Dòng vốn FDI vào công nghiệp bùng nổ nhưng cuộc chơi đã đổi luật
Dòng vốn đầu tư nước ngoài Việt Nam vào các khu công nghiệp FDI là sự dịch chuyển của nguồn vốn quốc tế vào lĩnh vực sản xuất và bất động sản công nghiệp, nơi mặt bằng sản xuất, hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ và môi trường chính sách kết hợp để tạo thành lợi thế cạnh tranh mới trong cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư khu vực Đông Nam Á. Trong 9 tháng, vốn FDI thực hiện đã tăng hơn 12% và đạt mức cao nhất trong 5 năm, trong khi tổng vốn đăng ký tăng hơn 70%, phản ánh việc nhà đầu tư chuyển từ trạng thái chờ đợi sang chủ động phân tán rủi ro. Đáng chú ý, phần lớn dòng vốn này dịch chuyển mạnh sang công nghiệp chế biến, chế tạo và các ngành công nghệ cao như bán dẫn, AI, trung tâm dữ liệu. Vì vậy, câu chuyện không còn là “có đất là thắng”, mà là ai sẵn sàng cung cấp hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh. Đó là điểm xuất phát cho một cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư hoàn toàn khác trước.
Nhu cầu mặt bằng sản xuất tăng nhưng quỹ đất rẻ không còn là lá bài chủ
Dòng vốn ngoại vào Việt Nam tiếp tục tăng kéo theo nhu cầu mở rộng mặt bằng sản xuất, nhưng lợi thế quỹ đất lớn và giá thuê thấp đang mất dần sức nặng trong cạnh tranh thu hút đầu tư. Số liệu cho thấy diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới sau khi giảm 30% trong năm trước đã bật tăng 60% trong nửa đầu năm, với tỷ lệ lấp đầy thị trường lên tới 82%. Tuy nhiên, nhà đầu tư FDI ngày càng ưu tiên khả năng đưa nhà máy vào vận hành nhanh, ổn định hơn là chỉ nhìn vào đơn giá trên hợp đồng. Các doanh nghiệp công nghệ cao còn có xu hướng thuê đất để tự thiết kế nhà xưởng, nhằm đáp ứng yêu cầu kỹ thuật riêng, thay vì chọn nhà xưởng xây sẵn. Điều này cho thấy mặt bằng sản xuất đã bước sang giai đoạn cạnh tranh về chất lượng chuẩn bị và tốc độ triển khai, không phải cuộc đua đơn thuần về diện tích và giá.
Cuộc đua phía sau cánh cổng nhà máy: hạ tầng, logistics và năng lượng xanh
Khi các doanh nghiệp FDI mở rộng nhà máy và xây dựng chuỗi cung ứng, nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho tăng trực tiếp theo. Nhưng tâm điểm lựa chọn không còn là vị trí, mà là những gì diễn ra phía sau cánh cổng nhà máy: điện ổn định, nước sạch, xử lý nước thải, hạ tầng số, kho vận và năng lượng tái tạo. Một số chủ đầu tư đã dành riêng quỹ đất cho logistics, phát triển nhà xưởng xây sẵn để rút ngắn thời gian vận hành, cho thấy họ bắt đầu chuẩn bị sản phẩm trước khi nhà đầu tư xuất hiện. Yêu cầu xanh cũng đang chuyển từ “điểm cộng” thành điều kiện bắt buộc; mục tiêu đặt ra là ít nhất 10% khu công nghiệp tại các địa phương phát triển theo mô hình sinh thái. Nếu không đầu tư đồng bộ hạ tầng và tiêu chuẩn môi trường, khu công nghiệp Việt Nam sẽ lép vế trước những điểm đến FDI khác trong khu vực, nơi hạ tầng và tiêu chuẩn xanh đang được coi là tiêu chí mặc định.
Từ người bán đất sang người kiến tạo hệ sinh thái FDI
Các báo cáo đều cho thấy FDI tăng không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đều hưởng lợi ngang nhau; lợi nhuận phụ thuộc vào quỹ đất, pháp lý, thời điểm bàn giao và chất lượng dịch vụ. Nửa đầu năm, doanh thu bình quân của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết chỉ tăng nhẹ trong khi lợi nhuận hoạt động giảm do chi phí vốn tăng. Điều này ít nhiều chứng minh mô hình “bán đất thu tiền” đã đến giới hạn. Theo một nhận định, nhà phát triển khu công nghiệp cần chuyển từ người bán đất sang người kiến tạo hệ sinh thái, thông qua cụm ngành, kết nối nhà cung ứng, đầu tư hạ tầng xanh, hạ tầng số và năng lượng tái tạo. Định hướng phát triển hệ sinh thái đầu tư gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế, logistics và các trung tâm tài chính cũng đang được xây dựng để thu hút dòng vốn chất lượng cao hơn. Ai sớm hoàn thiện được hệ sinh thái này sẽ có khả năng giữ chân nhà đầu tư nước ngoài lâu dài, thay vì chỉ thu hút được một vòng FDI ngắn hạn.
Giữ chân FDI: phải thắng bằng tốc độ, dịch vụ và chính sách
Trong bối cảnh cạnh tranh khu vực, ưu đãi thuế hay giá thuê hấp dẫn không còn đủ để đảm bảo dòng FDI ở lại lâu dài. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm mức độ minh bạch, ổn định chính sách và khả năng phối hợp, hỗ trợ từ cơ quan chức năng trong toàn bộ vòng đời dự án. Việc phân cấp, phân quyền đang được đẩy mạnh để rút ngắn thủ tục, cùng với cơ chế đàm phán và gói ưu đãi tổng thể cho dự án lớn. Tuy vậy, điểm quyết định vẫn nằm ở năng lực sẵn sàng của khu công nghiệp: quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, logistics, năng lượng và chất lượng dịch vụ hỗ trợ. Khi tiêu chí lựa chọn điểm đến của dòng vốn ngoại thay đổi, cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp đang chuyển từ ai có nhiều đất hơn sang ai giúp doanh nghiệp vận hành nhanh hơn, xanh hơn, hiệu quả hơn. Nếu khu công nghiệp Việt Nam không dám tái định nghĩa mình thành đối tác phát triển, thay vì người cho thuê đất, lợi thế FDI hiện tại có thể mất đi trong vài chu kỳ đầu tư tới.
