Đồng Nai: từ vùng trũng giá thành cực hạ tầng liên vùng
Hạ tầng Đồng Nai là tổng thể các dự án giao thông, đô thị, công nghiệp và logistics liên vùng đang tái cấu trúc không gian kinh tế, biến địa phương này từ vùng trũng giá bất động sản ven Thành phố Hồ Chí Minh thành một cực phát triển mới của khu vực Đông Nam Bộ với vai trò trung tâm kết nối công nghiệp, đô thị, cảng biển và sân bay quốc tế Long Thành. Điều quan trọng không phải là việc xây thêm vài tuyến đường, mà là cách những trục kết nối này chồng lấn lên địa lý đặc biệt của Đồng Nai: vừa có dải công nghiệp phía Nam, vừa có dư địa đô thị hóa phía Bắc, lại nằm ở giao điểm các tuyến cao tốc, vành đai, cảng biển và sân bay. Nghị quyết số 16-NQ/TW đã xác định rõ tham vọng xây dựng thành phố Đồng Nai thành cực phát triển mạnh, trung tâm kinh tế của khu vực và cả nước, hướng ra toàn cầu, và hạ tầng liên vùng chính là “chìa khóa” để tham vọng đó không bị mắc kẹt trên giấy.
Không gian đa cực: công nghiệp, đô thị, logistics và nông nghiệp hiện đại
Điểm khác biệt của hạ tầng Đồng Nai là nó không phục vụ một cực tăng trưởng đơn lẻ mà đang mở ra một không gian kinh tế đa trung tâm. Khu vực Long Thành – Nhơn Trạch trở thành trục kết nối sân bay Long Thành với mạng lưới cao tốc và vành đai, tạo nền cho các chuỗi logistics, thương mại, dịch vụ và đô thị mới. Trong khi đó, các khu công nghiệp phía Nam được bổ sung năng lực vận chuyển hàng hóa qua hệ thống cảng biển, còn phía Bắc được định hướng phát triển nông nghiệp hiện đại và đô thị vệ tinh, tránh lối mở rộng đô thị dàn trải, thiếu bản sắc. Theo các mục tiêu trong Nghị quyết số 16-NQ/TW, Đồng Nai đặt kỳ vọng rất lớn vào chu kỳ phát triển mới, với quy mô GRDP hướng tới 600 tỷ USD và GRDP bình quân đầu người khoảng 67,5 ngàn USD vào năm 2065, cho thấy địa phương không chấp nhận vai trò “vệ tinh giá rẻ” mà muốn trở thành trung tâm giá trị cao của phát triển kinh tế Đông Nam Bộ.
Các dự án giao thông Đồng Nai đang "mở khóa" bất động sản ven TP.HCM
Điểm ngoặt của bất động sản Đồng Nai nằm ở loạt dự án giao thông Đồng Nai liên vùng. Sân bay quốc tế Long Thành với công suất giai đoạn 1 là 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm không chỉ là một công trình hạ tầng, mà là “máy điều phối” nhu cầu kho vận, lưu trú, văn phòng, nhà ở và dịch vụ chất lượng cao quanh khu vực Long Thành – Nhơn Trạch. Theo phân tích trên Tinnhanhchungkhoan, mạng lưới giao thông Đông Nam Bộ giống các nan quạt xoè từ tâm là TP.HCM, và Đồng Nai đang nằm đúng điểm giao của nhiều trục chính như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, ĐT 25C, Vành đai 3. Khi các tuyến này lần lượt hoàn thiện, nguồn đất quanh các nút giao, tuyến kết nối sân bay và các khu đô thị ven sông sẽ không còn là vùng trũng giá mà trở thành tài sản gắn trực tiếp với dòng hành khách, hàng hóa, dịch chuyển lao động chất lượng cao.
Nhà nước quyết định giá đất: siết đầu cơ, giải phóng mặt bằng cho hạ tầng
Nếu hạ tầng là động cơ thì chính sách giá đất là hệ thống truyền lực cho phát triển kinh tế Đông Nam Bộ với tâm điểm mới là Đồng Nai. Trên địa bàn thành phố Đồng Nai hiện có gần 300 dự án đang triển khai, với hơn 46 ngàn hộ dân bị ảnh hưởng trên tổng diện tích hơn 15,5 ngàn hécta, nghĩa là mọi điểm nghẽn về mặt bằng đều có thể khiến kế hoạch hạ tầng chậm nhịp. Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định rõ Nhà nước sẽ điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất, gắn với cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất, nhằm loại bỏ tình trạng “sóng đất” dựa trên tin đồn và thao túng giá. Bảng giá đất và hệ số K được xây dựng trên dữ liệu đầy đủ, công khai, cùng phương pháp thống nhất không chỉ giúp giải phóng mặt bằng nhanh hơn, mà còn giữ được nguồn lực đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng, tái định cư và chỉnh trang đô thị, thay vì để phần chênh lệch rơi vào đầu cơ ngắn hạn.
Cát biển và bài toán vật liệu cho các dự án trọng điểm
Một khía cạnh ít được chú ý nhưng cho thấy Đồng Nai quyết tâm đi tới cùng với các dự án hạ tầng liên vùng là chiến lược vật liệu san lấp. Với hàng chục dự án giao thông trọng điểm đang triển khai, nhu cầu vật liệu xây dựng, đặc biệt là vật liệu san lấp nền đường, là rất lớn; nếu chỉ trông vào nguồn cát truyền thống, không sớm thì muộn cũng gặp giới hạn về trữ lượng, giá cả và tác động môi trường. Thay vì chấp nhận dự án đội chi phí, kéo dài tiến độ, Đồng Nai đang chủ động lập đề cương và dự toán khảo sát trữ lượng cát biển tại Vĩnh Long bằng ngân sách thành phố để ưu tiên cung cấp cho dự án trọng điểm, đầu tư công và phát triển kinh tế – xã hội. Quyết định số 1935/QĐ-CĐBVN về tiêu chuẩn nền đường ô tô sử dụng cát biển yêu cầu thi công thử, quan trắc lún, kiểm soát độ chặt và thoát nước, cho thấy nếu áp dụng đúng kỹ thuật, cát biển có thể trở thành nguồn vật liệu chiến lược chứ không phải giải pháp tình thế.
