Ba luật “sống còn” với thị trường bất động sản: Vấn đề không còn là sửa vài điều khoản
Ba luật bất động sản mới gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là bộ khung pháp lý định hình cách Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai, tổ chức chỗ ở và vận hành thị trường bất động sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đầu tư và kinh doanh của cá nhân, doanh nghiệp trong nhiều thập kỷ tới. Sáng 9/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về ba dự án luật này, trước khi hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ và Quốc hội xem xét thông qua. Chiều 16/9, ông tiếp tục chủ trì phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9, cho ý kiến với tám dự thảo luật và nghị quyết sẽ trình Kỳ họp thứ 2 của Quốc hội khóa XVI. Điều đó cho thấy lập pháp đang được đặt ở vị trí trung tâm của chiến lược tái cơ cấu thị trường bất động sản, thay vì các biện pháp hành chính ngắn hạn.
Thủ tướng nhấn mạnh đây là ba luật “gắn bó mật thiết, có vai trò rất quan trọng trong khơi thông các nguồn lực, đáp ứng yêu cầu tăng trưởng thời gian tới” và có tác động lớn đến người dân, tổ chức, nhà đầu tư, nền kinh tế, an ninh, quốc phòng. Ông cũng yêu cầu quá trình làm luật phải cụ thể, bịt lỗ hổng và kiểm soát quyền lực, đồng thời tuyệt đối không để lợi ích cục bộ hay lợi ích nhóm chi phối chính sách. Điều đáng chú ý là Chính phủ chủ động đặt yêu cầu giảm mạnh thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư, kinh doanh và chi phí tuân thủ, tránh tạo thêm cơ chế “xin-cho” gây khó cho người dân và doanh nghiệp. Đây chính là “phần cứng thể chế” mà giới đầu tư bất động sản chờ đợi, bởi nó quyết định sự minh bạch, ổn định và khả năng tiên liệu rủi ro của mọi quyết định rót vốn.
Vì sao phải sửa gấp: từ Nghị quyết của Đảng đến sức ép từ thực tiễn thị trường
Việc sửa đổi đồng thời ba luật bất động sản không phải diễn ra trong khoảng trống chính sách mà nằm trong lộ trình thể chế hóa các chủ trương của Trung ương tại Nghị quyết 21, chỉ đạo của Bộ Chính trị và kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64-TB/VPTW. Trước đó, các bộ ngành đã khẩn trương tổng kết Nghị quyết 18 và xây dựng Nghị quyết 21, lấy ý kiến từ bộ, ngành, địa phương, các đối tượng chịu tác động và đại biểu Quốc hội đối với hồ sơ định hướng chính sách. Thực chất, đây là bước đi nhằm giải quyết dứt điểm những “nút thắt” về thể chế vốn khiến thị trường bất động sản méo mó: dự án dở dang, pháp lý kéo dài, giao dịch không minh bạch, tranh chấp quyền lợi giữa người mua, chủ đầu tư và Nhà nước.
Theo kế hoạch, ba dự án luật sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2 vào cuối năm 2026. Bộ Tư pháp được giao thẩm định, trong khi các bộ chủ trì phải hoàn thiện dự thảo để báo cáo tại phiên họp Chính phủ chuyên đề pháp luật tháng 9. Quan điểm được Thủ tướng lặp lại là “thể chế phải đi trước một bước, mở đường cho phát triển; xử lý dứt điểm chồng chéo, bất cập; khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước”. Đây không chỉ là khẩu hiệu: nếu các luật sửa đổi vẫn giữ tư duy quản lý cũ, tiếp tục dồn rủi ro về phía người mua và nhà đầu tư, thị trường sẽ khó thoát khỏi vòng luẩn quẩn "siết – nới" và các cơn sốt giá bất thường.
Luật Nhà ở và bài toán thời hạn sử dụng chung cư: tâm điểm tranh luận lẫn cơ hội tái cấu trúc
Trong ba luật bất động sản mới, sửa đổi luật nhà ở được dư luận quan tâm nhất, đặc biệt quanh câu chuyện thời hạn sử dụng nhà chung cư – một vấn đề chạm trực tiếp vào tài sản lớn nhất của hàng triệu hộ gia đình. Chính phủ không né tránh mà chủ động đặt ra yêu cầu xem xét lại các quy định này. Với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng yêu cầu rà soát quy định, cầu thị lắng nghe ý kiến người dân và doanh nghiệp, nghiên cứu hoàn thiện cơ chế liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, các loại hình nhà ở cho thuê và cơ chế tài chính đi kèm. Cách tiếp cận này cho thấy nhà nước nhận thức rõ rằng mọi thay đổi về “tuổi thọ pháp lý” của căn hộ đều phải đi cùng mô hình tài chính, tái thiết và bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu.
Điều đáng đánh giá cao là Chính phủ yêu cầu việc lấy ý kiến phải được triển khai rộng rãi, thực chất, tập trung vào nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp, đồng thời tham vấn chuyên gia, nhà khoa học, tổ chức, hiệp hội, đoàn thể. Khi lấy ý kiến nhân dân, cơ quan soạn thảo phải làm rõ mục tiêu, nội dung chính sách để tránh cách hiểu khác nhau hoặc chưa đầy đủ về các quy định đề xuất. Đối với nhà đầu tư, đây là cơ hội để bộc lộ các lo ngại dài hạn: liệu căn hộ có còn là tài sản tích lũy bền vững, hay trở thành sản phẩm có “hạn dùng” phụ thuộc vào cơ chế bồi thường, tái định cư? Nếu cơ chế pháp lý về thời hạn sử dụng không minh bạch, mọi tính toán về kinh doanh bất động sản, cho thuê, thế chấp hay chuyển nhượng đều bị treo trong vùng rủi ro khó lượng hóa.
Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản: làm lại “hạ tầng thể chế” của thị trường
Sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là chuyện kỹ thuật về quy hoạch hay phân loại đất mà là bước tái thiết nền tảng của kinh doanh bất động sản. Thủ tướng yêu cầu các chính sách phải thể chế hóa đầy đủ các nguyên tắc, định hướng trong Nghị quyết 21 và đẩy nhanh việc xây dựng, kết nối dữ liệu đất đai để thúc đẩy giao dịch thị trường. Ông cũng nhấn mạnh cần rà soát quy định phân cấp, ủy quyền, đơn giản hóa thủ tục theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa. Nếu được thực hiện nghiêm, đây sẽ là cú chuyển quan trọng từ một thị trường thiếu dữ liệu, phụ thuộc “quan hệ” sang một thị trường dựa trên thông tin mở, nơi nhà đầu tư có thể đánh giá rủi ro bằng dữ liệu thay vì tin đồn.
Với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mục tiêu được đặt ra là biến thị trường bất động sản thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, nhận diện được hành vi đầu cơ và thao túng, đồng thời rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và quy định chia sẻ dữ liệu. Thủ tướng yêu cầu phải cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh, tránh tình trạng “trên bộ giảm nhưng dưới địa phương tăng” tạo điểm nghẽn phát triển. Tuy nhiên, thách thức nằm ở khâu thực thi: nếu luật mới tiếp tục để khoảng trống pháp lý hoặc quy định chuyển tiếp thiếu chặt chẽ, nguy cơ xung đột, trì hoãn dự án và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư vẫn còn rất lớn. Nhà đầu tư cần theo sát quá trình này, bởi mỗi dòng chữ trong luật sẽ quyết định mức độ bảo vệ quyền lợi và chi phí tuân thủ trong mọi thương vụ.
Quyền lợi nhà đầu tư trong cuộc cải tổ thể chế: được bảo vệ hay phải tự “tự cứu”?
Thông điệp xuyên suốt từ Chính phủ là khơi thông nguồn lực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của tổ chức, cá nhân, đồng thời giảm chi phí tuân thủ và tránh tạo thêm rào cản cho người dân, doanh nghiệp. Bộ Tư pháp được giao rà soát bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật khi các dự án luật được Quốc hội thông qua, tránh tình trạng luật ban hành nhưng không thể triển khai do vướng mắc từ luật liên quan. Về nguyên tắc, đây là nền tảng tốt cho quyền lợi nhà đầu tư: một hệ thống luật rõ ràng, nhất quán giúp giảm rủi ro pháp lý, nâng độ chắc chắn của hợp đồng và khả năng dự báo chính sách.
Tuy vậy, quyền lợi nhà đầu tư sẽ chỉ được bảo vệ thực chất nếu ba luật bất động sản mới tránh được hai cạm bẫy: để lợi ích nhóm tác động đến quy định chi tiết, và duy trì cơ chế xin-cho trong cấp phép, phê duyệt dự án. Thủ tướng đã nói thẳng yêu cầu “không để xảy ra tình trạng luật đã ban hành nhưng không thể triển khai” và nhấn mạnh phải loại bỏ tư duy cục bộ ngành, lợi ích nhóm khỏi quá trình làm luật. Đây là lúc cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư cần chủ động tham gia góp ý, thay vì đứng ngoài rồi chấp nhận luật đã hoàn thiện. Nếu bỏ lỡ giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có thể sẽ tiếp tục vận hành trên một nền tảng pháp lý nửa minh bạch, nửa tùy tiện – nơi nhà đầu tư vừa được hứa bảo vệ, vừa phải tự “tự cứu” bằng kinh nghiệm và quan hệ.
