Từ đô thị thuần ở sang đô thị dịch vụ: bước ngoặt tại CK54
Chiến lược điều chỉnh khu đô thị Gia Lai đang thể hiện rõ tại dự án CK54, khi tỉnh chủ động giảm quy mô nhà ở để mở rộng mạnh quỹ đất thương mại dịch vụ và không gian du lịch, qua đó chuyển từ mô hình đô thị nặng về cư trú sang mô hình đô thị kinh tế dịch vụ – giải trí có sức hút đầu tư và chi tiêu cao hơn.
Quyết định 4082/QĐ-UBND ngày 26/9/2026 chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư Khu đô thị CK54, thay đổi đồng thời quy mô, vốn, hình thức giao đất và cơ cấu sản phẩm. Đây không phải chỉnh sửa kỹ thuật, mà là tái định vị vai trò của cả một khu đô thị trong bức tranh phát triển tỉnh. Số căn nhà giảm từ 2.215 xuống 1.397, tức bớt 818 căn – tương đương gần 37%. Dân số dự kiến cũng hạ từ 9.968 xuống 5.588 người. Khi Gia Lai chấp nhận “bỏ bớt” hàng trăm căn để đổi lấy dịch vụ, điều đó cho thấy ưu tiên không còn là tối đa hóa bán nhà mà là nâng giá trị sử dụng đất thông qua kinh tế dịch vụ.
Giảm mạnh đất ở, nhân gần 3 lần đất thương mại dịch vụ
Cốt lõi của điều chỉnh khu đô thị Gia Lai tại CK54 nằm ở việc tái phân bổ quỹ đất. Đất ở bị thu hẹp từ hơn 355.000 m² xuống còn 202.008 m², tương đương mất trên 15,35 ha – tức giảm khoảng 43% quỹ đất ở. Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ tăng từ 91.847,81 m² lên 262.133 m², chiếm gần 13% diện tích dự án và tăng khoảng 2,85 lần. Đây là sự dịch chuyển tài nguyên đất quyết liệt theo hướng ưu tiên dịch vụ, không gian kinh tế, thay vì dồn cho nhà ở thấp tầng.
Các lô TMDV-DVDT 2.1 và 2.2 với tổng diện tích khoảng 12,83 ha được định hướng xây căn hộ lưu trú du lịch, cùng khu Outlet center hơn 3,7 ha và khu dịch vụ nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí khoảng 6,09 ha. Việc cho thuê đất thương mại dịch vụ trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cho thấy tỉnh kỳ vọng thu hút nhà đầu tư dài hạn, thay vì chỉ bán đứt nền ở. Câu chuyện không còn là “bao nhiêu căn nhà”, mà là “bao nhiêu mét vuông tạo ra dòng tiền dịch vụ và du lịch”.
Thu hồi hơn 1.375 ha: hạ tầng giao thông, tái định cư và cụm công nghiệp tạo khung tăng trưởng
Song song điều chỉnh CK54, Gia Lai triển khai một bước đi nền tảng hơn: thu hồi hơn 1.375 ha đất để làm 178 công trình, dự án trong năm 2026. Danh mục này trải rộng từ giao thông, khu tái định cư Gia Lai, hạ tầng cụm công nghiệp Gia Lai, khu đô thị, du lịch, y tế, trường học đến thủy lợi. Nói cách khác, tỉnh đang xây bộ khung hạ tầng cứng để đỡ quy hoạch đô thị – dịch vụ đã được tái thiết kế.
Trong nhóm giao thông – tái định cư, nổi bật là Khu tái định cư Nhơn Khánh diện tích 2,72 ha phục vụ giải phóng mặt bằng đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam qua địa bàn tỉnh. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, việc lập danh mục dự án Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 nhằm “tăng cường quản lý đất đai, bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương”. Thu hồi đất xây dựng ở đây không chỉ là công cụ pháp lý, mà là tuyên bố rằng tăng trưởng phải đi cùng kỷ luật đất đai.
Cụm công nghiệp và không gian du lịch: hai trụ cột mới quanh đô thị
Nếu CK54 là “khu thử nghiệm” chuyển dịch sang dịch vụ và du lịch, thì mạng lưới cụm công nghiệp và đại dự án du lịch ven biển lại là hai trụ cột sản xuất – tiêu dùng bao quanh các đô thị mới. Nhiều cụm công nghiệp Gia Lai có quy mô rất lớn: Song An 1 (75 ha), Canh Hiển (73,12 ha), Canh Hiệp và Canh Hiệp 1 mỗi cụm 75 ha, Mang Yang số 2 (74,5 ha), An Lương (30 ha). Cùng với đó, Khu văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí kết hợp thương mại dịch vụ, du lịch 1 tại xã Cát Tiến có diện tích thu hồi tới 308,2 ha, đi kèm Khu du lịch Tân Thanh 42,71 ha.
Từ góc nhìn phát triển vùng, cấu trúc này hé lộ cách Gia Lai dần xây chuỗi giá trị: đất công nghiệp tạo việc làm và nhu cầu dịch chuyển dân cư; khu tái định cư và đô thị đáp ứng chỗ ở; các khu du lịch, thương mại dịch vụ lớn hấp thụ dòng khách và dòng tiền. Thay vì để đô thị phát triển manh mún, tỉnh đang dùng cụm công nghiệp, du lịch và hạ tầng giao thông như các “cực lực kéo” kinh tế quanh đô thị mới.
Cơ hội và điều kiện để chiến lược đô thị mới phát huy hiệu quả
Toàn bộ chiến lược điều chỉnh khu đô thị Gia Lai và danh mục thu hồi đất xây dựng chỉ có ý nghĩa khi khâu thực thi đi đúng hướng. Việc HĐND thông qua danh mục là cơ sở pháp lý để các cơ quan triển khai thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và thực hiện dự án theo kế hoạch sử dụng đất năm 2026. UBND tỉnh được giao trách nhiệm tổ chức thực hiện, bảo đảm trình tự và căn cứ pháp luật khi thu hồi đất. Với CK54, tỉnh cũng giao Trung tâm Phát triển quỹ đất lập phương án đấu giá, hoàn thiện thủ tục để tiếp tục đấu giá quyền sử dụng đất.
Một chiến lược xoay trục khỏi tăng dân số đơn thuần sang mở rộng thương mại dịch vụ và không gian du lịch chỉ thực sự thuyết phục khi ba điều kiện được giữ vững: kỷ luật đất đai, chất lượng hạ tầng và tính minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư. Nếu làm được, Gia Lai không chỉ điều chỉnh vài khu đô thị, mà đang tự viết lại mô hình tăng trưởng cho giai đoạn mới.
