Nhu cầu thuê mạnh giữ tỷ lệ lấp đầy ở mức cao
Bất động sản công nghiệp là phân khúc cung cấp đất, nhà xưởng và hạ tầng phục vụ sản xuất, lưu kho, logistics; sức khỏe của phân khúc này phản ánh mức độ doanh nghiệp sẵn sàng mở rộng hoạt động. Quý III/2026 cho thấy nhu cầu vẫn bền: tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam, trong khi giá thuê khu công nghiệp tăng 5–10% so với năm 2025. Đây không chỉ là câu chuyện khan hiếm mặt bằng. Dòng vốn đầu tư tiếp tục hướng vào sản xuất, còn mạng lưới giao thông và kết nối chuỗi cung ứng giúp nhiều địa điểm duy trì sức hút. Tỷ lệ lấp đầy cao tạo nền tảng cho chủ đầu tư khai thác quỹ đất hiện hữu, nhưng cũng đặt ra yêu cầu phải bổ sung nguồn cung đúng vị trí, đúng nhu cầu thay vì chạy theo diện tích.
Đáng chú ý hơn là tín hiệu từ nhà xưởng xây sẵn: thị trường công nghiệp cấp 1 miền Bắc hấp thụ khoảng 500.000 m² trong quý III, mức cao kỷ lục theo CBRE. Khách thuê có thể đưa hoạt động vào nhanh mà không phải chờ hoàn thiện nhà xưởng, nên phân khúc này đang đáp ứng rõ nét nhu cầu triển khai linh hoạt. Trong khi đó, giá thuê cụm công nghiệp tăng 10–20% so với cùng kỳ; khả năng chia lô nhỏ, thời gian triển khai nhanh và hạ tầng giao thông liên vùng góp phần nâng sức cạnh tranh. Những con số này cho thấy thị trường không chỉ giữ được khách thuê hiện hữu mà còn thu hút nhu cầu mới.
Lợi nhuận quý III bật lại nhờ bàn giao và cho thuê
Sự phục hồi của doanh nghiệp trong quý III có nền tảng khá cụ thể: bàn giao đất khu công nghiệp và cho thuê hạ tầng, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường. Trái ngược với nửa đầu năm trầm lắng, khi doanh thu thuần và lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu giảm lần lượt 20,2% và 40% so với cùng kỳ, quý III ghi nhận nhiều kết quả tăng mạnh. Kinh Bắc đạt doanh thu thuần 3.187,3 tỷ đồng, tăng 136,6%, và lợi nhuận sau thuế 937,2 tỷ đồng, tăng 200,5% so với cùng kỳ, gấp 27 lần quý II. Doanh nghiệp bàn giao 56 ha đất công nghiệp, tăng 180% so với cùng kỳ, phần lớn tại Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2. Đây là minh chứng rằng doanh thu ghi nhận từ diện tích bàn giao có thể chuyển nhanh thành lợi nhuận.
Viglacera cũng báo lợi nhuận sau thuế quý III đạt 616 tỷ đồng, tăng 423,8%; doanh thu thuần tăng 16,6% lên 3.794,7 tỷ đồng. Long Hậu ghi nhận lợi nhuận sau thuế 53,8 tỷ đồng, tăng 16,7%, nhờ doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú và trung tâm thương mại tăng. Một số doanh nghiệp Sonadezi và Tín Nghĩa cũng cải thiện lợi nhuận so với cùng kỳ. Tuy nhiên, đà phục hồi không đồng đều: Nam Tân Uyên và D2D báo lợi nhuận giảm mạnh; D2D chịu tác động vì không còn khoản doanh thu lớn từ chuyển nhượng đất như cùng kỳ trước. Kết quả chín tháng của một số doanh nghiệp vẫn giảm sâu, nhắc rằng một quý khởi sắc chưa đủ xóa dấu vết nửa đầu năm yếu.
FDI và nguồn cung mới mở rộng dư địa tăng trưởng
Triển vọng trung hạn dựa trên hai động lực có thể bổ trợ cho nhau: dòng vốn FDI thực hiện và kế hoạch mở rộng quỹ đất của chủ đầu tư. Trong chín tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1%, trong đó chế biến, chế tạo chiếm 82,6%. Đây là cơ sở để kỳ vọng nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và dịch vụ logistics tiếp tục được nâng đỡ, dù vốn đăng ký không đồng nghĩa toàn bộ dự án sẽ triển khai ngay. Các dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp và kho vận khởi công hoặc đưa vào hoạt động trong quý III cho thấy nguồn cung đang được chuẩn bị, không chỉ tập trung vào đất công nghiệp mà cả hạ tầng phục vụ vận hành.
Cán cân tăng trưởng vì thế phụ thuộc vào khả năng biến vốn đầu tư và dự án mới thành hợp đồng thuê, bàn giao đất và dòng tiền thực. Dự báo từ cuối năm 2026 đến năm 2028, thị trường có thể bổ sung khoảng 2.700–3.200 ha đất công nghiệp cùng 1,7–2 triệu m² nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. SSI Research dự báo diện tích thuê mới và diện tích theo biên bản ghi nhớ của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha năm 2027, tăng 18,6% so với năm 2026. Nguồn cung mới mở rộng lựa chọn cho khách thuê, nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp kiểm soát tiến độ và chọn đúng vị trí. Kết luận: thị trường đang có nền cầu tốt và doanh nghiệp đã bắt đầu phục hồi, song tăng trưởng bền vững sẽ thuộc về những đơn vị chuyển được nhu cầu thành giao dịch thực.
