Từ vùng trũng giá đến cực tăng trưởng quanh sân bay Long Thành
Hạ tầng Đồng Nai là tổng thể các dự án giao thông liên vùng, gồm sân bay Long Thành, mạng lưới cao tốc, đường vành đai, tuyến metro, đường sắt và hệ thống cảng, đang tái cấu trúc không gian kinh tế phía Đông TP.HCM, kéo Đồng Nai thoát khỏi vùng trũng giá bất động sản để trở thành cực tăng trưởng mới của khu vực Đông Nam Bộ. Hình ảnh Đông Nam Bộ như những nan quạt với tâm là TP.HCM giờ được bổ sung một “trái tim” là sân bay Long Thành, đặt ngay trên địa bàn Đồng Nai. Giai đoạn 1 của sân bay có công suất 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm trên diện tích khoảng 5.000 ha. Sau giai đoạn tăng tốc thi công, dự án bước vào hoàn thiện để vận hành thử nghiệm trong tháng 9 và khai thác thương mại từ tháng 12/2026. Điều này không chỉ tạo cú hích cho logistics khu vực mà còn buộc bất động sản Đồng Nai phải tái định giá lại vai trò của mình trong cấu trúc kinh tế mới.
Vòng cung cao tốc, vành đai: Lớp kết nối mới cho giá trị đất đai
Nếu sân bay Long Thành là trái tim thì vòng cung cao tốc và vành đai chính là hệ mạch máu mới của Đồng Nai. Tuyến chính cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu qua địa bàn đã được khai thác tạm từ giữa tháng 5/2026, với giá trị thực hiện thành phần 1 đạt gần 95% vào cuối tháng 7/2026. Ở hướng Tây Nam, cao tốc Bến Lức - Long Thành dài gần 58 km đã hoàn thành khoảng 55 km, các gói thầu đạt khoảng 99% giá trị hợp đồng và chủ đầu tư đặt mục tiêu thông xe toàn tuyến ngay trong tháng 9/2026. Bên cạnh đó, đường ĐT 25C thiết kế 10 làn đang được đẩy nhanh để nối Nhơn Trạch với tuyến T1 sân bay, trong khi đoạn Vành đai 3 qua Đồng Nai dài hơn 11 km đã đạt gần 74% giá trị thi công và được đặt mục tiêu hoàn thành trong tháng này. Theo một báo cáo thị trường, đất nền tại Đồng Nai hiện mới dao động từ 6-60,5 triệu đồng/m2, trung bình 23 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với TP.HCM và Tây Ninh. Nói cách khác, hạ tầng đang đi trước, còn mặt bằng giá vẫn chưa phản ánh hết giá trị kết nối mới.
Nhơn Trạch: Đô thị đa trung tâm giữa ba hệ thống kinh tế
Không còn là “vùng ven” mờ nhạt, phát triển Nhơn Trạch đang được đặt vào trung tâm của chiến lược logistics khu vực. Với quy mô quy hoạch khoảng 41.078 ha và định hướng từ năm 2016 là đô thị công nghiệp – cảng, dịch vụ và đô thị vệ tinh của vùng TP.HCM, Nhơn Trạch nay đứng trước cơ hội tái định hình lại vai trò. Khi sân bay Long Thành chuyển sang giai đoạn vận hành, các tuyến vành đai, cao tốc, cầu kết nối được hình thành, Cảng Phước An đi vào khai thác và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành được chuẩn bị cấp dự án, địa phương này trở thành điểm nối giữa ba hệ thống kinh tế: thị trường – dịch vụ của TP.HCM; hàng không – dịch vụ quốc tế của Long Thành; cảng biển, logistics và công nghiệp của Phước An – Cái Mép/Thị Vải. Theo định hướng tổng quát, Nhơn Trạch sẽ phát triển thành đô thị công nghiệp – dịch vụ – logistics hiện đại, đa trung tâm, gắn chặt với TP.HCM, sân bay Long Thành và hệ thống cảng. Tầm nhìn đến năm 2050, mục tiêu là một đô thị có giao thông thuận tiện, dịch vụ đô thị đầy đủ và môi trường sông nước được bảo vệ, nơi người dân có thể sinh sống và làm việc lâu dài.
Đồng Nai định hình đô thị sân bay và cực logistics mới
Chiến lược hạ tầng Đồng Nai không chỉ để “đón sóng” bất động sản, mà nhằm tái cấu trúc toàn bộ mô hình tăng trưởng. Nghị quyết số 16-NQ/TW ngày 21/7/2026 của Bộ Chính trị xác định ba cột mốc cho thành phố, trong đó đến năm 2035 Đồng Nai trở thành đô thị sân bay và trung tâm công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hàng không. Chủ tịch UBND thành phố nhấn mạnh mục tiêu đưa Đồng Nai trở thành cực tăng trưởng quan trọng, phát triển theo mô hình đô thị sân bay, đô thị ven sông, đa trung tâm, xanh, thông minh; tập trung vào công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hàng không, vũ trụ, logistics, kinh tế hàng không và kinh tế tri thức. Thành phố đồng thời phấn đấu nâng cao thu nhập, xây dựng xã hội văn minh, an toàn và hạnh phúc. Trong bức tranh đó, bất động sản Đồng Nai đang bước qua giai đoạn tái cơ cấu sau thời kỳ tăng nhanh, giảm nhanh. Giá căn hộ trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2, thấp hơn TP.HCM và Tây Ninh, tạo biên độ cho những nhà đầu tư nhìn hạ tầng như giá trị sử dụng dài hạn, chứ không phải cơ hội lướt sóng ngắn hạn.
Cơ hội và yêu cầu kỷ luật phát triển bất động sản Đồng Nai
Hàng loạt công trình hạ tầng liên vùng đang đưa Đồng Nai từ vùng trũng giá bất động sản ven TP.HCM vào tâm điểm phát triển mới của Đông Nam Bộ. Tuy nhiên, bài học tăng nóng rồi giảm sâu do kỳ vọng và đầu cơ vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo. Một báo cáo cho thấy giá đất nền Đồng Nai từng chịu tác động mạnh từ kỳ vọng hạ tầng, tăng quá nhanh rồi rơi sâu khi dòng tiền đầu cơ rút đi. Vì vậy, nếu các tuyến cao tốc, vành đai, metro, đường sắt và sân bay Long Thành chỉ trở thành những trục đi qua địa bàn mà không được tổ chức thành các cực đô thị TOD, WOD, GOD gắn với dịch vụ, việc làm và không gian công cộng, Đồng Nai sẽ đánh mất cơ hội nâng chất cuộc sống cư dân. Ngược lại, nếu chuyển hóa lợi thế vị trí, đất đai, công nghiệp và sông nước thành giá trị đầu tư bền vững, bất động sản Đồng Nai có thể bước ra khỏi vai trò “sân sau” TP.HCM để trở thành không gian sống – làm việc trung tâm của vùng. Nói thẳng, hạ tầng chỉ mở khóa, cách Đồng Nai dùng chìa khóa mới quyết định giá trị tương lai.
