Từ khu đô thị Việt Nam kiểu cũ đến chiến lược “ít cư dân, nhiều trải nghiệm”
Điều chỉnh quy hoạch tỉnh đối với một khu đô thị Việt Nam là quá trình rà soát lại chức năng sử dụng đất, mật độ dân cư, cơ cấu sản phẩm và hạ tầng, nhằm chuyển trọng tâm từ nhà ở thuần túy sang thương mại dịch vụ, giải trí và du lịch có giá trị cao hơn. Ở Gia Lai, câu chuyện này đang diễn ra rõ nét với Khu đô thị CK54. UBND tỉnh đã chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị CK54, cập nhật các chỉ tiêu trên cơ sở quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết do UBND phường Pleiku phê duyệt trong tháng 9/2026. Hướng đi mới cho thấy tỉnh rộng bậc nhất này không muốn CK54 chỉ là một khu ở, mà là một cực tăng trưởng dịch vụ – du lịch mới.
Giảm nhà, giảm dân số: CK54 “cắt” 4.380 người để nhường chỗ cho dịch vụ
Sau điều chỉnh, Khu đô thị CK54 có tổng vốn đầu tư 13.660 tỷ đồng, đồng thời giảm quy mô nhà ở và dân số, tăng diện tích đất thương mại dịch vụ, bổ sung khu Outlet Center và khu dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí. Trên giấy tờ, số căn nhà giảm từ 2.215 xuống 1.397, tức mất 818 căn, tương đương khoảng 36,93%. Quy mô dân số tính toán lại cũng co từ 9.968 người xuống 5.588 người, giảm 4.380 người. Đáng chú ý, đất ở bị cắt từ 35,55ha còn 20,2ha, chiếm chỉ 10% tổng diện tích dự án, trong khi tổng diện tích 201,94ha vẫn giữ nguyên. Nói cách khác, CK54 đang được “giải nén” khỏi khung phát triển kiểu khu dân cư dày đặc, nhường chỗ cho không gian dịch vụ có biên lợi nhuận cao hơn.
Trung tâm thương mại outlet và nghỉ dưỡng: CK54 đặt cược vào dịch vụ cao giá trị
Trái với việc thu hẹp quỹ đất ở, đất thương mại dịch vụ tại CK54 được mở rộng mạnh từ 9,2ha lên 26,2ha. Cơ cấu mới không chỉ tăng diện tích, mà còn thay đổi chất: bổ sung một trung tâm thương mại outlet – Outlet Center – rộng 3,8ha cùng khu dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí rộng 6,1ha. Đây là bước xoay trục rõ ràng sang mô hình “thành phố trải nghiệm”, nơi trung tâm thương mại outlet trở thành điểm hút mua sắm giá tốt, còn khu nghỉ dưỡng và giải trí giữ chân khách lâu hơn, tăng chi tiêu. Các khu thương mại dịch vụ được phép xây tối đa 7 tầng với mật độ đến 50%, trong khi khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí khống chế mật độ 25% để giữ cảnh quan. Hướng bố trí này cho thấy mục tiêu: tăng doanh thu dịch vụ, nhưng không đánh đổi toàn bộ không gian xanh và chất lượng sống.
Đấu giá khu biệt thự du lịch sân golf 19,62ha: mảnh ghép cho hệ sinh thái cao cấp
Đi song song với CK54, tỉnh Gia Lai đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Khu biệt thự du lịch Học viện Golf tại Khu kinh tế Nhơn Hội, thuộc phường Quy Nhơn Đông. Khu đất gần 19,62ha này được quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ du lịch, xây dựng khu biệt thự phục vụ du khách và người chơi golf trong nước, quốc tế. Chi phí thực hiện dự án, chưa tính tiền trúng đấu giá, được ấn định hơn 1.485 tỷ đồng. Đất xây biệt thự du lịch chiếm hơn 57%, cây xanh cảnh quan gần 28%, phần còn lại dành cho dịch vụ và giao thông. Thời điểm đấu giá dự kiến vào quý IV/2026 và dự án phải hoàn thành trong 48 tháng kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Với mô hình du lịch sân golf, Gia Lai đang chủ động định vị mình trong phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp, đồng bộ với chiến lược phát triển đô thị dựa trên dịch vụ.
Gia Lai chọn con đường thương mại – du lịch: bước rẽ chiến lược trong phát triển đô thị
Nhìn từ CK54 đến Học viện Golf, có thể thấy rõ: Gia Lai không muốn lặp lại mô hình khu đô thị Việt Nam thuần ở, mật độ dày, giá trị gia tăng thấp. Thay vào đó, tỉnh ưu tiên điều chỉnh quy hoạch tỉnh theo hướng giảm nhà liền kề, biệt thự và dân số, tăng không gian trung tâm thương mại outlet, dịch vụ nghỉ dưỡng và du lịch sân golf. Đất thương mại dịch vụ tăng gần gấp ba trong CK54, trong khi khu biệt thự du lịch sân golf 19,62ha chuẩn bị đấu giá với chi phí đầu tư hơn 1.485 tỷ đồng cho thấy bài toán rõ ràng: “ít cư dân thường, nhiều khách chi tiêu cao”. Hướng đi này có thể giúp Gia Lai bứt lên trong cạnh tranh vùng nếu được triển khai nghiêm túc, kỷ luật về tiến độ và chất lượng. Nếu thành công, đây sẽ là ví dụ tiêu biểu về một tỉnh rộng lớn chọn phát triển đô thị dựa trên dịch vụ giá trị cao, thay vì chasing các khu dân cư đại trà.
