Từ cuộc đua giá đất đến cuộc đua giá trị toàn vòng đời
Khu công nghiệp Việt Nam là các không gian sản xuất được quy hoạch tập trung, nơi nhà đầu tư thuê đất, sử dụng hạ tầng kỹ thuật – logistics chung và tuân thủ các tiêu chuẩn pháp lý, môi trường, qua đó tối ưu chi phí và rủi ro trong suốt vòng đời dự án sản xuất dài hạn. Lợi thế cũ của các khu công nghiệp Việt Nam từng nằm ở giá thuê đất thấp, nhưng trong làn sóng China+1, ưu thế này đang nhạt dần. Các tập đoàn sản xuất không còn đánh giá dự án dựa trên chi phí năm đầu, mà dựa trên tổng chi phí vòng đời dự án 20–30, thậm chí 40 năm, từ năng lượng, nhân công đến logistics và chi phí tuân thủ môi trường. Khi cuộc chơi chuyển sang bài toán dài hơi như vậy, ai còn cố bán rẻ mét vuông đất sẽ bị bỏ lại phía sau.
China+1: Cơ hội vàng nhưng luật chơi đã đổi
Làn sóng “Trung Quốc + 1” mở ra cơ hội lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam khi các tập đoàn quốc tế tìm địa điểm sản xuất ngoài Trung Quốc. Nhưng đây không còn là làn sóng dịch chuyển đơn thuần vì chi phí hay để “né” rào cản thương mại. Giai đoạn mới của China+1 đòi hỏi chuẩn mực cao hơn về sinh thái, phát triển bền vững và tiêu chuẩn ESG. Điều này buộc khu công nghiệp Việt Nam phải chuyển từ mô hình san lấp – cho thuê sang mô hình “KCN thế hệ mới”, đầu tư đồng bộ ngay từ đầu về hạ tầng, môi trường, năng lượng sạch và các tiêu chuẩn phát triển bền vững trước khi gọi vốn. Nói cách khác, FDI không còn tìm nơi rẻ nhất, mà tìm nơi giúp họ đáp ứng bài toán chuỗi cung ứng xanh và dấu chân carbon trong nhiều thập kỷ tới.
Chi phí vòng đời dự án: 40 năm quan trọng hơn năm đầu tiên
Theo ông Lê Khánh Hưng, khi đánh giá một khu công nghiệp, nhà đầu tư lớn không dừng ở câu hỏi “giá đất là bao nhiêu”, mà là “trong 20–30, thậm chí 40 năm tới, chi phí vận hành tại đây sẽ ra sao?”. Đó là cách tiếp cận chi phí vòng đời dự án: tính đủ chi phí năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian triển khai và mức độ ổn định – dự đoán được của các khoản chi phí này trong dài hạn. Một mức giá thuê đất cao hơn có thể được chấp nhận nếu tổng chi phí vòng đời dự án thấp hơn nhờ điện ổn định, hạ tầng logistics trôi chảy, thủ tục nhanh và chính sách không “đổi chiều” bất ngờ. Ngược lại, khu nào rẻ lúc ký hợp đồng nhưng liên tục phát sinh chi phí không dự đoán được sẽ bị loại khỏi danh sách ưu tiên rất nhanh.
ESG, năng lượng sạch và hạ tầng logistics: Bộ lọc mới của nhà đầu tư
Tiêu chuẩn ESG đang trở thành bộ lọc chiến lược khi các doanh nghiệp xuất khẩu phải tính lượng phát thải trong toàn bộ chuỗi sản xuất và chuỗi cung ứng. Khu công nghiệp nào có khả năng cung cấp năng lượng sạch, hệ thống xử lý nước thải – chất thải và đáp ứng tiêu chuẩn môi trường sẽ sở hữu lợi thế ngày càng lớn. Nhưng ESG chỉ là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại là hạ tầng logistics. Doanh nghiệp không chỉ nhìn vào việc “gần cảng hay sân bay” mà quan tâm thời gian vận chuyển thực tế từ nhà máy ra cảng, khả năng kết nối với các tuyến đường chính, thời gian chờ, tốc độ thông quan và mức độ thuận lợi toàn chuỗi. Lợi thế về hạ tầng chỉ biến thành lợi thế cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống – từ đường kết nối khu công nghiệp đến cảng, đến thủ tục hải quan – vận hành hiệu quả.
Thủ tục, tốc độ và cuộc tái vẽ bản đồ công nghiệp
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi nhấn mạnh: phát triển bất động sản công nghiệp phải bắt đầu từ bài toán phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư, không thể chỉ chăm chăm lấp đầy khu công nghiệp. Thực tế tại KCN Phú Mỹ 3 cho thấy, trên quy mô khoảng 1.000 ha hiện chỉ có 3 nhà đầu tư Việt Nam, còn lại chủ yếu là doanh nghiệp FDI. Ngay cả khi đã có đất, hai nhà máy tại đây vẫn “đứng hình” khoảng 8 tháng vì vướng thủ tục, trong đó phê duyệt phòng cháy chữa cháy tối thiểu 45 ngày, giấy phép môi trường tối thiểu 45 ngày, thiết kế cơ sở thêm 25–30 ngày, khiến tổng thời gian dễ kéo dài 3–4 tháng. Nếu khu công nghiệp Việt Nam muốn giữ chân dòng vốn China+1, họ phải đồng thời cạnh tranh về chi phí, chất lượng hạ tầng và khả năng dự đoán trong dài hạn – và điều đó bắt đầu từ việc cắt ngắn độ trễ thủ tục.
