Hạ tầng kết nối đang tái định hình nhu cầu
Hạ tầng Long Thành là mạng lưới sân bay, cao tốc liên vùng và cảng biển kết nối khu vực Đông Nam Bộ, giúp luân chuyển hàng hóa nhanh hơn và mở thêm dư địa cho sản xuất, logistics cùng xây dựng. Đây không chỉ là câu chuyện về giao thông: khi các tuyến kết nối được hoàn thiện và đại công trường tăng nhịp thi công, nhu cầu mặt bằng công nghiệp lẫn vật liệu đều có cơ sở đi lên.
Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến cao tốc liên vùng và cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải đang đưa bất động sản công nghiệp Đông Nam Bộ vào chu kỳ tăng trưởng mới. Theo tôi, lợi thế lớn nhất không nằm ở một dự án đơn lẻ mà ở khả năng kết nối đồng thời nhà máy với nguồn lao động, thị trường tiêu thụ và cửa ngõ xuất khẩu. Điều đó khiến những khu công nghiệp có hạ tầng sẵn sàng trở nên đáng chú ý hơn quỹ đất chỉ có vị trí thuận lợi trên bản đồ.
Tác động còn chạm tới doanh nghiệp và người lao động: khu nhà ở công nhân, khu dân cư liền kề giúp doanh nghiệp ổn định nguồn nhân lực lâu dài. Vì vậy, cơ hội từ hạ tầng chỉ bền vững khi đi cùng dịch vụ, tiện ích và khả năng vận hành thực tế.
Đất công nghiệp Long Thành: hưởng lợi từ vị trí và độ sẵn sàng
Trong ba hướng hưởng lợi, cho thuê đất công nghiệp có đặc tính dài hạn nhất: doanh nghiệp cần mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ để đưa nhà máy vào hoạt động, còn chủ đầu tư có thể duy trì quan hệ thuê qua nhiều năm. KCN Long Thành nằm gần sân bay, kết nối TP.HCM, các cảng Cát Lái, Phước An, Cái Mép – Thị Vải và các tuyến cao tốc, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu logistics.
Sau hơn hai thập kỷ phát triển, khu công nghiệp này đã lấp đầy hơn 90%, với khách thuê đến từ hơn 20 quốc gia và vùng lãnh thổ. Quỹ đất công nghiệp Long Thành còn lại vì thế có tính khan hiếm, nhất là với nhà đầu tư cần triển khai nhanh. Sonadezi Long Thành cũng ghi nhận doanh thu thuần hơn 449,4 tỷ đồng trong chín tháng đầu năm 2026, tăng 11,7% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 132,6 tỷ đồng, tăng gần 42%.
KCN Châu Đức bổ sung một lựa chọn khác nhờ quỹ đất lớn và kết nối cảng biển, phù hợp hơn với dự án cần mặt bằng rộng hoặc mở rộng theo giai đoạn. Khác với vật liệu, lợi ích từ đất công nghiệp phụ thuộc vào khả năng thu hút khách thuê, lấp đầy và duy trì chất lượng vận hành. Sonadezi cho biết sẽ ưu tiên dự án công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, kho bãi và logistics, đồng thời hướng tới khu công nghiệp xanh, bền vững.
Mỏ đá xây dựng: lợi thế gần công trường, nhưng phụ thuộc nhịp thi công
Với doanh nghiệp sở hữu mỏ đá xây dựng gần khu vực dự án, lợi thế trước tiên là khoảng cách: vận chuyển ngắn có thể giảm chi phí logistics, cải thiện sức cạnh tranh và mở rộng địa bàn tiêu thụ. Đây là hướng hưởng lợi trực tiếp hơn cho các nhà cung ứng khi sân bay Long Thành, cao tốc Bắc – Nam và các công trình kết nối bước vào giai đoạn thi công, hoàn thiện hạ tầng.
KSB là một trong những doanh nghiệp khai thác đá có mỏ tại Đông Nam Bộ, nơi tập trung nhiều dự án giao thông quy mô lớn. Trong chín tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt gần 734 tỷ đồng, tăng 38%; lợi nhuận sau thuế hơn 160 tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ. KSB đặt mục tiêu nâng tổng sản lượng khai thác lên khoảng 3,9 triệu m³ trong năm 2026 để tăng khả năng cung ứng cho các công trình phía Nam.
So với cho thuê đất, cung ứng đá có thể phản ánh nhu cầu công trường nhanh hơn, nhưng cũng nhạy với tiến độ thi công, sản lượng khai thác và biên lợi nhuận. Kết quả quý III cho thấy doanh thu KSB gần như đi ngang, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm nhẹ khoảng 1% và biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ 42% xuống 36%. Vị trí mỏ là lợi thế rõ rệt, song không tự động bảo đảm kết quả kinh doanh tăng đều.
Xi măng và mạng lưới phân phối: tiếp cận nhu cầu rộng hơn
Xi măng hưởng lợi theo cách khác: doanh nghiệp cần năng lực sản xuất lẫn mạng lưới đưa hàng đến các dự án hạ tầng và công trình dân dụng. Hà Tiên vận hành hai nhà máy tại Kiên Lương và Bình Phước, ba trạm nghiền tại Phú Hữu, Long An và Cam Ranh; hệ thống phân phối gồm 86 đại lý ủy quyền và khoảng 6.300 cửa hàng vật liệu xây dựng. Độ phủ này giúp doanh nghiệp tiếp cận nhiều điểm cầu thay vì phụ thuộc vào một công trường.
Theo dự báo của ACBS công bố ngày 28/10, nhu cầu xi măng phía Nam được kỳ vọng phục hồi từ năm 2026 khi nhiều dự án hạ tầng lớn tăng tốc thi công. Chín tháng đầu năm, Hà Tiên đạt doanh thu thuần 6.390 tỷ đồng, tăng 19%; lợi nhuận sau thuế đạt 316 tỷ đồng, tăng 67% so với cùng kỳ. Tuy vậy, trong quý III, giá vốn tăng nhanh hơn doanh thu khiến biên lợi nhuận gộp giảm xuống 12%.
Ba hướng hưởng lợi vì thế không thể đánh đồng: cho thuê đất tạo nguồn thu gắn với hợp đồng và tỷ lệ lấp đầy; đá xây dựng bán trực tiếp cho nhu cầu thi công, nhạy với tiến độ và năng lực mỏ; xi măng dựa vào sản lượng cùng độ rộng phân phối, nhưng chịu sức ép chi phí đầu vào. Mạng lưới đại lý giúp Hà Tiên tiếp cận cả nhu cầu hạ tầng lẫn xây dựng dân dụng, song quy mô tiêu thụ không đồng nghĩa biên lợi nhuận luôn tăng.
Cơ hội lớn, nhưng mỗi mô hình có một phép thử riêng
Long Thành đang tạo một chuỗi cơ hội liên hoàn: kết nối giao thông nâng sức hút khu công nghiệp, các đại công trường kéo nhu cầu đá và xi măng, còn cảng biển mở rộng khả năng phục vụ sản xuất hướng xuất khẩu. Tuy nhiên, không có một nhóm doanh nghiệp nào hưởng lợi như nhau. Chủ đầu tư khu công nghiệp phải chứng minh khả năng cho thuê và vận hành; doanh nghiệp đá cần khai thác, vận chuyển đúng tiến độ; nhà sản xuất xi măng phải giữ được hiệu quả khi giá vốn biến động.
Điểm đáng theo dõi tiếp theo là tiến độ các tuyến kết nối và công trường, tốc độ lấp đầy quỹ đất còn lại, cũng như khả năng tăng sản lượng mà không làm suy giảm hiệu quả. Với nhà đầu tư và doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng, nên nhìn hạ tầng Long Thành như động lực tạo nhu cầu, không phải lời bảo đảm cho mọi kết quả kinh doanh. Năng lực thực thi và vị trí trong chuỗi mới quyết định ai chuyển được cơ hội thành doanh thu bền vững.
Kết luận, Long Thành mở rộng thị trường cho cả đất công nghiệp lẫn vật liệu xây dựng, nhưng phần thưởng thuộc về những doanh nghiệp có lợi thế vận hành cụ thể: mặt bằng sẵn sàng, mỏ gần công trường hoặc mạng lưới phân phối đủ rộng. Hạ tầng tạo đà; hiệu quả sau cùng vẫn tùy thuộc vào cách mỗi doanh nghiệp chuyển đà ấy thành hoạt động sinh lời.
