Khả năng chi trả nhà ở: vì sao Việt Nam đang ở nhóm đắt đỏ nhất khu vực?
Khả năng chi trả nhà ở được hiểu là mức độ người dân có thể mua được nhà từ thu nhập của mình, thường đo bằng tỷ lệ giá nhà thu nhập – tức số năm thu nhập cần tích lũy để sở hữu một căn nhà, và đây là thước đo trực tiếp cho thấy thị trường bất động sản có phục vụ nhu cầu ở thực của đa số người dân hay không. Việt Nam hiện nằm trong nhóm các thị trường có nhà ở kém khả năng chi trả nhất Đông Nam Á khi người dân cần tới khoảng 21,4 năm thu nhập mới mua được một căn nhà. Con số này không chỉ là thống kê lạnh lùng, mà là thực tế khiến cả một thế hệ đô thị chấp nhận ở thuê lâu dài, hoãn kết hôn hoặc sống chen chúc với gia đình. Khi giá nhà Việt Nam tăng nhanh hơn nhiều so với lương, câu hỏi cần đặt ra không phải là "làm sao mua được", mà là "mô hình phát triển nào đã đẩy nhà ở xa khỏi tầm tay người lao động?"
So sánh giá nhà Đông Nam Á: Việt Nam ở đâu trên bản đồ khu vực?
Nếu nhìn toàn khu vực, bức tranh so sánh giá nhà Đông Nam Á qua tỷ lệ giá nhà thu nhập cho thấy sự chênh lệch rất rõ giữa các nước. Malaysia là thị trường có khả năng chi trả nhà ở tốt nhất khi người dân chỉ cần khoảng 8,8 năm thu nhập để sở hữu một căn nhà. Tiếp theo là Thái Lan với 12,6 năm, Singapore 15 năm và Indonesia 18,5 năm, thể hiện mức độ tiếp cận nhà ở vẫn còn trong tầm của tầng lớp trung lưu. Trong khi đó, Việt Nam với 21,4 năm đã vượt xa nhóm này, bước vào vùng "căng thẳng" về khả năng chi trả. Đáng chú ý, Philippines phải mất 32,1 năm và Campuchia tới 36,2 năm thu nhập để mua nhà, cho thấy vẫn tồn tại những thị trường còn ngột ngạt hơn. Nhưng việc Việt Nam nằm sát nhóm đắt đỏ, thay vì nhóm dễ tiếp cận, là tín hiệu đáng báo động cho chính sách nhà ở.
Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập: chỉ số cảnh báo cho người mua nhà Việt Nam
Tỷ lệ giá nhà thu nhập không chỉ là con số chuyên môn của giới nghiên cứu, mà là kim chỉ nam cho mọi quyết định mua nhà của người dân. "Với mức 21,4 năm thu nhập để sở hữu một căn nhà, Việt Nam hiện nằm trong nhóm các thị trường có nhà ở kém khả năng chi trả nhất Đông Nam Á". Khoảng cách lớn giữa giá nhà Việt Nam và thu nhập dẫn đến thực tế nhiều hộ gia đình đô thị phải chấp nhận vay nợ dài hạn, chi tiêu thắt lưng buộc bụng, hoặc từ bỏ giấc mơ nhà riêng. So với Malaysia – nơi một người lao động có thể nhìn thấy điểm kết thúc của hành trình mua nhà trong vòng chưa đến 9 năm – người Việt buộc phải chấp nhận quãng đường gấp hơn hai lần. Tỷ lệ này càng cao, tính linh hoạt của người lao động càng thấp, bởi mọi quyết định nghề nghiệp, di chuyển, thậm chí sinh con đều bị ràng buộc vào gánh nặng trả nợ bất động sản.
Việt Nam cần học gì từ cách các nước tổ chức thị trường nhà ở?
Khi so sánh giá nhà Đông Nam Á, không thể tách rời câu chuyện khả năng chi trả nhà ở khỏi cách mỗi nước tổ chức thị trường và quỹ đất. Nhiều quốc gia áp dụng mô hình sở hữu có thời hạn (leasehold), cho phép nhà nước tái phát triển và kiểm soát giá nhà tốt hơn, như trường hợp các căn hộ HDB ở Singapore với thời hạn 99 năm sở hữu. Thay vì chỉ tập trung mở rộng nguồn cung thương mại, Việt Nam cần nhìn vào tỷ lệ giá nhà thu nhập để đặt mục tiêu chính sách: giảm số năm thu nhập phải tích lũy, đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở thuê dài hạn, và buộc thị trường phải phục vụ nhu cầu ở thực. Khi những nước có quỹ đất hạn chế vẫn tạo được khung giá chấp nhận được cho đa số người dân, việc Việt Nam tiếp tục nằm ở nhóm đắt đỏ nhất khu vực chỉ cho thấy chúng ta đang bỏ lỡ những giải pháp đã được chứng minh ở nơi khác.
Kết luận: Giảm khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập phải trở thành ưu tiên quốc gia
Nhìn vào bức tranh tỷ lệ giá nhà thu nhập toàn Đông Nam Á, Việt Nam đang ở vị trí khó có thể tự hào: không quá cực đoan như Philippines hay Campuchia, nhưng đủ đắt đỏ để biến nhà ở thành giấc mơ dài hơn hai thập kỷ đối với phần đông người lao động. Khả năng chi trả nhà ở thấp là tín hiệu sớm của nhiều bất ổn xã hội, bởi nó đẩy gia đình trẻ vào lựa chọn bất lợi: hoặc vay nợ dài, hoặc ở thuê vô thời hạn. Muốn đảo chiều, chính sách nhà ở phải đặt mục tiêu rõ ràng là kéo tỷ lệ này xuống gần các nước như Malaysia, thay vì chỉ nhắm tăng nguồn cung bất động sản. Khi nhà ở trở lại đúng vai trò là quyền cơ bản chứ không phải tài sản đầu cơ, giá nhà Việt Nam mới có cơ hội quay về mức tương xứng với thu nhập, và người mua nhà mới thực sự được thở.
