chủ căn hộ cần kiểm tra kỹ hồ sơ thiết kế và công năng sử dụng được duyệt của căn hộ xem có thuộc loại hình được phép kinh doanh lưu trú hay không. Nếu được phép, phải đáp ứng đầy đủ quy định về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, khai báo cư trú và nghĩa vụ thuế. Đồng thời, hoạt động khai thác phải phù hợp với quy chế quản lý nhà chung cư và quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Nếu căn hộ của bạn chỉ là nhà ở, không được phê duyệt công năng lưu trú du lịch, hãy thành thật với rủi ro: tiền phạt có thể lên tới hàng trăm triệu cho vi phạm sử dụng nhà ở, cộng thêm phạt xây dựng bất hợp pháp nếu tự ý cải tạo, và phạt hành chính về cư trú nếu không khai báo khách. Trong bối cảnh Nghị định 339/2026/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát tình trạng cải tạo chui, bảo vệ kết cấu công trình và trả lại không gian sống an toàn cho cộng đồng cư dân, lựa chọn khôn ngoan của chủ nhà không phải là “lách luật cho khéo”, mà là tuân thủ pháp lý ngay từ khâu ý tưởng. Một mô hình kinh doanh bền vững luôn bắt đầu từ nền tảng pháp lý sạch.
