Công chứng bất động sản “toàn quốc”: Thay đổi cốt lõi là gì?
Công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính là cơ chế cho phép công chứng viên chứng nhận mọi giao dịch nhà đất trên phạm vi cả nước, thay vì chỉ trong địa bàn tỉnh, huyện nơi có bất động sản, qua đó người dân có thể tự do lựa chọn bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng phù hợp với nhu cầu của mình. Từ ngày 1-7-2028, dự thảo sửa đổi Nghị định 104/2025/NĐ-CP đề xuất cho phép công chứng viên được công chứng giao dịch bất động sản trên toàn quốc. Điều này đồng nghĩa một căn hộ ở Đà Nẵng có thể được công chứng tại TP Hồ Chí Minh, miễn hồ sơ hợp lệ.
Điểm mấu chốt cần nhấn mạnh: đây không chỉ là thay đổi kỹ thuật trong lĩnh vực công chứng bất động sản, mà là bước tái cấu trúc cách Nhà nước nhìn nhận công chứng như một dịch vụ pháp lý cạnh tranh và hướng tới tiện ích cho người dân. Khi công chứng thoát khỏi ràng buộc địa hạt, thị trường dịch vụ sẽ phải nâng chất lượng, còn người dân có thêm quyền lựa chọn.
Vì sao bỏ rào cản địa giới sẽ giúp giao dịch đất đai “nhanh chân” hơn?
Khi bỏ quy định về thẩm quyền công chứng bất động sản theo địa giới hành chính, người dân có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để thực hiện giao dịch công chứng bất động sản trong phạm vi cả nước, không cần quay về nơi có nhà đất như hiện nay. Đây là cú cắt giảm thủ tục mang tính “giải phóng” cho các giao dịch chuyển nhượng quyền đất, đặc biệt là các thương vụ liên tỉnh.
Lợi ích dễ thấy nhất là tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại, nhất là với người lao động xa quê, nhà đầu tư sở hữu tài sản ở nhiều địa phương. Việc bỏ địa hạt công chứng bất động sản được nhìn nhận là xu hướng tất yếu vì công chứng là một dịch vụ, cần hướng tới sự tiện lợi, giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và tạo thuận tiện hơn cho người dân khi công chứng bất động sản ở địa bàn tỉnh khác nơi mình sinh sống. Nói cách khác, đây là cách giảm ma sát hành chính mà không đánh đổi an toàn pháp lý.
Hạ tầng dữ liệu số: Điều kiện để “mở khóa” công chứng toàn quốc
Câu hỏi hợp lý là: vì sao mốc 1-7-2028 mà không sớm hơn? Câu trả lời nằm ở hạ tầng dữ liệu. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bắt đầu chính thức công bố và vận hành từ ngày 1-3-2026. Song song, dự kiến đến hết năm 2027 sẽ cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; cơ sở dữ liệu công chứng cũng đang được xây dựng và dự kiến vận hành vào năm 2027.
Sau khi các cơ sở dữ liệu này hoàn thành, vẫn cần thêm thời gian để kết nối chúng lại với nhau. Vì vậy, dự thảo Nghị định quy định công chứng viên được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1-7-2028, thời điểm hệ thống dữ liệu đã có khả năng kết nối. Đây là cách tiếp cận thận trọng: cải cách mở đường cho công chứng bất động sản “không biên giới”, nhưng phải đứng trên nền tảng dữ liệu số đủ tin cậy.
Công chứng vẫn bắt buộc với chuyển nhượng quyền đất: An toàn trước, tiện lợi sau
Một lo ngại thường gặp khi nói về cải cách luật đất đai là nguy cơ nới lỏng quá mức khiến tranh chấp bùng phát. Ở điểm này, Chính phủ đã chọn cách giữ lại “van an toàn”. Trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu tiếp tục thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng và phòng ngừa rủi ro tranh chấp, khiếu kiện. Nói cách khác, công chứng bất động sản được “cởi trói” về địa giới nhưng vẫn là khâu bắt buộc trong chuỗi chuyển nhượng quyền đất.
Cùng với đó là một gói cải cách luật đất đai rộng hơn: hoàn thiện cơ chế xác định, kiểm tra và giám sát giá đất; tăng vai trò Nhà nước trong điều tiết, quyết định giá; và hoàn thiện cơ chế phòng ngừa tham nhũng, trục lợi bồi thường, tái định cư và xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài. Nếu được triển khai nghiêm túc, bộ khung này sẽ giúp các giao dịch chuyển nhượng quyền đất vừa nhanh hơn, vừa an toàn hơn, chứ không chỉ là “nới cửa” thủ tục.
Tác động dài hạn: Thị trường bất động sản có vận hành hiệu quả hơn?
Từ góc độ thị trường, việc công chứng bất động sản không còn phụ thuộc địa giới hành chính sẽ làm giảm đáng kể ma sát trong các giao dịch liên tỉnh, tạo điều kiện cho nguồn vốn và tài sản dịch chuyển linh hoạt hơn. Đặc biệt, với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc phải xoay xở với hàng loạt văn phòng công chứng ở nhiều địa phương là rào cản không nhỏ; nay rào cản đó được thu hẹp đáng kể.
Một điểm đáng chú ý khác là bổ sung trường hợp được công chứng ngoài trụ sở đối với giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên, khi việc ký kết gắn với bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng diễn ra ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng. Điều này cho thấy tư duy cải cách đang dần chuyển sang phục vụ nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì “kéo” mọi giao dịch về trụ sở cơ quan nhà nước. Tổng thể lại, đây là bước tiến hợp lý: giữ trục an toàn pháp lý, nhưng dỡ bỏ những ràng buộc hành chính không cần thiết để thị trường vận hành hiệu quả hơn.
