TOD khiến khả năng kết nối thành tiêu chí chọn nhà
TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, trong đó nhà ở, dịch vụ và hoạt động kinh tế được tổ chức quanh các điểm kết nối như nhà ga metro. Tại Hà Nội và TP.HCM, mô hình này đang đổi cách người mua cân nhắc vị trí: thay vì chỉ nhìn khoảng cách tới trung tâm hay mặt đường lớn, họ chú ý hơn đến thời gian và mức thuận tiện khi đi tới nơi làm việc, thương mại, dịch vụ. Bước ngoặt đến khi những tuyến metro đầu tiên đi vào hoạt động: tuyến Cát Linh – Hà Đông khai thác từ tháng 11/2021 tại Hà Nội, còn metro số 1 ở TP.HCM vận hành từ tháng 12/2024. Từ năm 2025, TOD cũng được xem là một hướng giảm áp lực dân cư nội đô; Nghị quyết 98/2023/QH15 tạo hành lang pháp lý cho việc thí điểm tại TP.HCM. Vì vậy, quy hoạch metro ngày càng tác động trực tiếp đến câu hỏi mua nhà ở đâu.
Theo báo cáo JLL công bố tháng 9/2025, các dự án phát triển theo mô hình TOD tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức tăng giá 8–19% mỗi năm trong giai đoạn metro được triển khai và đưa vào vận hành. Đây là tín hiệu khiến giá nhà gần metro được quan tâm, nhưng không phải cam kết rằng mọi căn nhà quanh ga đều tăng tương tự. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nhận định người mua đang chuyển trọng tâm từ gần đường lớn sang khả năng tiếp cận ga metro. Theo tôi, thay đổi đó hợp lý khi metro giúp mở rộng lựa chọn nơi ở mà không buộc người dân phải đánh đổi quá nhiều thời gian đi lại. Tuy vậy, giá trị dài hạn chỉ có cơ sở khi tuyến vận hành và khu vực quanh ga có dịch vụ, việc làm cùng nhu cầu ở thực, chứ không chỉ dựa vào kỳ vọng.
Con số tăng giá không thay thế được chất lượng kết nối
Dữ liệu thị trường cho thấy sức hút quanh ga đã hiện diện, song cần đọc đúng phạm vi. Các dự án cách nhà ga khoảng 10 phút đi bộ chiếm 14–16% nguồn cung bất động sản thương mại và 4–9% nguồn cung nhà ở tại hai thành phố. JLL ghi nhận mức tăng giá nhà liền kề metro trung bình 8% mỗi năm; tại Hà Nội, dự án gần metro từng tăng 19% trong năm 2022, so với mức bình quân thị trường 12%. Những số liệu này củng cố luận điểm rằng kết nối có thể tạo lợi thế, nhưng không đủ để kết luận mọi tài sản nằm gần tuyến đều đáng mua. Người mua cần phân biệt giữa tuyến đã vận hành và tuyến mới ở giai đoạn quy hoạch, đồng thời xem xét khả năng đi bộ đến ga, tiện ích và nhu cầu thuê thực tế. Tăng giá do khan hiếm hay đầu cơ không đồng nghĩa một khu TOD đã thành công.
Quy mô đầu tư đang khiến câu chuyện này khó có thể xem nhẹ. Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, mạng lưới đường sắt đô thị Hà Nội dự kiến dài khoảng 979 km; hiện thành phố khai thác tuyến Cát Linh – Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn – Cầu Giấy. TP.HCM cũng đặt mục tiêu mở rộng mạng lưới metro lên 255 km vào năm 2030. Nhưng hạ tầng chỉ tạo giá trị bền vững nếu được triển khai đúng tiến độ và đi cùng không gian đô thị thuận tiện. Với người mua nhà, quyết định thận trọng là định giá lợi ích của tuyến đang hoạt động riêng với kỳ vọng về tuyến tương lai; nếu gom cả hai thành một mức chắc chắn, người mua có thể trả giá cho lời hứa thay vì khả năng kết nối hiện hữu.
Ranh giới TOD không đồng nghĩa thu hồi đất
Tại buổi họp báo chiều 12.11, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM thông tin tiến độ lập quy hoạch các khu TOD quanh ga metro và làm rõ quyền lợi đất đai của người dân. Theo Nghị quyết 56, ranh giới khu vực TOD do Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận, có thể nằm trong phạm vi tối đa 1 km tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đã được chấp thuận ranh giới 5 khu TOD, tổng diện tích hơn 939 ha; thành phố đặt mục tiêu trình phê duyệt quy hoạch trong tháng 4/2027. Trong khu vực TOD, hệ số sử dụng đất gộp của các khu hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở có thể tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn. Quy mô và chỉ tiêu này đáng theo dõi, nhưng không nên biến thành suy đoán rằng mọi thửa đất trong ranh giới đều sẽ bị lấy đi.
Sở khẳng định ranh giới TOD là phạm vi tổ chức lập quy hoạch, không phải ranh giới thu hồi đất. Người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo pháp luật cho đến khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi, nếu có. Trường hợp phải thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024 cùng chính sách của TP.HCM, trong đó ưu tiên tái định cư tại chỗ. Đây là khác biệt quan trọng giữa quy hoạch và quyết định thu hồi đất TOD: người dân không mất quyền sử dụng đất chỉ vì nhà nằm trong khu vực được nghiên cứu phát triển. Tuy nhiên, quyền lợi trên giấy cần đi kèm thông tin quy hoạch minh bạch, thông báo kịp thời và quy trình thực thi rõ ràng. Người dân nên theo dõi hồ sơ chính thức thay vì tin lời đồn hoặc tự suy diễn từ đường ranh trên bản đồ.
Giá trị TOD phải được đo bằng lợi ích đi lại và quyền lợi cư dân
TOD có thể làm thay đổi bản đồ lựa chọn nhà ở, nhất là với người trẻ, gia đình trẻ và người lao động muốn sống xa trung tâm nhưng vẫn cần kết nối thuận tiện. Cơ hội không chỉ nằm ở giá bán: nhu cầu ở thực và thuê nhà quanh các ga cũng có thể tăng khi metro vận hành, cửa hàng và dịch vụ hình thành, nơi làm việc trở nên dễ tiếp cận. Nhưng nếu chỉ quảng bá mức tăng giá mà bỏ qua tiến độ tuyến, chất lượng không gian công cộng và quyền của cư dân hiện hữu, TOD sẽ bị thu hẹp thành một cuộc đua đầu cơ đất. Với người mua, câu hỏi nên là khu vực có giúp tiết kiệm thời gian và đáp ứng nhu cầu sống hằng ngày hay không. Với chính quyền, thước đo phải gồm cả kết nối, hiệu quả sử dụng đất và cách bảo vệ người dân trong quá trình lập quy hoạch.
Kết luận: metro có thể tạo lợi thế cho bất động sản gần ga, nhưng con số tăng giá không phải bảo chứng cho mọi dự án. Còn ranh giới TOD, dù bao phủ phạm vi tối đa 1 km ở TP.HCM, chỉ xác định khu vực lập quy hoạch chứ không tự động dẫn tới thu hồi đất. Người mua cần tách kỳ vọng thị trường khỏi dữ kiện pháp lý; người dân quanh ga cần được tiếp cận thông tin và bảo đảm quyền sử dụng đất cho đến khi có quyết định hợp pháp. TOD chỉ xứng đáng với tên gọi khi đem lại kết nối tốt hơn mà không biến người sống tại chỗ thành bên chịu thiệt.
