TOD TP.HCM: Quy hoạch đô thị xoay quanh đường ray, không còn xoay quanh ô tô
TOD TP.HCM là mô hình phát triển đô thị nén, mật độ cao, đa chức năng được tổ chức xung quanh các nhà ga metro và ga đường sắt, nơi đất đai, giao thông công cộng, không gian đi bộ và dịch vụ đô thị được quy hoạch đồng bộ để giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, tối ưu hóa quỹ đất và nâng chất lượng sống đô thị.
Thay vì mở thêm đường cho ô tô, thành phố đang chọn cách kéo dân cư, việc làm và dịch vụ lại gần các nhà ga. TPHCM đang nghiên cứu quỹ đất TOD quanh các nhà ga dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2, ga Thủ Thiêm cùng các tuyến đường sắt kết nối liên vùng nhằm tối ưu hóa quỹ đất và đồng bộ hạ tầng đô thị. Đây là bước xoay trục chiến lược: lấy đường sắt đô thị và đường sắt liên vùng làm khung xương cho phát triển đô thị mới, thay cho mô hình trải rộng, dàn hàng theo quốc lộ và trục ô tô vốn đã bộc lộ giới hạn.
Quy hoạch metro và các khu TOD nhà ga: Không gian đô thị mới đang hình thành ở đâu?
Lớp vỏ quy hoạch metro ở TP.HCM đang được “cấy” thêm một tầng TOD, biến khu vực quanh nhà ga thành các cụm phát triển đô thị mới. Đối với tuyến Metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương, ranh giới quy hoạch TOD đã được UBND TP.HCM phê duyệt và dự kiến hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt quy hoạch trong tháng 12. Tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên cũng đang lấy ý kiến về ranh giới TOD, hướng tới phê duyệt trong giai đoạn 2027.
Tại ga Thủ Thiêm – được coi là “siêu nút” kết nối metro, đường sắt và các tuyến liên vùng – ranh giới quy hoạch đã chốt, với quỹ đất TOD dự kiến được bố trí cho nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và tiện ích công cộng. Song song đó, khu vực ga Bình Khánh, đoạn Tham Lương – Củ Chi, cùng các tuyến như Thủ Thiêm – Long Thành, Metro số 4 Đông Thạnh – Hiệp Phước, Metro số 6 Tân Sơn Nhất – Phú Hữu đang được rà soát ranh giới TOD để triển khai đồng bộ ngay sau khi phương án tuyến được thông qua.
28 khu TOD dọc tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ: Trục đô thị – kinh tế mới của vùng
Khác với TOD quanh metro chủ yếu nằm trong địa giới thành phố, tuyến đường sắt TP.HCM – Cần Thơ mở ra một hành lang phát triển đô thị liên vùng. Theo phương án được đề xuất, 28 khu TOD sẽ được nghiên cứu dọc tuyến, tập trung quanh các ga để phát triển đô thị nén và nâng hiệu quả đầu tư tuyến đường sắt. Riêng trên phần đất TP.HCM, đơn vị tư vấn đề xuất 8 khu TOD trong bán kính khoảng 1 km quanh 6 ga An Bình, Vĩnh Phú, Thanh Xuân, Tân Chánh Hiệp, Tân Tạo và Tân Kiên, với diện tích nghiên cứu từ khoảng 24 đến 115 ha mỗi khu.
Tuyến dài hơn 175 km này được thiết kế với tốc độ tối đa 160 km/h cho tàu khách và 120 km/h cho tàu hàng, phục vụ cả vận tải hành khách và hàng hóa. Dự án đang trong giai đoạn lập báo cáo tiền khả thi để trình cơ quan có thẩm quyền; theo kế hoạch, hồ sơ dự kiến được trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, khởi công vào năm 2028 và cơ bản hoàn thành vào 2035. Khi vận hành, tuyến này sẽ là trục hạ tầng giao thông khối lượng lớn nối TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long, đồng thời tạo động lực hình thành các hành lang phát triển đô thị và kinh tế dọc tuyến.
Cơ hội phát triển đô thị quanh nhà ga: Đất tăng giá, dịch vụ dày lên, nhưng rủi ro dạt dân
Điểm hấp dẫn nhất của mô hình TOD TP.HCM là khả năng tạo ra các “trung tâm nhỏ” quanh nhà ga: nơi ở, việc làm, thương mại và dịch vụ gói trong bán kính đi bộ, với giao thông công cộng giữ vai trò chủ đạo, kết hợp hạ tầng đi bộ và đường xe đạp tiếp cận an toàn, thuận tiện. Theo định nghĩa TOD, các khu vực này được quy hoạch mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng cùng giáo dục, y tế, dịch vụ công, giúp sử dụng đất hiệu quả, tăng tần suất đi lại bằng giao thông công cộng, giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường.
Nhưng cơ hội luôn đi cùng cái giá. Mật độ và quy mô phát triển buộc phải được kiểm soát chặt để không vượt khả năng chịu tải của hạ tầng kỹ thuật – xã hội, đồng thời khai thác không gian ngầm, trên cao theo tiêu chuẩn xanh và thích ứng biến đổi khí hậu. Mô hình này hứa hẹn tạo nguồn thu từ quỹ đất cho Nhà nước, nhưng cũng đặt cộng đồng dân cư quanh nhà ga trước nguy cơ phải giải tỏa, di dời, cùng những biến động mạnh về giá đất và chi phí sinh hoạt. Nếu thiếu công cụ chia sẻ lợi ích và chính sách nhà ở xã hội quanh ga, TOD có thể biến thành động lực đẩy người thu nhập thấp ra xa trục giao thông công cộng.
Áp lực tiến độ, vốn và cách để TOD không trở thành “đô thị trên bản vẽ”
Quy hoạch metro và các khu TOD nhà ga được đặt lên bàn cùng lúc, nhưng tiến độ triển khai lại đang là nút thắt lớn. Công tác lập và thẩm định quy hoạch TOD hiện được thực hiện đồng loạt tại nhiều đầu mối giao thông trọng điểm, trong khi thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 dự án metro trong vài năm tới. Giải phóng mặt bằng tại các khu dân cư dày đặc, áp lực vốn đầu tư công và huy động PPP khiến nguy cơ TOD bị chậm hoặc bị cắt xén là rất rõ.
Để mô hình này không chỉ đẹp trên slide quy hoạch, TP.HCM đang hoàn thiện phương án huy động nguồn lực, ban hành quy trình bồi thường, tái định cư thống nhất theo cơ chế đặc thù và tăng cường phối hợp liên ngành nhằm kiểm soát tiến độ từng dự án. Tuy nhiên, thành công của TOD sẽ phụ thuộc vào ba yếu tố: kỷ luật gắn quy hoạch đô thị với hạ tầng giao thông, minh bạch trong khai thác quỹ đất quanh ga, và chính sách bảo vệ người dân bị ảnh hưởng. Nếu coi TOD là công cụ tái phân bổ không gian sống chứ không chỉ là “mỏ đất”, TP.HCM có cơ hội tạo ra mô hình phát triển đô thị bền vững, đáng sống hơn quanh mỗi nhà ga.
