Tây Ninh siết tách thửa đất: cuộc chơi đầu cơ bị thu hẹp
Tách thửa đất Tây Ninh theo Quyết định 139/2026/QĐ-UBND là bộ quy định mới về diện tích, kích thước và điều kiện chia nhỏ hoặc hợp thửa các loại đất ở, đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp và đất thương mại dịch vụ, đồng thời gắn chặt với kiểm soát quy hoạch và trật tự xây dựng quanh những dự án trọng điểm, nhằm ngăn đầu cơ đất đai và các khu dân cư tự phát gây cản trở giải phóng mặt bằng.
Điểm cốt lõi: tỉnh không còn chấp nhận việc tách thửa, phân lô như một “kênh đầu tư” tự do quanh các dự án trọng điểm. Quyết định 139/2026/QĐ-UBND được ban hành ngày 18/9 và có hiệu lực từ 29/9, thay thế quy định cũ, thể hiện rõ lựa chọn ưu tiên tiến độ hạ tầng và trật tự quy hoạch hơn là cơn sốt đất ngắn hạn. Đây không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật về quy định quản lý đất đai mà là thông điệp chính trị: ai đặt lợi ích cá nhân lên trên lợi ích công cộng sẽ bị siết chặt. "Thửa đất ở khu vực 1 có thể tách từ 36 m² khi tiếp giáp đường dưới 19 m chỉ giới đường đỏ" là một ngưỡng vừa phải, nhưng đi kèm là hàng loạt ràng buộc về chiều rộng, chiều sâu và lối đi chung.
Hai vùng, nhiều ngưỡng: tách thửa không còn dễ 'lướt sóng'
Tây Ninh chia địa bàn thành 2 khu vực với ngưỡng diện tích tối thiểu khác nhau khi tách thửa đất ở, tạo ra cơ chế điều tiết rõ ràng giữa khu đô thị – ven đô và vùng còn lại. Khu vực 1 gồm các phường, xã phát triển hơn; khu vực 2 là 62 xã còn lại. Chính sách này nhắm thẳng vào việc hạn chế chia nhỏ đất quá mức ở nơi đang đô thị hóa nhanh – vốn là “sân chơi” quen thuộc của giới đầu cơ đất đai.
Về con số, với thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên, diện tích tối thiểu là 45 m² tại khu vực 1 và 100 m² tại khu vực 2. Nếu đường dưới 19 m, ngưỡng là 36 m² ở khu vực 1 và 80 m² ở khu vực 2. Đất nông nghiệp đa số chỉ được tách từ 1.000 m² trở lên. Những hạn mức này đánh thẳng vào mô hình phân lô bán nền nhỏ giọt, vốn khiến hạ tầng không theo kịp và làm vỡ quy hoạch. Dân có nhu cầu ở thật vẫn còn đường, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ “xẻ từng ô” sẽ phải tính lại.
Siết quản lý đất đai quanh dự án trọng điểm: vì sao phải mạnh tay
Song song với quy định tách thửa, tỉnh ban hành loạt chỉ đạo siết chặt quy định quản lý đất đai tại khu vực có dự án trọng điểm, đặc biệt là các dự án giao thông. Lý do rất rõ: nhiều nơi đã xuất hiện tình trạng tự ý san lấp, chuyển mục đích trái phép để phân lô, bán nền, hiến đất làm đường hình thành khu dân cư tự phát, xây dựng công trình không đúng quy định, thu gom và đầu cơ đất đai. Những hành vi này đang kéo lùi tiến độ giải phóng mặt bằng, làm đội chi phí bồi thường và đẩy người dân có nhu cầu ở thật vào thế bất lợi.
Tỉnh yêu cầu các xã, phường thường xuyên kiểm tra hiện trạng sử dụng đất tại khu vực đã có thông báo thu hồi đất, hoặc đã được quy hoạch dự án, không để phát sinh khu dân cư tự phát và vi phạm xây dựng gây khó khăn cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc xử lý vi phạm phải kịp thời; chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm nếu buông lỏng quản lý, chậm phát hiện hoặc chậm xử lý. Khi chính quyền đẩy trách nhiệm xuống tận cấp cơ sở kèm chế tài chính trị, thông điệp gửi tới cả cán bộ lẫn giới đầu cơ là: mọi con đường “lách luật” quanh các dự án trọng điểm sẽ bị thu hẹp dần. "Các hành vi phân lô, tách thửa, hiến đất làm đường trái quy định phải được kịp thời ngăn chặn, xử lý" là yêu cầu xuyên suốt được nhắc lại trong nhiều văn bản của tỉnh.
Thủ tục chặt chẽ hơn: bảo vệ nhu cầu ở thật, chặn đầu cơ đất đai
Ở tầng thủ tục, Tây Ninh yêu cầu khi giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất kết hợp chuyển mục đích, địa phương phải kiểm tra chặt chẽ điều kiện pháp lý và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ. Mục tiêu là không để việc chuyển mục đích bị lợi dụng để đầu cơ, thu gom đất, ảnh hưởng nhu cầu sử dụng đất ở chính đáng của người dân. Nghĩa là, ai chứng minh được nhu cầu ở thật, sản xuất thật sẽ được xem xét; còn những hồ sơ mang tính “đặt cọc tương lai dự án” sẽ bị soi kỹ.
Người dân muốn tách thửa đất Tây Ninh phải xác định chính xác vị trí thửa đất, đáp ứng đồng thời các tiêu chí diện tích, chiều rộng, chiều sâu và khả năng tiếp giáp đường giao thông. Thậm chí thửa đất không tiếp giáp đường công cộng vẫn có thể tách nếu chủ đất dành phần diện tích làm lối đi hoặc được đất liền kề cho đi qua, nhưng phải cắm mốc, lập văn bản, và đảm bảo cả thửa mới lẫn thửa còn lại đều tiếp giáp lối đi với bề rộng tối thiểu 1,5–3,5 m tùy số lượng thửa tách. Đây là cách cân bằng giữa linh hoạt cho người dân với việc chặn mô hình “đường giấy, hạ tầng ảo” của giới đầu cơ đất đai.
Triển vọng: kỷ luật đất đai là điều kiện để hạ tầng chạy đúng nhịp
Nhìn về phía trước, Tây Ninh không dừng ở việc ban hành quy định mà còn tổ chức lại cả hệ thống thực thi. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai kịp thời, thực hiện đo đạc, thẩm định trích đo địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai, nhất là tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực dự án trọng điểm. Đồng thời, ngành xây dựng phối hợp kiểm tra trật tự xây dựng, còn cấp xã, phường phải tăng cường giám sát hiện trạng sử dụng đất.
Nếu những quy định quản lý đất đai này được thực thi nghiêm túc, tỉnh có cơ sở để đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm, giảm xung đột trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và hạn chế hình thành các khu dân cư tự phát thiếu hạ tầng. Đối với người dân, chi phí tuân thủ có thể tăng lên, nhưng đổi lại là một môi trường đất đai rõ luật, giảm rủi ro mua phải nền đất “treo” hoặc mắc kẹt trong vùng quy hoạch. Còn với giới đầu cơ đất đai, thời của “sóng thông tin dự án” để lướt nhanh quanh những trục hạ tầng mới có lẽ đã đến hồi kết – ít nhất là ở Tây Ninh.
