Từ sân bay đến một đô thị đa chức năng
Đô thị sân bay là không gian phát triển gắn hoạt động hàng không với nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích đô thị, thay vì chỉ tập trung vào nhà ga và đường băng. Đó là hướng đi Đồng Nai đang nghiên cứu ở phía tây sân bay Long Thành, với quy mô hơn 2.250 ha tại xã An Phước và phường Tam Phước, gồm khoảng 259 ha mặt sông Đồng Nai. UBND TP. Đồng Nai mới đây tổ chức hội nghị thông báo triển khai định hướng quy hoạch khu đô thị có công năng hỗn hợp tại khu vực này.
Điểm đáng chú ý không nằm riêng ở con số diện tích, mà ở cách quy hoạch Đồng Nai muốn nối sân bay với một cấu trúc đô thị rộng hơn. Nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, nghiên cứu và kinh tế ven sông được tính chung trong định hướng phát triển. Cách tiếp cận ấy hợp lý hơn mô hình chỉ xây khu dân cư quanh một đầu mối giao thông lớn: sân bay có thể tạo nhu cầu, nhưng để khu vực sống được và hoạt động lâu dài, nơi đây cần việc làm, tiện ích và không gian công cộng.
Quy hoạch phải phục vụ đời sống, không chỉ phân khu
Định hướng chia khu vực thành bốn phần chức năng, cho thấy đây không phải dự án nhà ở đơn thuần. Phía tây dự kiến tập trung đô thị hỗn hợp, thương mại, dịch vụ và kinh tế ven sông, đồng thời bố trí phần lớn quỹ đất nhà ở. Phía đông ưu tiên văn hóa, thể thao, du lịch, giải trí, giáo dục và nghiên cứu; phía nam hướng tới đô thị sinh thái, giáo dục với mật độ xây dựng thấp; phía bắc được nghiên cứu thành khu đô thị đại học.
Với người dân, giá trị quy hoạch sẽ được đo bằng những gì có thể sử dụng hằng ngày, không chỉ bằng bản đồ phân khu. Dải ven sông dự kiến có công viên, quảng trường, đường đi bộ và hoạt động văn hóa, du lịch, tạo thêm không gian sinh hoạt công cộng. Nhưng lợi ích ấy chỉ thuyết phục nếu quá trình thu hồi đất và tái định cư bảo vệ được sinh kế. Lãnh đạo thành phố nêu nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ về hạ tầng, giao thông kết nối và điều kiện mưu sinh.
Giao thông kết nối và khâu thực hiện sẽ quyết định
Một đô thị nhiều chức năng chỉ vận hành hiệu quả nếu các khu vực không bị chia cắt. Định hướng quy hoạch đặt giao thông đối ngoại, đường nội bộ, các trục chính và đầu mối giao thông công cộng trong cùng một tổng thể để bảo đảm kết nối giữa các khu chức năng. Phía tây còn được định hướng phát triển đô thị nén, gắn nhà ở với thương mại, dịch vụ, văn phòng và giao thông công cộng. Đây là điều kiện cần để khu vực quanh sân bay Long Thành không phụ thuộc hoàn toàn vào xe cá nhân, dù tài liệu hiện có chưa nêu phương án khai thác sân bay hay phân luồng cụ thể.
Thách thức trước mắt nằm ở việc biến định hướng thành công tác đất đai minh bạch và hạ tầng đồng bộ. Trung tâm Phát triển quỹ đất được giao phối hợp rà soát ranh giới, hiện trạng sử dụng đất, xác minh nguồn gốc thửa đất và chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chính quyền địa phương cũng có trách nhiệm phổ biến thông tin, quản lý đất đai, trật tự xây dựng và ngăn xây dựng trái phép đón đầu quy hoạch. Đồng Nai còn yêu cầu giám sát, phản biện xã hội và cập nhật thông tin cho người dân.
Vì vậy, quy hoạch đô thị ven sông 2.250 ha là tín hiệu cho thấy Đồng Nai muốn phát triển khu vực quanh sân bay theo hướng có nhà ở, dịch vụ, giáo dục và không gian công cộng. Nhưng tầm vóc ý tưởng không thể thay thế chất lượng thực hiện: giao thông kết nối phải rõ ràng, quyền lợi người dân phải được bảo đảm, còn thông tin quy hoạch cần đến được từng khu dân cư. Đó mới là nền tảng để đô thị sân bay trở thành một nơi sống và làm việc, thay vì chỉ là phần mở rộng trên bản đồ.
