Luật khung tinh gọn: Từ 260 xuống 106 điều, trọng tâm là tài chính đất đai
Luật Đất đai sửa đổi là bản luật khung mới được xây dựng theo hướng tinh gọn, giảm số điều luật từ 260 xuống khoảng 106 điều, tập trung vào cơ chế tài chính đất đai, định giá đất, bồi thường và thu hồi đất nhà nước nhằm tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp và người sử dụng đất. Sáng 19/8, Quốc hội đã nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất. Trước đó, những định hướng chính sách này đã được đưa ra thảo luận rộng rãi tại Hà Nội. Ở góc độ chính sách, điểm cốt lõi không phải là số lượng điều khoản ít đi, mà là việc luật chuyển vai trò “luật chi tiết” sang “luật nguyên tắc”, đẩy phần lớn trình tự, thủ tục xuống cấp nghị định và các văn bản hướng dẫn. Điều này giúp luật linh hoạt hơn nhưng cũng đặt doanh nghiệp trước bài toán mới: muốn bớt rườm rà, phải chấp nhận sống cùng mức độ bất định cao hơn ở tầng dưới luật.
Cơ chế định giá đất: Nhà nước quyết định, doanh nghiệp có bớt rủi ro hay thêm lệ thuộc?
Dự thảo luật đất đai sửa đổi đặt lại toàn bộ cơ chế định giá đất: giá đất không còn “theo thị trường” mà “do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành, không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo”. Đồng thời, Nhà nước xác định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số, coi đất đai là đầu vào cho sản xuất, nhằm khuyến khích sử dụng đất hiệu quả hơn. Về mặt lý thuyết, đây là bước tiến để giảm tình trạng “hai giá”, hạn chế đầu cơ và chênh lệch địa phương. Tuy nhiên, khi một bên (Nhà nước) vừa thiết kế bảng giá, vừa thu các khoản tài chính từ đất, doanh nghiệp có quyền lo ngại: hệ số giá đất liệu có trở thành công cụ điều tiết tùy ý, thay vì một cơ chế định giá đất ổn định và có thể dự đoán? Định giá dữ liệu hóa chỉ có ý nghĩa khi quy trình, thuật toán và dữ liệu đầu vào được công khai, có thể kiểm chứng.
Bồi thường và quyền tài sản: Doanh nghiệp thoát mớ thủ tục, hay chỉ đổi loại rủi ro?
Một điểm then chốt của luật đất đai sửa đổi là thống nhất quy định về giá đất và bồi thường doanh nghiệp nhằm tháo gỡ vướng mắc hiện nay. Dự thảo chuyển từ tư duy “bồi thường thiệt hại về đất” sang “tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi”, gắn với sinh kế, việc làm và thu nhập, ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người có đất ở bị thu hồi. Về phía doanh nghiệp, nhiều ý kiến yêu cầu luật phải có nguyên tắc, công thức bồi thường và tiêu chí điều chỉnh hệ số giá đất rõ ràng, thống nhất giữa các địa phương để giảm rủi ro pháp lý và chi phí không chính thức. Theo các hiệp hội doanh nghiệp, nếu mỗi tỉnh tự “sáng tạo” cơ chế bồi thường, nhà đầu tư sẽ tiếp tục mắc kẹt trong bức tranh pháp lý chắp vá, dù luật có tinh gọn đến đâu. Nói cách khác, bồi thường doanh nghiệp chỉ thực sự được tháo gỡ khi luật đi kèm cơ chế giám sát việc áp dụng bảng giá đất và bồi thường trên thực tế, chứ không dừng ở các khẩu hiệu “minh bạch, thống nhất” trên giấy.
Thu hồi đất nhà nước và thu hồi trước bồi thường: Đẩy nhanh dự án hay đẩy cao xung đột?
Dự thảo luật mở rộng phạm vi thu hồi đất nhà nước trong các trường hợp “thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, công cộng”, như dự án đầu tư công khẩn cấp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, và một số mục đích quốc phòng, an ninh. Đáng chú ý hơn, cơ quan soạn thảo đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trước khi hoàn thành bố trí tái định cư, để “đẩy nhanh tiến độ đầu tư”. Đây là bước đi đầy rủi ro chính trị và xã hội: thu hồi đất vốn đã là nguyên nhân gây khiếu kiện kéo dài, nay nếu quyền cư trú và sinh kế bị “treo” trước khi có phương án bồi thường cụ thể, xung đột lợi ích dễ bùng phát. Với doanh nghiệp, khả năng tiếp cận đất nhanh hơn là hấp dẫn, nhưng đi kèm đó là rủi ro dự án bị đình trệ nếu tranh chấp bồi thường bùng nổ. Thu hồi đất trước bồi thường chỉ nên là ngoại lệ cực kỳ hẹp, đi cùng cơ chế bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất và trách nhiệm rõ ràng của chính quyền.
Từ nghị trường tới thị trường: Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì cho giai đoạn tiếp theo?
Trong nửa cuối tháng 8, Quốc hội đã bắt đầu thảo luận định hướng sửa đổi luật đất đai; Chính phủ thông qua 7 nhóm chính sách làm cơ sở hoàn thiện dự thảo. Ngày 27/8, cộng đồng doanh nghiệp được mời góp ý tại hội thảo chuyên đề, trong đó nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính thống nhất trong thực thi, tạo môi trường pháp lý ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Dự thảo luật khung tinh gọn sẽ tiếp tục được chỉnh sửa trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp kế tiếp. Điều này có nghĩa là “cửa sổ chính sách” cho doanh nghiệp chưa đóng lại: đây là thời điểm cần chủ động gửi kiến nghị cụ thể về cơ chế định giá đất, bồi thường doanh nghiệp và quy trình thu hồi đất nhà nước. Kết luận quan trọng nhất: luật đất đai sửa đổi chỉ thật sự giảm rào cản cho kinh doanh nếu tiếng nói của doanh nghiệp và người dân được thể chế hóa thành các điều khoản có thể đo lường, chứ không dừng ở đề xuất mang tính định hướng.
