Từ giấc mơ resort nghìn tỷ đến “bãi đất trống” và áp lực thu hồi đất
Khủng hoảng tài chính nhà đầu tư trong các dự án resort bất động sản là tình trạng doanh nghiệp ôm quỹ đất lớn nhưng thiếu vốn dài hạn, phải dùng thế chấp tài sản ngân hàng để duy trì dòng tiền, khiến dự án du lịch chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm và đối mặt nguy cơ thu hồi đất, gây lãng phí tài nguyên và tổn hại cảnh quan. Dự án Khu Resort Golden City tại Quảng Trị là ví dụ điển hình của mô hình tăng vốn tham vọng nhưng năng lực tài chính không theo kịp quy mô cam kết đầu tư. Dù tổng mức đầu tư được điều chỉnh lên 4.551,6 tỷ đồng, thực tế nhiều hạng mục chính vẫn chỉ là “bãi đất trống” sau nhiều năm được chấp thuận. Nhà đầu tư chỉ còn vài tháng để hoàn thiện, nếu không, cơ quan chức năng đã nêu rõ khả năng xem xét thu hồi đất và chấm dứt hoạt động đầu tư.
Vốn vay 3.641 tỷ đồng không huy động được: điểm nghẽn sống còn của Golden City
Điểm mấu chốt khiến dự án resort bất động sản Golden City rơi vào khủng hoảng không nằm ở thủ tục, mà ở chỗ dòng tiền gần như “đóng băng”. Theo kết luận thanh tra, nguyên nhân chủ yếu của việc chậm tiến độ là CTCP Golden City chưa thu xếp đủ 3.641–3.641,3 tỷ đồng vốn vay để triển khai dự án. Đây là con số cho thấy chủ đầu tư phụ thuộc nặng vào nợ vay thay vì vốn tự có, biến công trình nghỉ dưỡng thành canh bạc tài chính. Một số hạng mục như khách sạn 3 sao, 31 bungalow, nhà hàng, bể bơi đều chưa thi công và chậm khoảng 24 tháng so với kế hoạch. Cùng lúc, doanh nghiệp chưa bổ sung hơn 19,1 tỷ đồng tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án, dù quy định yêu cầu duy trì khoảng 29,25 tỷ đồng ký quỹ. Khi cả vốn vay lẫn nghĩa vụ ký quỹ đều hụt, rủi ro vỡ cam kết đầu tư là rất rõ.
Thế chấp tài sản ngân hàng: 867 tỷ đồng vốn góp bị “trói” và hệ lụy chuỗi dự án Golden City
Để vá khoảng trống vốn, Golden City sử dụng chiến lược quen thuộc của nhiều nhà đầu tư bất động sản: thế chấp tài sản ngân hàng. Dữ liệu giao dịch bảo đảm cho thấy doanh nghiệp này liên tục đưa ô tô, quyền tài sản và đặc biệt là phần vốn góp tại các công ty liên quan vào hồ sơ bảo đảm. Một quotable statement ở đây là: “Chỉ riêng hai giao dịch với Agribank và Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển, Golden City đã đưa vào hồ sơ tài sản bảo đảm các phần vốn góp có giá trị được ghi nhận tổng cộng 867 tỷ đồng”. Trong đó, 392 tỷ đồng là giá trị 39,2 triệu cổ phần tại Công ty CP Nha Trang – Đà Lạt và 475 tỷ đồng là vốn góp tại CTCP Teelhomes. Nguy hiểm hơn, Golden City còn thế chấp quyền tài sản liên quan đến một dự án nhà ở, chung cư liền kề cho cán bộ chiến sĩ công an tại Nghệ An, khiến chuỗi dự án mang thương hiệu Golden City ở địa phương này chịu chung rủi ro nếu ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo.
Mô hình tăng vốn, giảm vốn liên tục: bản chất của sự thiếu vốn dài hạn
Lịch sử tăng – giảm vốn điều lệ của Golden City phơi bày một cấu trúc tài chính thiếu ổn định, phổ biến ở nhiều chủ đầu tư dự án resort bất động sản. Doanh nghiệp này từng nâng vốn điều lệ từ vài trăm tỷ lên 5.000 tỷ đồng, sau đó liên tục giảm xuống 3.500 tỷ, 1.000 tỷ rồi tăng lại 1.500 tỷ. Cuối năm 2025, vốn điều lệ có thời điểm giảm từ hơn 4.000 tỷ xuống 1.500 tỷ, dù vẫn thuộc nhóm doanh nghiệp tư nhân quy mô vốn lớn tại Nghệ An. Những con số nhảy múa này cho thấy vốn cam kết trên giấy khác xa năng lực duy trì vốn thực tế. Khi thị trường đi xuống, nhà đầu tư phải co lại, trong khi các cam kết hạ tầng, môi trường và tiến độ dự án vẫn giữ nguyên. Đó là lý do mỗi lần dòng tiền hụt, các dự án du lịch chậm tiến độ sẽ dễ biến thành dự án treo, kéo dài năm này qua năm khác và phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định gia hạn hoặc thu hồi đất của cơ quan quản lý.
Cảnh báo cho tham vọng nghỉ dưỡng quy mô lớn: không thể chỉ dựa vào đất và nợ vay
Câu chuyện Golden City và dự án Khu Resort Golden City tại Quảng Trị không chỉ là vấn đề của một doanh nghiệp, mà là lời cảnh báo cho mô hình phát triển dự án resort bất động sản dựa quá nhiều vào việc ôm đất và vay ngân hàng. Khi quyền tài sản của dự án, cổ phần tại công ty liên kết, thậm chí dự án nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang đều đem thế chấp, mỗi cú sốc tài chính sẽ lan ra cả chuỗi, kéo theo nguy cơ ngân hàng siết tài sản và Nhà nước thu hồi đất. Trong bối cảnh các địa phương định hướng kinh tế xanh, những dự án du lịch chậm tiến độ không chỉ là thất bại kinh doanh, mà còn là sự lãng phí quỹ đất ven biển, ven đô và làm xấu đi cảnh quan môi trường. Nếu không đặt ra chuẩn năng lực tài chính thực sự, kiểm soát chặt việc sử dụng thế chấp tài sản ngân hàng, các tham vọng nghỉ dưỡng nghìn tỷ sẽ tiếp tục mắc cạn, để lại những bãi đất trống thay vì những khu du lịch đúng nghĩa.
