Bức tranh mới của xử phạt hành chính đất đai – xây dựng
Nghị định 339 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng cùng với các nghị định sửa đổi về đất đai đánh dấu bước siết chặt mạnh mẽ đối với hành vi phạt vi phạm đất đai, phạt xây dựng trái phép, đặc biệt trong hoạt động quản lý nhà ở, quỹ bảo trì chung cư và trật tự xây dựng đô thị, buộc chủ đầu tư, nhà thầu và cả người mua nhà phải thay đổi cách ứng xử với pháp luật. Nghị định số 339/NĐ-CP quy định chi tiết hành vi vi phạm hành chính, hình thức, mức xử phạt và biện pháp khắc phục trong lĩnh vực xây dựng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản, và có hiệu lực từ ngày 26/8. Song song, Nghị định 281/2026 sửa đổi Nghị định 123 về xử phạt đất đai cũng đã chính thức có hiệu lực từ ngày 31/8. Câu chuyện không còn là những mức phạt tượng trưng, mà là rủi ro tài chính rất rõ ràng cho bên vi phạm.
Đất đai: ngoại lệ mới nhưng phạm vi xử phạt rộng hơn
Ở mảng phạt vi phạm đất đai, Nghị định 281/2026 vừa tạo thêm một "đường thoát" nhỏ, vừa mở rộng hệ thống xử phạt. Trước đây, việc không đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp bắt buộc bị phạt từ 2–3 triệu đồng. Nhờ quy định mới, trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận theo Điều 127 Luật Đất đai sẽ không bị áp dụng mức phạt này. Đây là bước điều chỉnh hợp lý, tránh phạt nhầm các giao dịch đầu tư vốn phức tạp. Tuy nhiên, đừng nhầm rằng pháp luật đang nới lỏng. Nghị định 281 bổ sung nhiều quy định và thêm bốn biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm đất đai, cho thấy Nhà nước muốn xử lý từ gốc thay vì chỉ thu tiền phạt. Các trường hợp lập biên bản trước 31/8 nhưng chưa ra quyết định hoặc đã có quyết định từ 31/1 đến 31/8 mà chưa thi hành cũng được dừng cưỡng chế, thể hiện cách chuyển tiếp mềm cho người dân và doanh nghiệp.
Quỹ bảo trì chung cư: chủ đầu tư đối mặt nguy cơ phạt đến 300 triệu đồng
Điểm nóng nhất của Nghị định 339 chính là quỹ bảo trì chung cư – nơi lâu nay nhiều chủ đầu tư coi như "túi riêng". Điều 59 quy định một loạt hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì, với mức phạt tăng mạnh. Không mở hoặc mở tài khoản quản lý quỹ bảo trì sai quy định; chậm đề nghị tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; không thông báo đầy đủ thông tin tài khoản quỹ bảo trì cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; không lập kế hoạch bảo trì hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm bảo trì, vận hành… đều bị phạt từ 80 đến 100 triệu đồng. Xác định sai kinh phí bảo trì, ghi sai thông tin tài khoản quỹ trong hợp đồng, không đề nghị ngân hàng chuyển quỹ sang ban quản trị, hoặc bán, cho thuê chỗ để xe ô tô sai quy định bị phạt từ 160 đến 200 triệu đồng. Nghiêm trọng hơn, các hành vi như không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích sinh hoạt cộng đồng, quản lý sai kinh phí vận hành, không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, không quyết toán quỹ bảo trì đúng quy định bị phạt từ 200 đến 260 triệu đồng. Và mức cao nhất từ 260 đến 300 triệu đồng áp dụng khi chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, chiếm dụng phần sở hữu chung hoặc không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ toàn bộ kinh phí bảo trì và tiền lãi phát sinh cho ban quản trị. Đây là lời cảnh báo rõ ràng: "Không bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn, chủ đầu tư có thể bị phạt tới 300 triệu đồng".
Trật tự xây dựng và tái phạm: mức phạt có thể lên đến 1 tỷ đồng
Ở khía cạnh phạt xây dựng trái phép và vi phạm trật tự xây dựng, Nghị định 339 đặt ra mặt bằng xử phạt mới khiến các nhà thầu không thể tiếp tục coi việc "phạt cho tồn tại" là chi phí kinh doanh. Từ những lỗi tưởng nhỏ như không che chắn, để vật liệu rơi vãi đã bị phạt 3–5 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ hoặc công trình khác, cho đến việc thi công sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo bị phạt 15–20 triệu đồng với nhà ở riêng lẻ. Xây nhà giảm diện tích, chiều cao, số tầng so với giấy phép bị phạt 30–40 triệu đồng, và nếu công trình nằm trong khu vực bảo vệ di tích, di sản thế giới, mức phạt tăng lên 50–70 triệu đồng. Thi công không có giấy phép trong khi thuộc diện phải xin phép bị phạt 60–80 triệu đồng với nhà ở riêng lẻ, và 80–100 triệu đồng nếu trong khu vực bảo vệ di tích hoặc công trình khác; xây không đúng quy hoạch đô thị, nông thôn bị phạt từ 80–120 triệu đồng tùy khu vực và loại công trình. Đặc biệt, với các công trình phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, mức phạt có thể lên tới từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng; trường hợp đã bị xử phạt mà tái phạm, mức phạt tăng lên 80–100 triệu đồng với nhà ở riêng lẻ và 100–120 triệu đồng với công trình trong khu vực bảo vệ di tích hoặc công trình khác. Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có nguy cơ bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 đến 12 tháng – một đòn đánh trực diện vào tiến độ dự án và uy tín nhà thầu.
Thông điệp cho chủ đầu tư, nhà thầu: tuân thủ không còn là lựa chọn
Nhìn tổng thể, hệ thống hành chính xây dựng và đất đai đang chuyển từ "nhắc nhở" sang chế độ răn đe bằng tiền và quyền thực sự. Nghị định 339 không chỉ tăng mức phạt mà còn mở rộng phạm vi xử lý trên nhiều nhóm hành vi: từ quản lý quỹ bảo trì chung cư, chậm bàn giao hồ sơ, quỹ, đến thi công sai giấy phép, sai quy hoạch hay xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian sử dụng chung. Trong bối cảnh đó, chiến lược khôn ngoan đối với chủ đầu tư và nhà thầu không phải là "dự trù tiền phạt", mà là đặt tuân thủ pháp luật vào trung tâm quản trị dự án: chuẩn hóa quy trình mở và quản lý tài khoản quỹ bảo trì, công khai đầy đủ thông tin cho người mua và cơ quan quản lý; kiểm soát chặt thiết kế – thi công nhằm tránh thi công sai phép; rà soát các trường hợp biến động đất đai để đăng ký theo đúng quy định, tận dụng các ngoại lệ được pháp luật cho phép. Nhà nước đang gửi đi thông điệp rõ: ai coi thường luật chơi mới sẽ trả giá bằng cả tiền và thời gian. Ai đầu tư nghiêm túc vào tuân thủ sẽ giảm rủi ro pháp lý, tăng uy tín, và quan trọng hơn là bảo vệ quyền lợi người dân sống trong các dự án mình xây nên.
