Từ thị trường “tự phát giá” sang mô hình giá đất do Nhà nước quyết định
Chính sách giá đất do Nhà nước quyết định là định hướng xây dựng khung giá và bảng giá đất trên cơ sở dữ liệu lớn, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, nhằm thay thế tình trạng hình thành giá đất chủ yếu dựa vào kỳ vọng và đồn đoán trên thị trường, qua đó hạn chế thao túng, giá ảo và điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất. Luật Đất đai sửa đổi 2024 đang được chuẩn bị theo hướng này, với một trong bảy nhóm chính sách trọng tâm là đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch. Định hướng được khẳng định lại khi Chính phủ nêu rõ Nhà nước sẽ quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành. Đây không chỉ là thay đổi kỹ thuật định giá, mà là thay đổi điểm tựa quyền lực trong thị trường bất động sản.
Luật Đất đai sửa đổi và Nghị quyết 21: Tham vọng ổn định dài hạn, không chỉ xử lý tình thế
Lý do sâu xa của bước ngoặt này nằm ở thực tế: sau gần 2 năm thi hành, Luật Đất đai 2024 dù có nhiều nội dung đột phá nhưng vẫn phát sinh khó khăn, vướng mắc; một số quy định chưa đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các luật mới; các nghị quyết tháo gỡ chỉ mang tính tạm thời. Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương ra đời để định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, và nay Luật Đất đai sửa đổi 2024 được xây dựng nhằm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương mới đó. Điểm đáng chú ý là mục tiêu không dừng ở “chữa cháy”, mà là khơi thông và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ tăng trưởng nhanh, bền vững, đồng thời phù hợp tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Nói cách khác, đất đai được đặt vào vai trò trụ cột chính sách, chứ không chỉ là đầu vào của từng dự án riêng lẻ.
Kiểm soát giá bất động sản: Cơ chế tài chính đất đai mới sẽ thay đổi cuộc chơi
Thủ tướng nhận định thẳng: vấn đề lớn nhất là giá đất, vì đây là đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế. Khi giá đất bị đẩy lên bởi kỳ vọng và thủ tục kéo dài, chi phí đầu vào tăng vọt, dẫn tới giá nhà, giá đất đầu ra bị đẩy lên cao. Định hướng sửa đổi Luật Đất đai đặt trọng tâm vào đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất, trong đó Nhà nước quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông dữ liệu đất đai với dữ liệu chuyên ngành; mục tiêu là không để bị thao túng, hình thành giá ảo, đồng thời điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất. Song song, Chính phủ dự kiến bổ sung các quy định về giá đất, điều tiết chênh lệch địa tô và cơ chế tài chính khuyến khích đưa đất vào sản xuất khi sửa các luật thuế. Với các biện pháp tổng thể này, Thủ tướng nhấn mạnh mới có thể “đảm bảo được chi phí đầu vào, kiểm soát được giá nhà, giá đất, giá đầu ra”.
Tác động lên nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân: Ai cần điều chỉnh chiến lược?
Khi giá đất do Nhà nước quyết định, chiến lược “săn” đất theo tin đồn quy hoạch hoặc chênh lệch khung giá – thị trường sẽ mất dần đất sống. Mô hình mới hướng tới quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thống nhất trong phạm vi tỉnh, thành phố, với yêu cầu cơ chế, tiêu chí, điều kiện chặt chẽ để không thể tự ý điều chỉnh quy hoạch. Điều này buộc nhà đầu tư phải dịch chuyển từ đầu cơ sang phát triển dự án gắn với quy hoạch dài hạn. Với người dân và doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được coi là nội dung rất quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích. Đồng thời, chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được điều chỉnh theo hướng hợp lý cho đất sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở cho thuê, và có ưu đãi phù hợp cho hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi, người thu nhập thấp, người có nhà ở duy nhất, gia đình người có công.
Thách thức thực thi: Minh bạch dữ liệu hay thêm một lớp “xin–cho”?
Điểm then chốt quyết định thành bại của cơ chế giá đất do Nhà nước quyết định là năng lực quản trị và minh bạch dữ liệu. Về lý thuyết, luật chỉ quy định mang tính nguyên tắc, ổn định, còn thực thi dựa trên phân cấp, phân quyền gắn với kiểm tra, giám sát và chuyển đổi số. Nhưng nếu dữ liệu giá đất không đầy đủ, chậm cập nhật hoặc bị can thiệp, cơ chế mới có nguy cơ trở thành thêm một tầng “xin–cho” trong định giá. Thủ tướng đã nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất khi sửa các luật, giao Bộ Tư pháp tổng rà soát do Luật Đất đai liên quan rất nhiều luật khác. Điều đó cho thấy nhà nước nhận diện được rủi ro chồng chéo. Câu hỏi còn lại là tốc độ xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai, khả năng kết nối liên thông, và mức độ công khai cho xã hội giám sát – đây sẽ là yếu tố quyết định niềm tin của nhà đầu tư lẫn người dân.
Kết luận: Thời kỳ “lướt sóng” đất đai đang khép lại
Nhìn tổng thể, Luật Đất đai sửa đổi 2024 với trụ cột giá đất do Nhà nước quyết định và đổi mới cơ chế tài chính đất đai là một nỗ lực tái thiết thị trường trên nền tảng kỷ luật và dữ liệu, thay vì tâm lý “lướt sóng” bất động sản. Nhà nước muốn dùng quyền điều tiết giá đất để kiểm soát chi phí đầu vào, rút ngắn thủ tục, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và ổn định thị trường. Đổi lại, nhà đầu tư phải dịch chuyển từ kỳ vọng chênh lệch giá ngắn hạn sang năng lực triển khai dự án trong khuôn khổ quy hoạch ổn định; người dân được kỳ vọng hưởng lợi từ cơ chế bồi thường, tái định cư và chính sách tài chính đất đai công bằng hơn. Nếu khâu thực thi theo kịp tham vọng chính sách, chúng ta sẽ bước sang một chu kỳ bất động sản nơi lợi nhuận đến từ giá trị sử dụng đất, không phải từ cơn sốt giá.
