Mở rộng danh mục cho nhà đầu tư nước ngoài: bước đi chủ động của TP.HCM
Chính sách mở rộng danh sách dự án nhà ở cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu tại TP.HCM là việc thành phố công bố thêm các dự án cụ thể đáp ứng điều kiện quốc phòng, an ninh và hạn mức sở hữu, qua đó bổ sung nguồn cầu mới cho phân khúc căn hộ giá trị cao và gắn thị trường bất động sản TP.HCM với dòng vốn ngoại dài hạn. Đây không phải động thái kỹ thuật thuần túy, mà là lựa chọn chiến lược trong bối cảnh sức mua trong nước với sản phẩm cao cấp đã bộc lộ giới hạn. UBND TP.HCM vừa ban hành Công văn số 7338/UBND-ĐT ngày 10/8/2026, công bố danh mục 4 dự án đầu tư xây dựng nhà ở nằm trong khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở, đây là đợt công bố thứ 11 của thành phố. Việc này diễn ra ngay sau khi ba dự án The EverRich I, The Marq và Khu dân cư Tầm Nhìn được đưa vào danh sách vào đầu tháng 7, cho thấy một lộ trình rõ ràng chứ không phải quyết định ngẫu hứng. Điểm quan trọng là thị trường căn hộ tại thành phố những năm gần đây chủ yếu tập trung ở phân khúc giá trị cao, trong khi giá nhà tăng nhanh đã tạo áp lực đáng kể lên khả năng hấp thụ của người mua trong nước, đặc biệt với sản phẩm cao cấp. Vì vậy, mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài không phải “ưu ái” khối ngoại, mà là cách giải bài toán thanh khoản cho chủ đầu tư, đồng thời giảm nguy cơ tồn kho và chững lại của phân khúc này.
Thủ Thiêm mở rộng: từ khu đô thị mới thành điểm nút vốn ngoại
Nếu phải chọn một địa điểm tiêu biểu cho làn sóng vốn ngoại bất động sản TP.HCM, Thủ Thiêm đang nổi lên như điểm nút rõ ràng nhất. Hai trong số 4 dự án nhà ở mới nằm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi đang hình thành một cụm bất động sản thương mại và nhà ở cao cấp mới của thành phố. Việc các khu đất lớn tại đây được đưa vào danh sách cho người nước ngoài sở hữu là thông điệp: Thủ Thiêm được định vị như mặt tiền của thành phố trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn toàn cầu. Nổi bật nhất là Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm tại khu chức năng số 2 (Khu 2b), diện tích hơn 145.617 m2, do Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương làm chủ đầu tư. Bên cạnh đó, lô 3-11 thuộc khu chức năng số 3 diện tích hơn 9.125 m2, do một doanh nghiệp nước ngoài làm chủ đầu tư, cũng nằm trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài. Khi các “mảnh đất vàng” này mở cửa cho vốn ngoại bất động sản, Thủ Thiêm không chỉ là khu đô thị mới, mà là hạt nhân của một trung tâm tài chính – dịch vụ tương lai gắn với khách quốc tế. Quan điểm cần nhấn mạnh: cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu không đồng nghĩa bán rẻ chủ quyền. Pháp luật hiện hành vẫn quy định chặt chẽ về khu vực được phép sở hữu và hạn mức, với tỷ lệ sở hữu khối ngoại trong chung cư không vượt quá 30% tổng số căn hộ để ở. Nhờ đó, Thủ Thiêm mở rộng nhưng không bị “nuốt chửng”; nhà nước vẫn giữ vai trò kiểm soát, còn thị trường được bổ sung thêm lực cầu và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
Bốn dự án nhà ở mới: thêm cửa thanh khoản cho phân khúc cao cấp
Đi sâu vào danh sách cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu, 4 dự án mới được bổ sung không trải đều toàn thành phố mà nhắm trực diện vào những khu vực có thể đón khách quốc tế. Điều này cho thấy chính quyền lẫn chủ đầu tư đều hiểu rằng vốn ngoại bất động sản chỉ tìm đến nơi có câu chuyện phát triển rõ ràng. Ngoài hai dự án tại Thủ Thiêm, doanh nghiệp nước ngoài nói trên còn sở hữu Cụm chung cư cao tầng tại số 190 Nguyễn Văn Hưởng, khu vực Thảo Điền trước đây, với diện tích hơn 17.208 m2. Thảo Điền vốn là một “phố Tây” của khu Đông, vì thế mở cửa cho người nước ngoài ở đây là bước đi tự nhiên, củng cố một cộng đồng cư dân quốc tế hiện hữu. Dự án thứ tư là chung cư Phương Việt tại 1002 Tạ Quang Bửu, phường Bình Đông, diện tích hơn 21.419 m2. Câu hỏi thường gặp là liệu các đợt mở rộng này có tạo ra cú hích mạnh cho toàn thị trường bất động sản TP.HCM hay không. Câu trả lời thực tế khá dè dặt: dù khó tạo ra một cú hích tức thời, việc liên tục mở rộng danh mục dự án đủ điều kiện cho người nước ngoài sở hữu đang bổ sung một nguồn cầu đáng chú ý cho bất động sản TP.HCM. Tác động thanh khoản sẽ diễn ra theo kiểu “thẩm thấu”: từng dự án giảm áp lực bán hàng, củng cố dòng tiền, từ đó ảnh hưởng dần lên kỳ vọng và giá cả của khu vực xung quanh.
Thị trường đa cực dựa trên hành lang kinh tế: vị thế mới của TP.HCM
Động thái Thủ Thiêm mở rộng cho vốn ngoại không thể tách khỏi bức tranh lớn hơn: thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển theo hướng đa cực, được tổ chức quanh các hành lang và siêu vùng kinh tế. Theo một báo cáo mới với chủ đề “Hoạch định cho một thành phố đa cực”, sức mạnh thị trường không còn nằm ở từng thành phố đơn lẻ, mà ở khả năng kết nối thành mạng lưới thị trường liên kết, tạo ra hệ sinh thái đầu tư đa dạng và bền vững. Trong cấu trúc đó, vùng kinh tế trọng điểm phía nam với hạt nhân là TP.HCM được xem như một siêu vùng, nơi cơ hội đầu tư vượt qua ranh giới hành chính để trải dài giữa đô thị trung tâm, các khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng. Chi phí tại các thị trường trung tâm tăng đã khiến dòng vốn lan tỏa mạnh tới các tỉnh cấp hai, nhưng điều này không làm yếu đi vai trò của TP.HCM; ngược lại, nó buộc thành phố phải nâng cấp chất lượng tài sản, tái định vị các trung tâm đô thị và mở cửa có chọn lọc cho dòng vốn ngoại. Ở góc độ chiến lược, bất động sản TP.HCM không còn là chuyện một vài quận trung tâm, mà là bài toán định vị đúng trong hành lang kinh tế phía nam. Các nhà đầu tư nước ngoài không hỏi “vào thành phố nào?”, mà đặt câu hỏi làm sao tối ưu chuỗi cung ứng và tiếp cận lao động trong siêu vùng này. Việc mở rộng danh mục dự án cho phép sở hữu chỉ là bước đầu; thước đo thành công sẽ nằm ở khả năng thành phố gắn bất động sản với công nghiệp, dịch vụ tài chính, công nghệ và logistics để tạo một cấu trúc tăng trưởng dài hạn.
Kết luận: mở cửa có chọn lọc để giữ nhịp tăng trưởng bền cho bất động sản TP.HCM
Nhìn tổng thể, việc TP.HCM liên tục mở rộng danh mục dự án cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu là một lựa chọn chính sách mang tính tính toán: vừa giải quyết bài toán thanh khoản của phân khúc cao cấp, vừa chuẩn bị nền tảng thể chế cho một thành phố đa cực gắn với hành lang kinh tế phía nam. Lập luận cho rằng “mở cửa cho người nước ngoài sẽ đẩy giá nhà tăng vọt” tỏ ra thiếu thuyết phục trong bối cảnh hạn mức sở hữu được kiểm soát và nguồn cung tập trung vào sản phẩm cao cấp vốn đã khó tiếp cận với đại đa số người mua trong nước. Điều thành phố cần làm không phải đóng cửa, mà là quản trị tốt: chọn đúng khu vực cho phép sở hữu (như Thủ Thiêm, Thảo Điền), kiểm soát tỷ lệ sở hữu, và song song phát triển mạnh nhà ở vừa túi tiền ở các khu vực khác. Khi chính sách công trở thành tín hiệu thị trường ngày càng rõ, TP.HCM không thể đứng ngoài cuộc chơi vốn ngoại bất động sản. Mở cửa có chọn lọc, gắn bất động sản với chiến lược hành lang kinh tế, đó là con đường khả dĩ để thành phố giữ nhịp tăng trưởng mà vẫn tránh được các cú sốc chu kỳ thường thấy ở những thị trường chạy theo đầu cơ ngắn hạn.
