Không thể sửa từng con ngõ để giải bài toán Vĩnh Hưng
Tái thiết đô thị lõi là quá trình tổ chức lại đồng bộ nhà ở, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng trong khu vực đã hình thành, thay vì nâng cấp rời rạc từng tuyến phố hay công trình. Với Vĩnh Hưng, cách tiếp cận ấy không còn là lựa chọn phụ: khu vực có những ngõ hẹp, hạ tầng quá tải và các khu dân cư xuống cấp, trong khi những quy hoạch kéo dài chưa thành hiện thực. Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết do Công ty TNHH Đầu tư Tập đoàn Mặt Trời triển khai trên diện tích 447 ha, với tổng mức đầu tư 185.758 tỷ đồng. Quy mô này đòi hỏi năng lực tài chính, quản trị dự án và kinh nghiệm phát triển đô thị ở mức cao nhất; vốn tư nhân có thể mở đường, nhưng không tự bảo đảm dự án sẽ thành công. Những khu đất từng chờ triển khai nhiều năm là lời nhắc rằng quy hoạch chỉ có ý nghĩa khi có nguồn lực và năng lực thực thi đi kèm.
Tokyo, Thượng Hải và Hồng Kông: đại phẫu thay vì vá víu
Các đô thị lớn ở châu Á từng đối mặt với ngõ nhỏ, nhà ở xuống cấp và hạ tầng chịu áp lực, nhưng chọn tổ chức lại toàn khu vực thay vì sửa chữa manh mún. Tokyo dùng cơ chế chuyển đổi quyền để người dân có thể nhận diện tích sàn trong khu mới thay cho việc chỉ nhận tiền rồi rời đi; công trình cao tầng cũng giúp dành mặt đất cho công viên và quảng trường. Ở Thượng Hải, dự án Taipingqiao giữ lại cấu trúc ngõ của khu Thạch Khố Môn, kết hợp chỉnh trang với phát triển mới. Hồng Kông gắn phát triển bất động sản với đường sắt để hỗ trợ nguồn lực cho giao thông công cộng. Bài học không nằm ở việc sao chép hình thức, mà ở bốn nguyên tắc: đô thị nén, giao thông công cộng làm xương sống, đưa một phần hạ tầng xuống ngầm và chia sẻ lợi ích đủ công bằng giữa Nhà nước, người dân, doanh nghiệp. Đó là nền tảng hữu ích cho chiến lược tái thiết đô thị Hà Nội.
Thước đo phải là đời sống cư dân, không chỉ là phối cảnh
Với người dân, một khu đô thị mới chỉ là tiến bộ nếu đi lại thuận tiện hơn, dịch vụ thiết yếu ở gần và sinh kế không bị cắt đứt. Theo phương án dự kiến, khoảng 7.250 hộ, tương đương 20.000 người trong tổng số gần 80.000 cư dân toàn phường, thuộc diện ảnh hưởng và sẽ được bố trí tái định cư tại địa phương. Định hướng này có thể hạn chế xáo trộn, còn các không gian thương mại, dịch vụ ở khối đế được kỳ vọng tạo điều kiện để hộ kinh doanh tiếp tục buôn bán tại nơi ở mới. Quy hoạch cũng dự kiến tăng diện tích công viên, cây xanh, mặt nước và thể dục thể thao lên 42,5 ha, gấp 22 lần hiện trạng. Các trục đường dự kiến rộng 15 m, 21,5 m, 40 m và 60 m; ngõ xóm được mở lên 7–13,5 m để xe cứu hỏa và dịch vụ thiết yếu tiếp cận tốt hơn. Những cam kết này cần được kiểm chứng bằng quyền lợi cụ thể, minh bạch và có thể giám sát.
Quy hoạch hạ tầng phải đi trước bàn giao nhà
Điểm dễ thất bại của tái thiết lõi đô thị là xây thêm nhà trước khi hoàn thiện năng lực giao thông, trường học, y tế và thoát nước. Vĩnh Hưng cần tránh lặp lại vòng luẩn quẩn ấy bằng quy hoạch hạ tầng đồng bộ: xử lý ngập, bố trí đỗ xe ngầm và kết nối giao thông công cộng, thay vì để dân số tăng nhanh hơn sức chịu tải của khu vực. Định hướng dự án là phát triển theo mô hình TOD, tích hợp bốn tuyến đường sắt đô thị số 4, 8, 10 và 15; khung giao thông cùng tiện ích xã hội được cam kết hoàn thiện trước khi bàn giao nhà. Quy hoạch phân khu 1/500 đang lấy ý kiến cộng đồng trên cơ sở Luật Thủ đô 2026 và Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND, với mục tiêu tái cấu trúc 447 ha trong giai đoạn 2026–2030. Thành công không được đo bằng tốc độ xây dựng, mà bằng việc thực hiện đúng cam kết và chia sẻ lợi ích công bằng. Đó mới là phép thử quyết định cho tái thiết Vĩnh Hưng.
