Golden City Resort: Từ kỳ vọng dự án xanh đến bãi đất trống đầy nợ vay
Dự án Khu Resort Golden City là một dự án bất động sản Quảng Trị quy mô lớn, được kỳ vọng trở thành khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp phát triển kinh tế xanh, nhưng hiện lại nổi bật bởi tình trạng chậm tiến độ dự án, khó khăn vốn vay và việc chủ đầu tư đem nhiều tài sản đi thế chấp ngân hàng bất động sản để duy trì kế hoạch đầu tư. Quan điểm thẳng thắn phải nói rằng, câu chuyện Golden City Resort không chỉ là một dự án chậm tiến độ, mà là minh họa sống động cho cách nhiều nhà phát triển dùng đòn bẩy tài chính quá đà rồi mắc kẹt trong chính chiến lược tăng trưởng nóng của mình. Ở trung tâm câu chuyện là CTCP Golden City – doanh nghiệp hình thành từ năm 2007, kinh doanh bất động sản và đang vận hành chuỗi dự án nghỉ dưỡng mang thương hiệu Golden City tại nhiều địa phương, dưới sự điều hành của doanh nhân Hồ Văn Giang.
Dự án 4.551 tỷ đồng chậm tiến độ, khoảng trống giữa cam kết và năng lực
Về mặt giấy tờ, Golden City Resort tại Quảng Trị được chấp thuận đầu tư trên diện tích khoảng 8,5ha, ban đầu với tổng mức đầu tư 357 tỷ đồng và yêu cầu hoàn thành trước cuối năm 2019. Sau nhiều lần điều chỉnh, vốn đầu tư được nâng lên 4.551,6 tỷ đồng, trong đó 910 tỷ đồng vốn tự có và 3.641,3 tỷ đồng vốn vay, đồng thời lùi thời hạn hoàn thành đến 31/12/2026. "Theo kết luận thanh tra, nguyên nhân chủ yếu khiến dự án chậm tiến độ là CTCP Golden City gặp khó khăn về năng lực tài chính, chưa thu xếp đủ 3.641,3 tỷ đồng vốn vay để triển khai dự án". Thực địa lại cho thấy một bức tranh trái ngược: đến thời điểm thanh tra giữa tháng 6/2026, chủ đầu tư mới hoàn thành đường trục chính, đường nội bộ và hệ thống thoát nước, trong khi các hạng mục quan trọng như khách sạn 3 sao, 31 bungalow, nhà hàng, bể bơi và công trình phụ trợ vẫn chưa khởi công, có hạng mục chậm tới khoảng 24 tháng so với kế hoạch.
Thế chấp ngân hàng bất động sản: 867 tỷ đồng vốn góp và quyền tài sản đặt lên bàn cờ
Để duy trì dòng vốn cho hệ sinh thái Golden City, CTCP Golden City đã phải dùng đến mọi loại tài sản làm bảo đảm, từ ô tô đến phần vốn góp và quyền tài sản gắn với các dự án khác. Một giao dịch bảo đảm được đăng ký với một ngân hàng thương mại cho thấy doanh nghiệp thế chấp hai ô tô con, gồm một chiếc Mazda 3 và một chiếc Hyundai Tucson, theo hợp đồng có hiệu lực từ ngày 27/6/2023. Nặng nề hơn là các giao dịch thế chấp ngân hàng bất động sản liên quan tới khoản đầu tư vào công ty khác: Golden City dùng 39,2 triệu cổ phần phổ thông tại một doanh nghiệp, mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần, tương ứng giá trị 392 tỷ đồng, làm tài sản thế chấp theo hợp đồng có hiệu lực từ 15/12/2022. Một hợp đồng khác ghi nhận phần vốn góp tại CTCP Teelhomes với giá trị 475 tỷ đồng cũng được đưa vào hồ sơ thế chấp. Như vậy, riêng hai giao dịch này, Golden City đã đặt lên bàn cờ tài chính tổng cộng 867 tỷ đồng vốn góp để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn.
Chuỗi Golden City tại Nghệ An: quyền tài sản dự án tiếp tục bị mang đi cầm cố
Áp lực tài chính không dừng lại ở dự án bất động sản Quảng Trị. Hồ sơ cho thấy Golden City còn sử dụng quyền tài sản liên quan đến một dự án nhà ở và chung cư liền kề cho cán bộ chiến sĩ công an tại xã Nghi Phú, TP Vinh, Nghệ An, làm tài sản bảo đảm trong giao dịch thế chấp với ngân hàng. Tài sản bảo đảm được liệt kê gồm giấy chứng nhận đầu tư mã số 4517722160, cấp ngày 27/2/2017 và điều chỉnh ngày 24/5/2021, cùng nhiều quyết định về quy hoạch, xây dựng và đất đai của dự án. Điều này cho thấy, chuỗi dự án mang thương hiệu Golden City tại Nghệ An không chỉ là tài sản phát triển mà đã trở thành "nguồn bảo đảm" cho áp lực nợ vay của doanh nghiệp. Theo dữ liệu, Golden City được thành lập năm 2007, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại nhiều tỉnh, thành và hiện phát triển chuỗi dự án bất động sản nghỉ dưỡng cùng thương hiệu Golden City, do ông Hồ Văn Giang điều hành. Khi quyền tài sản dự án bị cầm cố, mọi kế hoạch dài hạn về môi trường và cộng đồng đều đứng trước rủi ro nếu dòng tiền tiếp tục bị đứt gãy.
Cảnh báo cho thị trường: đòn bẩy tài chính không thể thay thế năng lực vốn thật
Thanh tra tỉnh yêu cầu Golden City hoàn thành dự án trước 31/12/2026 và bổ sung hơn 19,1 tỷ đồng tiền ký quỹ, nếu không có thể bị xem xét thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đầu tư trên khu đất 8,5ha. Với thời hạn chỉ còn khoảng vài tháng để huy động hàng nghìn tỷ đồng vốn vay còn thiếu và thi công đồng loạt các hạng mục chính, cơ hội cứu dự án Golden City Resort ngày càng mỏng. Bài học nằm ở chỗ: tăng vốn điều lệ, đăng ký hàng loạt giao dịch thế chấp hay kéo dài thời hạn dự án không thể thay thế năng lực vốn thật và quản trị rủi ro tài chính. Khi một doanh nghiệp bất động sản chấp nhận đem từ ô tô, cổ phần đến quyền tài sản dự án đi cầm cố, họ đang đặt cả uy tín thương hiệu và tài nguyên đất đai địa phương lên bàn cược. Nếu Golden City không kịp xoay chuyển, Golden City Resort sẽ là một ví dụ điển hình cho cách một dự án xanh được thiết kế trên giấy nhưng bị "đốt" dần bởi nợ vay và chậm tiến độ.
