Không chỉ là một khu dân cư mới
Khu đô thị ven sông tại An Phước và Tam Phước là khu vực rộng hơn 2.250 ha đang được Đồng Nai nghiên cứu quy hoạch thành không gian hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, nghiên cứu và hoạt động kinh tế ven sông. Trong tổng diện tích này, khoảng 259 ha là mặt sông Đồng Nai.
Ngày 2/11, chính quyền TP Đồng Nai tổ chức hội nghị thông tin về định hướng quy hoạch, phạm vi sử dụng đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây mới là bước nghiên cứu định hướng, nhưng quy mô và cách phân chia chức năng cho thấy tham vọng lớn hơn việc mở rộng khu ở: tạo một cực đô thị có thể phục vụ cả người dân lẫn các hoạt động kinh tế gắn với sân bay Long Thành.
Với đô thị Đồng Nai, điểm đáng chú ý là quy hoạch đặt nhà ở cạnh việc làm, giáo dục và dịch vụ thay vì tách các chức năng thành những khu biệt lập. Cách tiếp cận này có thể tạo sức sống thường ngày cho khu vực, nhưng kết quả sẽ phụ thuộc vào việc hạ tầng và tiện ích có được triển khai đồng bộ hay không.
Bốn khu vực chức năng, một cấu trúc đô thị
Định hướng chia khu vực thành bốn phần. Phía tây dự kiến là trung tâm đô thị hỗn hợp, nơi tập trung phần lớn quỹ đất nhà ở cùng thương mại, dịch vụ, văn phòng và hoạt động kinh tế ven sông. Phía đông dành cho văn hóa, thể thao, du lịch, vui chơi giải trí, giáo dục và nghiên cứu; phía nam hướng đến đô thị sinh thái, mật độ xây dựng thấp; phía bắc được nghiên cứu thành khu đô thị đại học.
Khu đại học có thể là phần tạo chiều sâu cho dự án, nếu chương trình đào tạo thực sự gắn với nhu cầu của vùng. Các lĩnh vực được định hướng gồm hàng không, logistics, công nghệ cao, tài chính và thương mại quốc tế. Đây là cách nối quy hoạch giáo dục với thị trường lao động quanh sân bay Long Thành, thay vì xem trường học chỉ là một tiện ích bổ trợ cho khu dân cư.
Tuy nhiên, trên bản quy hoạch, nhiều chức năng có thể nằm cạnh nhau; ngoài thực tế, chúng cần giao thông thuận tiện, dịch vụ công và không gian việc làm đủ sức hút. Nếu các yếu tố ấy đến chậm, khu đô thị có nguy cơ phát triển lệch về nhà ở, còn mục tiêu hình thành trung tâm thương mại, giáo dục và nghiên cứu khó thành hiện thực.
Lợi thế ven sông cần đi cùng hạ tầng và kiểm soát ngập
Khu vực nằm ở phía tây nam thành phố, tiếp giáp sông Đồng Nai và gần các hướng kết nối qua cầu Long Hưng, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Vị trí này mở ra khả năng liên kết với TP HCM, Nhơn Trạch và đô thị sân bay Long Thành, đồng thời tạo điều kiện khai thác cảnh quan sông cho thương mại, dịch vụ và du lịch.
Quy hoạch ven sông dự kiến dành dải bờ cho công viên, quảng trường, đường đi bộ và các điểm vui chơi, du lịch. Đây là lựa chọn đúng nếu không gian mặt nước được xem là tiện ích công cộng cho cư dân, thay vì chỉ là phần trang trí cho dự án. Mô hình đô thị nén ở phía tây cũng được nghiên cứu gắn với giao thông công cộng, nhằm kết nối nhà ở, văn phòng và dịch vụ.
Ở phía nam, nhiều kênh rạch và mặt nước khiến thoát nước, trữ nước, kiểm soát ngập và thích ứng với biến đổi khí hậu trở thành điều kiện nền tảng. Điện, nước, xử lý nước thải, chất thải rắn và hạ tầng số cũng cần được tính trong tổng thể. Nếu những hạng mục này bị xem nhẹ, lợi thế cảnh quan sẽ không đủ bù cho rủi ro sống và đi lại trong một đô thị phát triển nhanh.
Cơ hội của đô thị sân bay phải đi cùng quyền lợi người dân
Kế hoạch An Phước Tam Phước nằm trong chiến lược mở rộng không gian đô thị Đồng Nai, khi khu vực quanh sân bay Long Thành được định hướng thành cực tăng trưởng mới, kết hợp hàng không, logistics, thương mại, dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao và tiện ích đô thị. Vì vậy, dự án cần được nhìn như một phần của không gian phát triển phía tây đô thị sân bay, không phải một quy hoạch độc lập.
Quy mô nhà ở cũng đặt ra áp lực thực tế: Đồng Nai đặt mục tiêu phát triển hơn 700.000 căn nhà đến năm 2030, gồm khoảng 480.000 căn thương mại, ít nhất 67.000 căn xã hội, 3.100 căn cho lực lượng vũ trang và gần 300 căn nhà công vụ. Trong bối cảnh đó, khu đô thị mới cần cân bằng nhà ở với việc làm, dịch vụ thiết yếu và khả năng tiếp cận của nhiều nhóm cư dân.
Bước tiếp theo là rà soát ranh giới, hiện trạng và nguồn gốc đất từng thửa, đồng thời chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chính quyền địa phương cũng được giao tiếp tục phổ biến quy hoạch, quản lý đất đai và trật tự xây dựng, ngăn việc xây dựng trái phép đón đầu. Nguyên tắc được nêu là nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ về hạ tầng, kết nối giao thông và điều kiện mưu sinh.
Đây là phép thử quan trọng của dự án: quy hoạch chỉ có sức thuyết phục khi người dân được thông tin rõ ràng, quyền lợi được bảo đảm và hạ tầng theo kịp tốc độ phát triển. Nếu làm được điều đó, khu đô thị ven sông có thể trở thành mắt xích hữu ích của đô thị sân bay; nếu không, quy mô lớn sẽ chỉ nằm trên bản vẽ.
