Đổi cách tính không thể thay thế minh bạch
Bảng giá đất là mức giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ và chính sách đất đai; khi kết hợp với hệ số K, bảng giá được điều chỉnh để tính nghĩa vụ tài chính trong nhiều trường hợp. Đây là thay đổi quan trọng, nhưng hiệu quả của nó tùy thuộc vào căn cứ và quy trình xác định có thể kiểm chứng hay không. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hướng tới rút ngắn thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ dự án. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn tán thành chủ trương Nhà nước quyết định giá, địa phương quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Tuy nhiên, việc chuyển từ định giá cụ thể sang một cơ chế áp dụng rộng hơn không tự động xóa vướng mắc: nếu thiếu tiêu chí rõ, sự tùy nghi có thể chuyển sang khâu lập bảng giá và xác định hệ số.
Dữ liệu đầu vào và quyền giám sát
Điểm cần làm rõ trước hết là cách chọn, kiểm chứng và sàng lọc dữ liệu dùng trong phương pháp xác định giá đất. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn lưu ý rằng quy định dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành chưa nêu đủ cách loại trừ giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng. Ông đề nghị luật quy định trách nhiệm công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, đồng thời có thẩm định, phản biện độc lập khi quyết định tạo tác động lớn. Đây không phải thủ tục phụ. Bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất vừa ảnh hưởng nguồn thu, vừa tác động đến khoản bồi thường và chi phí của doanh nghiệp. Nếu một cấp chính quyền cùng quyết định giá, thu tiền và chi bồi thường mà thiếu kiểm soát độc lập, lợi ích ngân sách có thể lấn át quyền lợi người bị thu hồi đất. Cần công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng đầu vào và giám sát độc lập thay vì trông chờ vào một quy trình nhanh hơn.
Hệ số K cần quy tắc thống nhất và dễ dự báo
Hệ số K là khâu quyết định mức độ bảng giá được điều chỉnh, nhưng căn cứ xây dựng, phương pháp tính và chu kỳ rà soát vẫn cần được quy định rõ. Khảo sát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tại 22 địa phương công bố hệ số năm 2026 cho thấy khoảng một phần ba dùng chung hệ số bằng 1 cho mọi khu vực, trong khi các địa phương còn lại phân chia theo quy hoạch và yếu tố khác. Hệ số quy hoạch được nêu có thể lên tới 1,45 tại Hà Nội và 1,7 tại TP HCM. Theo ước tính của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tiền sử dụng đất tại một dự án có thể tăng gấp 2–2,6 lần nếu lấy bảng giá đất nhân hệ số K so với cách tính trước đây. Đây là cảnh báo về biến động nghĩa vụ, không phải kết quả mặc định cho mọi dự án. Với người dân, khoản phải chuẩn bị có thể tăng khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn thiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hệ số cần được định nghĩa gắn với dữ liệu giao dịch, kết quả đấu giá và thông tin kiểm chứng; đề xuất ngưỡng biến động 20% để xem xét điều chỉnh cũng cần được cân nhắc, cùng việc công bố căn cứ tính toán.
Phân định trách nhiệm, xử lý dự án tồn đọng
Tại hội trường sáng 29/10, đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị làm rõ phương pháp xác định giá đất, quy định trách nhiệm và thời hạn xử lý hồ sơ để tránh đùn đẩy giữa các cơ quan. Với dự án tồn đọng vì vướng định giá, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế tạm tính nghĩa vụ tài chính, đi kèm điều kiện áp dụng, thời hạn hoàn tất và nguyên tắc quyết toán, bù trừ chênh lệch. Đây là hướng tháo gỡ có lý, miễn là tạm tính không trở thành cách trì hoãn quyết toán hoặc tạo bất bình đẳng giữa các dự án. Cách phân quyền cũng cần rành mạch. Đại biểu Hà Sỹ Huân đề nghị HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất cùng nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh; UBND tỉnh ban hành và điều chỉnh hệ số trong khuôn khổ đó, công khai căn cứ và báo cáo HĐND. Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát, công khai hằng năm; với thay đổi làm tăng nghĩa vụ tài chính, VARS đề xuất thông báo trước ít nhất 6 tháng để người dân và doanh nghiệp chuẩn bị.
Kết luận: nhanh hơn phải đi cùng công bằng hơn
Dự thảo có thể giảm thời gian và chi phí thủ tục, nhưng tốc độ không nên là thước đo duy nhất. Luật cần buộc công khai căn cứ, phương pháp và kết quả; thiết lập kiểm chứng dữ liệu cùng phản biện độc lập; đồng thời phân định rõ quyền quyết định bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất. Cũng phải nói rõ cách xử lý chênh lệch giữa giá làm căn cứ nghĩa vụ tài chính, giá thỏa thuận chuyển nhượng và giá giao dịch thị trường. Nếu thiếu những hàng rào đó, quy trình mới có thể nhanh hơn nhưng nghĩa vụ khó dự báo và lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư vẫn lệch nhau. Minh bạch không làm chậm cải cách; đó là điều kiện để bảng giá đất và hệ số K có thể được chấp nhận, kiểm tra và áp dụng công bằng.
