Ba luật “xương sống” của thị trường chuẩn bị bước vào giai đoạn quyết định
Ba dự án luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là gói cải cách pháp luật bất động sản toàn diện nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về đất đai, nhà ở, giao dịch thị trường và bảo đảm sự đồng bộ giữa các luật quan trọng trong hệ thống pháp luật hiện hành. Đây không chỉ là câu chuyện sửa chữ, sửa điều, mà là nỗ lực tái thiết lại nền tảng pháp lý cho toàn bộ chuỗi giá trị bất động sản, từ quy hoạch, giao đất, định giá, phát triển dự án tới mua bán, cho thuê, kinh doanh trên thị trường thứ cấp.
Điều đáng chú ý là cả ba luật bất động sản sửa đổi được thiết kế để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 2 vào cuối năm 2026. Việc cùng lúc sửa Luật Đất đai mới, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy nhà làm luật đã thừa nhận một thực tế: nếu chỉ “vá” từng luật riêng lẻ, thị trường sẽ tiếp tục mắc kẹt trong ma trận chồng chéo và mâu thuẫn nội bộ. Chính vì vậy, bài toán cốt lõi của lần sửa này không phải là sửa nhiều hay ít điều luật, mà là tạo ra một khung chơi mới, đồng bộ, dễ áp dụng cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư.
Thông điệp từ cuộc họp 9/9: Đồng bộ luật, cắt thủ tục, tránh khoảng trống pháp lý
Sáng 9/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành về ba dự án luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản trước khi hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ và Quốc hội. Việc người đứng đầu Chính phủ trực tiếp điều hành cho thấy tầm quan trọng của đợt cải cách này: đây không phải là cuộc chỉnh sửa kỹ thuật, mà là một quyết định chính trị nhằm khơi thông nguồn lực cho tăng trưởng.
Thủ tướng yêu cầu bảo đảm tính thống nhất giữa ba dự án luật với Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, pháp luật về thuế và các văn bản liên quan. Ông cũng nhấn mạnh việc cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh, tránh tình trạng “trên bộ giảm, dưới địa phương tăng”, tạo điểm nghẽn mới cho thị trường. Một câu nói sẽ còn được trích dẫn nhiều lần: “Việc sửa luật phải thực sự cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh; tránh tình trạng thủ tục được giảm ở cấp bộ nhưng lại phát sinh thêm tại địa phương, tạo ra những điểm nghẽn và rào cản mới đối với phát triển”.
Luật Đất đai mới: Định giá đất thay đổi, tác động tới tiền sử dụng đất và bồi thường
Trong ba luật bất động sản sửa đổi, dự án Luật Đất đai mới là mảnh ghép nhạy cảm nhất, bởi nó chạm vào câu chuyện giá đất, tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Theo hồ sơ thẩm định, dự thảo bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và bỏ luôn quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể so với Luật Đất đai 2024 hiện hành. Đây là bước lùi hay cách tiếp cận mới? Câu trả lời phụ thuộc vào việc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có phản ánh sát thực tế hay không.
Dự thảo xác định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường sẽ dựa trên diện tích, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, giá đất theo bảng giá, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ theo từng loại đất, phù hợp với tình hình thực tế. Với người dân và doanh nghiệp, thay đổi này sẽ tác động trực tiếp đến chi phí dự án, giá thành nhà ở, cũng như mức bồi thường khi bị thu hồi đất. Nếu hệ thống định giá không minh bạch, dễ kiểm tra, xã hội sẽ khó chấp nhận; nhưng nếu làm tốt, đây có thể là công cụ ổn định thị trường thay vì khiến giá đất “nhảy múa” theo mỗi dự án.
Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản: Kỳ vọng gỡ nút thắt thủ tục
Nếu Luật Đất đai mới quyết định “đầu vào” đất đai, thì Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quyết định cách sản phẩm được tạo ra và lưu thông. Thủ tướng yêu cầu các bộ chủ trì phải rà soát rõ những nhóm chính sách cần đưa vào luật, những nội dung sẽ để ở văn bản hướng dẫn, tránh tình trạng luật chung chung, còn nghị định, thông tư mới là nơi “đẻ” thêm thủ tục. Đây là điểm then chốt: nếu luật nói rõ, đơn giản, dễ hiểu, doanh nghiệp sẽ bớt cảnh “chạy vòng” giữa các cơ quan.
Chính phủ yêu cầu cải cách pháp luật bất động sản theo hướng cắt giảm điều kiện kinh doanh, đồng thời đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện, kết nối và liên thông dữ liệu về đất đai, nhà ở, bất động sản. Với người mua nhà, hồ sơ dự án rõ ràng, dữ liệu minh bạch sẽ giảm rủi ro bị lừa đảo, chậm tiến độ; với nhà đầu tư, việc chuẩn hóa quy trình kinh doanh bất động sản giúp họ dự tính được thời gian, chi phí, thay vì “ngồi đoán” từng bước phê duyệt. Nếu ba luật không chặn được nguy cơ “trên thoáng, dưới siết”, mọi kỳ vọng cải cách sẽ lại dừng ở khẩu hiệu.
Vì sao lần sửa này không được phép thất bại?
Bối cảnh chính trị của đợt sửa luật lần này rất rõ: các văn bản hướng dẫn phải thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Trung ương tại Nghị quyết 21-NQ/TW và kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo 64. Trước đó, Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp và các bộ rà soát toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan, trên cơ sở ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, đại biểu và địa phương để hoàn thiện hồ sơ dự án luật. Nói cách khác, đây không phải là sản phẩm của một vài cơ quan, mà là kết quả của cả một quy trình chính trị – pháp lý dài hơi.
Sau cuộc họp 9/9, ba dự án luật sẽ được trình Chính phủ cho ý kiến tại Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9; Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Xây dựng phải hoàn thiện hồ sơ trước ngày 11/9/2026, sau đó trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 2 cuối năm 2026. Đây là đường găng thời gian rất chặt. Nếu bỏ lỡ, thị trường tiếp tục vận hành trên nền pháp lý chồng chéo, nhà đầu tư co cụm, người dân phải chấp nhận rủi ro khi mua nhà. Ba luật bất động sản sửa đổi vì thế không chỉ là văn bản pháp luật mới; chúng là phép thử niềm tin của thị trường vào khả năng cải cách của Nhà nước.
