Luật đất đai sửa đổi 2024: Bước ngoặt quyền lực trong chính sách đất đai
Luật đất đai sửa đổi 2024 là quá trình điều chỉnh khung pháp lý về quản lý, sử dụng và định giá đất nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hành, củng cố vai trò điều tiết của Nhà nước, đồng thời mở đường cho tăng trưởng kinh tế nhanh hơn, bền vững hơn trong giai đoạn phát triển mới của đất đai. Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 được Chính phủ khẳng định là cần thiết, sau gần 2 năm thi hành với nhiều nội dung mang tính đột phá nhưng vẫn bộc lộ không ít khó khăn, vướng mắc. Mấu chốt không nằm ở việc “vá” kỹ thuật vài điều luật, mà ở chỗ tái định nghĩa quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và nhà đầu tư trên một tài nguyên hữu hạn là đất. Điều này đặc biệt quan trọng với các chính sách bất động sản mới liên quan đến giá đất và đất lấn biển Việt Nam.
Bảy nhóm chính sách lớn: Luật không chỉ sửa, mà tái thiết cuộc chơi đất đai
Trên cơ sở Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương và tổng kết thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã thông qua 7 nhóm chính sách để trình Quốc hội thảo luận. Điều này cho thấy sửa đổi luật là một cuộc tái thiết toàn diện, chứ không chỉ là thay vài điều khoản kỹ thuật. Các nhóm chính sách bao trùm từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đến tài chính đất đai, giá đất, cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai. Quốc hội yêu cầu đại biểu tập trung góp ý vào chính những điểm này, bởi đó là nơi dễ phát sinh lợi ích nhóm nếu không được thiết kế minh bạch. Về bản chất, 7 nhóm chính sách là nỗ lực tái cân bằng giữa mục tiêu phát triển kinh tế hai con số với yêu cầu công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai.
Giá đất do Nhà nước quyết định: Ổn định thị trường hay siết tự do kinh doanh?
Một trong những thay đổi gây tranh luận nhiều nhất trong Luật đất đai sửa đổi 2024 là đề xuất đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch. Nói thẳng, đây là thông điệp khẳng định Nhà nước sẽ giành lại quyền chủ động trong định giá, thay vì để thị trường tự do dẫn dắt tới các cơn sốt giá ảo, thao túng giá đất như đã thấy nhiều năm qua. Nếu hệ thống dữ liệu và quy trình định giá thực sự chặt chẽ, minh bạch, cơ chế này có thể giúp giảm tình trạng “hai giá”, hạn chế đầu cơ và bảo vệ người dân trong bồi thường, tái định cư. Ngược lại, nếu thiếu kỷ luật và giám sát, giá đất do Nhà nước quyết định dễ trở thành công cụ tạo ưu ái cho một số dự án, bóp méo cạnh tranh trong thị trường bất động sản.
Đất lấn biển thuộc sở hữu Nhà nước: Chặn tư nhân hóa không gian biển
Với đất lấn biển Việt Nam, quan điểm của lãnh đạo Quốc hội là rất rõ ràng: mọi diện tích đất mới hình thành từ quá trình lấn biển mặc nhiên thuộc sở hữu của Nhà nước, không thuộc về bất kỳ cá nhân hay doanh nghiệp nào. Đây là điểm thay đổi có tính nguyên tắc, nhằm chặn tận gốc nguy cơ tư nhân lũng đoạn không gian ven biển thông qua kỹ thuật lấn biển. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ chế, chính sách đặc thù cho khu đô thị lấn biển sẽ được tích hợp vào dự thảo Luật Phát triển đô thị, chỉ giữ lại những chính sách thực sự cần thiết ở cấp luật và giao Chính phủ quy định chi tiết để điều hành linh hoạt. Cách tiếp cận này tránh việc “đóng khung” một mô hình lấn biển cho vài dự án riêng lẻ, mà đặt nền cho một chế độ quản lý thống nhất, áp dụng trên toàn quốc, với yêu cầu kiểm soát nghiêm ngặt hoạt động lấn biển và bảo vệ lợi ích công cộng.
Kết luận: Chính sách bất động sản mới sẽ chọn bên nào giữa tăng trưởng và công bằng?
Nhìn tổng thể, sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 không chỉ là câu chuyện kỹ thuật pháp lý, mà là lựa chọn chính trị về cách phân chia quyền lực và lợi ích trên tài nguyên đất đai. Giá đất do Nhà nước quyết định là nỗ lực kiểm soát thị trường, nhưng chỉ có ý nghĩa nếu dữ liệu và quy trình thực sự minh bạch, có cơ chế giám sát độc lập để tránh biến thành một “quyền lực mềm” cho nhóm lợi ích. Quy định đất lấn biển thuộc sở hữu Nhà nước là bước đi đúng đắn để giữ biển và ven biển trong tay cộng đồng, chống tư nhân hóa các không gian chiến lược. Câu hỏi còn lại là việc thực thi: nếu các nhóm chính sách lớn được triển khai nhất quán, chuyển đổi số và phân cấp diễn ra song song như định hướng, Luật đất đai sửa đổi 2024 có thể trở thành nền tảng cho một thị trường bất động sản cân bằng hơn, nơi tăng trưởng không còn đối nghịch với công bằng xã hội.
