Bức tranh tổng thể: 67.100 căn nhà và một thị trường đang chậm lại
Xu hướng người nước ngoài mua nhà Mỹ là hiện tượng các cá nhân và tổ chức không cư trú hoặc không mang quốc tịch Mỹ tham gia mua bán nhà ở hiện hữu tại nước này, với số lượng giao dịch chịu tác động đồng thời của luật pháp, lãi suất vay, giá nhà và các rủi ro an ninh xung quanh việc sở hữu bất động sản gần những cơ sở trọng yếu của chính phủ Mỹ, phản ánh rõ bản đồ đầu tư bất động sản quốc tế đang dịch chuyển. Người nước ngoài mua 67.100 căn nhà hiện hữu tại Mỹ trong kỳ khảo sát gần nhất, đây là mức thấp thứ hai kể từ năm 2009. Con số này nói lên hai điều: nhu cầu quốc tế không biến mất, nhưng thị trường đã mất đi sự sôi động. Doanh số nhà đã qua sử dụng toàn thị trường chỉ đạt 4,06 triệu căn, thấp nhất trong ba thập kỷ do lãi suất vay thế chấp cao và bất động sản Mỹ giá cao tiếp tục leo thang. Người nước ngoài mua nhà Mỹ giờ cũng phải chật vật vì khan hiếm nguồn cung và chi phí y như người mua trong nước, không còn là nhóm có thể “mua gì mình thích” nữa.
Trung Quốc tụt hạng nhưng vẫn là người chơi chi đậm
Điểm gây chú ý nhất trong bản đồ đầu tư bất động sản quốc tế tại Mỹ là sự đổi vai của người mua Trung Quốc Mỹ. Họ từng là nhóm dẫn đầu về số lượng giao dịch với tỷ trọng 15% nhưng nay đã lùi thành nhóm lớn thứ ba sau Canada và Mexico, chỉ còn chiếm 11% tổng số khách quốc tế. Đây không phải biến động ngẫu nhiên mà gắn với bối cảnh nhiều bang Mỹ ban hành luật cấm một số nhóm công dân nước ngoài mua bất động sản, trực tiếp làm nguội hoạt động mua bán của nhà đầu tư Trung Quốc. Theo khảo sát, số người Trung Quốc mua nhà tại Mỹ chỉ còn 7.400 căn, giảm tới 37% so với 11.700 căn trước đó. Tuy vậy, họ vẫn nổi bật ở phân khúc bất động sản Mỹ giá cao khi thực hiện những thương vụ đắt giá nhất và tổng chi lên tới hàng tỉ USD, do giá mua trung bình mỗi căn thuộc nhóm cao nhất thị trường. California là điểm đến hàng đầu cho người mua Trung Quốc, tiếp theo là Texas, Arizona và New York, cho thấy họ vẫn săn tài sản ở các tiểu bang chiến lược chứ không rời bỏ thị trường hoàn toàn.
Từ Canada, Mexico tới Ấn Độ: Bản đồ người mua đang tái định hình
Việc người mua Trung Quốc Mỹ mất vị trí số một mở đường cho các dòng tiền khác định hình lại bản đồ đầu tư bất động sản quốc tế. Canada và Mexico hiện dẫn đầu về số lượng khách mua, trong khi xét theo khu vực, người mua đến từ châu Á vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 33% tổng giao dịch. Điều này nhấn mạnh: dù một nhóm suy yếu, cả khu vực vẫn là lực đẩy chính của nhu cầu nước ngoài. Đáng chú ý, người mua đến từ Ấn Độ chiếm 9% tổng số khách nước ngoài và phần lớn họ mua nhà để làm nơi ở chính, khác với người mua từ Canada, Mexico và Trung Quốc vốn thường thiên về đầu tư hoặc sử dụng linh hoạt. Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường Mỹ không chỉ là sân chơi đầu cơ mà ngày càng trở thành nơi an cư dài hạn cho tầng lớp trung lưu và chuyên gia quốc tế. Tuy nhiên, trong số những người nước ngoài không giao dịch, lý do phổ biến nhất vẫn là không tìm được căn nhà phù hợp, sau đó mới tới bài toán khả năng chi trả. Nguồn cung hạn chế đang là rào cản chung, bất kể quốc tịch.
Khi bất động sản gặp an ninh quốc gia: góc tối của dòng vốn Trung Quốc
Xu hướng người nước ngoài mua nhà Mỹ không thể tách rời nỗi lo về an ninh quốc gia, đặc biệt với các thương vụ liên quan đến nhà đầu tư có gốc gác từ hệ thống tình báo hoặc an ninh của Trung Quốc. Trong những năm gần đây, việc các tổ chức và cá nhân dùng nguồn vốn Trung Quốc mua đất gần cơ sở nhạy cảm của Mỹ, như căn cứ quân sự hay hạ tầng trọng yếu, đã khiến giới an ninh nhiều lần cảnh báo về nguy cơ gián điệp và phá hoại. Một số chuyên gia an ninh thẳng thắn cho rằng không công dân Trung Quốc nào nên được sở hữu, thuê hoặc sử dụng bất động sản có thể dùng để giám sát cơ sở liên bang nhạy cảm. Có ý kiến kêu gọi chính phủ Mỹ buộc bán lại các bất động sản thương mại do người có liên hệ với ĐCSTQ kiểm soát và chặn các thương vụ tương tự trong tương lai. Khi đầu tư bất động sản quốc tế chạm tới các vị trí nhìn xuống Nhà Trắng hoặc nằm sát cơ quan hành pháp, câu hỏi không còn là lợi nhuận, mà là nước Mỹ muốn chấp nhận mức rủi ro nào để đổi lấy dòng vốn ngoại.
Tác động với người mua và triển vọng: Mỹ vẫn là “thị trường khó tính”
Đối với người mua nước ngoài lẫn người dân Mỹ, thực tế là thị trường ngày càng khó tính. Lãi suất vay cao, giá nhà liên tục tăng và nguồn cung khan hiếm khiến ngay cả những nhà đầu tư quốc tế cũng phải chật vật tìm được bất động sản phù hợp với khả năng tài chính. Việc các bang siết luật đối với người nước ngoài mua bất động sản cho thấy Mỹ sẵn sàng hy sinh một phần dòng tiền để giảm rủi ro an ninh và phản ứng với tâm lý trong nước về quyền sở hữu đất đai. Trong ngắn hạn, người nước ngoài mua nhà Mỹ sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng nhưng không quá áp đảo. Các nhóm như Canada, Mexico, Trung Quốc, Ấn Độ sẽ còn hiện diện, song với cấu trúc mục đích mua khác nhau: đầu tư, nghỉ ngơi hay an cư lâu dài. Về dài hạn, nếu Mỹ tiếp tục xem xét kỹ các thương vụ gần cơ sở nhạy cảm và giữ chính sách tiền tệ thắt chặt, xu hướng có thể là ít giao dịch hơn nhưng giá trị mỗi giao dịch cao hơn, với cạnh tranh gay gắt ở phân khúc bất động sản Mỹ giá cao. Đây không phải thị trường dễ vào, nhưng vẫn là điểm đến mà nhà đầu tư quốc tế khó bỏ qua.
