Kỷ nguyên hạ tầng và bước ngoặt không gian đô thị phía Nam
Kỷ nguyên hạ tầng phía Nam là giai đoạn mà các dự án giao thông chiến lược – từ cao tốc, đường vành đai đến metro và cảng hàng không – không chỉ giải quyết bài toán đi lại, mà trực tiếp tái cấu trúc không gian đô thị đa trung tâm, dẫn dắt kết nối vùng kinh tế và định hướng chu kỳ phát triển bất động sản mới, chú trọng giá trị sử dụng, chất lượng sống và bền vững dài hạn. Chúng ta không còn sống trong thời kỳ hạ tầng chạy theo sau để vá lỗi cho tăng trưởng nóng. Hạ tầng đang đi trước, đặt đường ray cho phân bổ dòng vốn và tái định vị giá trị đất đai. Kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025 lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hướng tới mục tiêu 5.000 km cao tốc vào năm 2030 và hoàn thành cao tốc Bắc – Nam phía Đông dài 2.063 km. Đây là lựa chọn chính sách mang tính chủ động: dùng hạ tầng làm “chất xúc tác” tạo chu kỳ phát triển bất động sản dựa trên giá trị thực, thay vì đầu cơ ngắn hạn.
TP.HCM: từ đô thị đơn cực đến không gian đô thị đa trung tâm
Hạ tầng phía Nam đang ép TP.HCM phải từ bỏ mô hình đô thị đơn cực – nơi mọi thứ bị nén trong lõi trung tâm – để chuyển sang cấu trúc không gian đô thị đa trung tâm. Điều này không chỉ là thay đổi trên bản đồ quy hoạch, mà là chuyển dịch quyền lực không gian: dòng người, dòng vốn và nhu cầu ở thực đang rời khỏi các quận nội đô tăng giá quá nhanh, dịch chuyển về những vành đai mới được kết nối tốt. Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam – Mở dư địa tăng trưởng mới”, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy sự chuyển dịch rõ nét từ mô hình phát triển “đơn cực” sang “đa trung tâm”, khi nguồn cung mới mở rộng về các khu vực còn nhiều dư địa phát triển, gắn với mở rộng không gian đô thị và hoàn thiện hạ tầng. Bước ngoặt này còn được đẩy nhanh bởi xu hướng quy hoạch đô thị đa cực, phát triển chuỗi đô thị theo mô hình TOD, lấy giao thông công cộng làm xương sống định hình điểm tụ thương mại – dịch vụ – nhà ở. Ở góc độ vùng, việc TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu trong tư duy siêu đô thị cho thấy cấu trúc không gian mới không coi ranh giới hành chính là giới hạn, mà coi trục hạ tầng là khung phát triển. Đây là cách tiếp cận phù hợp với một vùng kinh tế năng động, nơi giá trị bất động sản gắn chặt với năng lực kết nối hơn là tọa độ địa lý tuyệt đối.
Hạ tầng kết nối vùng kinh tế kéo dòng tiền về các cực tăng trưởng mới
Nếu phải chỉ ra “nhân vật chính” của cuộc tái cấu trúc không gian đô thị phía Nam, đó chính là mạng lưới hạ tầng kết nối vùng kinh tế. Các công trình như Cảng hàng không quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu… đang được đẩy nhanh tiến độ, chuẩn bị đưa TP.HCM bước vào giai đoạn liên kết sâu với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang và các địa phương trong vùng. Khi hoàn thiện, những trục này sẽ hình thành các không gian đô thị – công nghiệp – logistics quy mô lớn, thay thế mô hình “thành phố trung tâm – tỉnh vệ tinh” bằng mạng lưới cực tăng trưởng liên kết. Theo các tính toán, mỗi 1% vốn đầu tư công tăng thêm có thể góp khoảng 0,06% vào tăng trưởng GDP; hạ tầng mở đến đâu, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, cụm du lịch và đô thị mọc lên đến đó, tạo việc làm và tăng thu nhập cho người dân. Theo đánh giá tại diễn đàn, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển theo các hoạt động phát triển hạ tầng, các khu đô thị chất lượng cao và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, kinh doanh và khai thác lâu dài. Đây là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn vốn bị chôn vào những khu vực thiếu kết nối, khiến giá trị đất đai bị “ảo hóa”.
Phân hóa bất động sản phía Nam: hạ tầng là ranh giới mới
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản trên thị trường có sự phân bổ khá rõ: phía Bắc khoảng 44%, miền Trung 19%, phía Nam khoảng 37% và đã tăng khoảng 6% so với cùng kỳ. Con số này không chỉ nói về sản lượng, mà báo hiệu sự tranh giành vị thế giữa các vùng đô thị mới. Ở phía Nam, mặt bằng giá đang đi ngang quanh mức bình quân 108 triệu đồng/m2 – vẫn cao so với thu nhập và khả năng hấp thụ, nhưng đã hạ nhiệt so với giai đoạn tăng nóng. Đáng chú ý, các chuyên gia dự báo tính phân hóa sẽ ngày càng mạnh, thị trường chuyển hướng rõ rệt sang sản phẩm có giá trị thực. Nói thẳng, bất động sản nằm ngoài mạng lưới hạ tầng phía Nam khó còn cơ hội kỳ vọng “sóng giá” như trước; trong khi những khu vực gắn với vành đai, cao tốc, metro lại đang được dòng vốn ưu ái. Thị trường giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới: đưa giá trị sản phẩm về sát nhu cầu ở thực, coi minh bạch pháp lý là thước đo uy tín, và lấy chất lượng không gian sống cùng hạ tầng kết nối làm lợi thế cạnh tranh bền vững. Điều này khiến việc “bắt sóng hạ tầng” trở thành kỹ năng tối thiểu với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Từ khoảng cách địa lý đến khoảng cách thời gian: chu kỳ phát triển mới
Điểm đáng bàn nhất trong cuộc chuyển đổi không gian đô thị phía Nam là việc hạ tầng đang xóa khái niệm khoảng cách địa lý, thay bằng khoảng cách thời gian. Một khu đô thị vệ tinh từng bị coi là “xa xôi” lập tức đổi vị thế khi kết nối bằng metro hoặc cao tốc, rút thời gian di chuyển vào trung tâm xuống 20–30 phút; khi đó, tâm lý cố thủ trong những căn nhà chật chội nội đô trở nên thiếu lý do. Chính trải nghiệm thời gian này mới là thước đo thực của “xa – gần” trong không gian đô thị đa trung tâm. Sự hội tụ của cao tốc, đường sắt đô thị và cảng biển nước sâu đang giúp chi phí logistics quốc gia giảm dần từ mức 16–17% GDP xuống khoảng 10–12% GDP, mở đường cho một chu kỳ phát triển bất động sản dựa trên giá trị thực và chất lượng sống đô thị. Với nợ công còn dưới 40% GDP, dư địa tài khóa cho đầu tư hạ tầng vẫn rộng, cho phép tiếp tục duy trì vai trò hạ tầng như chất xúc tác cho phát triển bền vững trong các năm tới. Vấn đề không còn là “có nên đổ vốn vào hạ tầng phía Nam hay không”, mà là sẽ sử dụng chu kỳ hạ tầng này để tái cấu trúc thị trường theo hướng lành mạnh hay lại lặp lại vòng xoáy đầu cơ cũ.
