Ba luật cùng lúc sửa đổi: cú xoay trục thể chế kinh tế đất đai
Ba dự án luật đất đai sửa đổi, luật nhà ở sửa đổi và luật kinh doanh bất động sản sửa đổi là gói cải cách đồng bộ nhằm hoàn thiện thể chế kinh tế đất đai, khơi thông nguồn lực và kiểm soát các rủi ro đầu cơ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng mới của Việt Nam. Đây không phải chỉnh sửa kỹ thuật, mà là một cú xoay trục chính sách: từ tư duy nặng về sở hữu sang tư duy quản lý, phân bổ và sử dụng đất như một loại tài nguyên kinh tế khan hiếm. Thủ tướng Lê Minh Hưng đã chủ trì cuộc họp về ba dự án luật để các cơ quan soạn thảo hoàn thiện hồ sơ, trình Chính phủ và Quốc hội xem xét, thông qua. Trung ương yêu cầu sửa đổi, ban hành đồng bộ cả ba luật trong năm 2026 để tháo gỡ điểm nghẽn đất đai, nhà ở, bất động sản, phục vụ mục tiêu tăng trưởng và bảo đảm quyền có nơi ở hợp pháp cho công dân.
Thời hạn sử dụng đất: từ quyền vĩnh viễn sang quản lý theo chu kỳ phát triển
Nếu phải chọn một điểm sẽ tạo tranh luận mạnh nhất, đó chính là thời hạn sử dụng đất. Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề xuất bổ sung loại hình "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh dạng "sử dụng ổn định lâu dài" trong luật đất đai sửa đổi. Về bản chất, đây là bước chuyển từ tâm lý sở hữu vĩnh viễn sang nhìn đất ở như một quyền sử dụng gắn với chu kỳ phát triển đô thị. HoREA lập luận rằng luật nhà ở đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn, nhưng luật đất đai chưa có quy định tương ứng, gây lệch pha thể chế. Trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa trên công nghệ, đổi mới sáng tạo, kinh tế xanh và tuần hoàn, chính sách đất đai buộc phải linh hoạt hơn, cho phép Nhà nước tái cấu trúc không gian đô thị thay vì bị "khóa cứng" bởi các quyền sử dụng đất vĩnh viễn.
Thay đổi cách tính thời hạn và cơ chế gia hạn: tạo niềm tin cho nhà đầu tư
Điểm thứ hai ít gây chú ý với người mua ở nhưng lại sống còn với nhà đầu tư là cách tính thời hạn sử dụng đất. Hiện nay, thời hạn được tính từ thời điểm giao đất, cho thuê đất lần đầu, khiến các dự án chuyển nhượng chỉ còn quãng thời gian ngắn để khai thác, làm giảm hiệu quả đầu tư và gây tâm lý e ngại với những dự án tồn đọng kéo dài. HoREA đề xuất thời hạn trong các trường hợp chuyển nhượng dự án, gia hạn, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc xử lý vi phạm nên được tính từ thời điểm cơ quan Nhà nước ban hành quyết định mới. Cách tiếp cận này biến thời hạn sử dụng đất từ rào cản thành công cụ quản lý linh hoạt: Nhà nước vẫn kiểm soát được chu kỳ, trong khi nhà đầu tư có thể xây dựng kế hoạch dài hơi. Theo phân tích của các chuyên gia, nếu được thể chế hóa, những điều chỉnh này sẽ khơi thông nguồn lực đất đai và nâng cao hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản.
Hạn chế phân lô bán nền: chấm dứt mô hình phát triển đô thị manh mún
Ở phía cầu, kỳ vọng về quyền sở hữu lâu dài luôn rất mạnh; ở phía cung, phân lô bán nền đã từng là cách doanh nghiệp và "đầu nậu" khai thác đất nhanh nhất. Chính phủ giờ muốn chấm dứt vòng xoáy này. Tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ tiêu chí khung về hạn chế phân lô bán nền trong luật nhà ở sửa đổi, đồng thời đặt ra cơ chế ngăn hành vi đầu cơ. Nghị quyết 21 của Trung ương nêu thẳng yêu cầu hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt các đô thị lớn. Điều này phản ánh sự thay đổi tư duy từ phát triển đô thị kiểu "mở rộng theo lô đất" sang phát triển các khu nhà cao tầng, chung cư, gắn với hạ tầng đầy đủ. Về ngắn hạn, thị trường đất nền sẽ chịu áp lực; về dài hạn, đây là bước cần thiết để tránh những cơn sốt đất và những khu dân cư thiếu tiện ích, hạ tầng như đã từng xảy ra.
Quản lý chặt đất nền ngoài dự án và tác động thực tế tới người dân
Một mảnh ghép quan trọng của cải cách bất động sản là kiểm soát đất nền ngoài dự án. HoREA cảnh báo việc một số "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để tách thửa, làm đường rồi bán nền thực chất là kinh doanh bất động sản nhưng né quy định pháp luật. Các giao dịch này hiện chủ yếu dựa vào luật dân sự, nên người mua dễ bị thiệt thòi khi tranh chấp hoặc lừa đảo, vì không được luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ. Hiệp hội đề nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản đối với chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án, đồng thời bổ sung nhóm quy định riêng cho kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không thuộc dự án. Về phía người dân, ba luật sửa đổi sẽ tác động trực tiếp đến quyền có nơi ở hợp pháp, cách thức tiếp cận nhà ở và mức độ an toàn khi tham gia thị trường. Về phía nền kinh tế, chúng là bộ khung mới cho thể chế kinh tế đất đai: mục tiêu vừa sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, vừa giữ ổn định thị trường và an ninh, quốc phòng.
