Khủng hoảng khả năng chi trả và bước ngoặt chính sách nhà ở giá rẻ
Chiến lược mua lại nhà thương mại chưa bán được để chuyển thành nguồn nhà ở giá rẻ cho thuê là một hướng đi chính sách mới, nhằm xử lý đồng thời tình trạng giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người lao động và lượng bất động sản tồn kho tăng lên trong khi nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Đây không phải giải pháp kỹ thuật thuần túy, mà là lựa chọn mang tính chính trị: Nhà nước chấp nhận can thiệp sâu hơn vào thị trường để bảo vệ nhóm yếu thế – công nhân, người lao động, cán bộ, công chức – trước vòng xoáy đầu cơ và lệch pha cung – cầu. Ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, đã chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo sau khi được kiện toàn, đặt thẳng vấn đề rằng giá nhà hiện nay “vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, nhất là công nhân, người lao động, kể cả một bộ phận cán bộ, công chức”. Trong khi đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giao cho các địa phương năm 2026 là hơn 97.000 căn, nhưng 9 tháng đầu năm cả nước mới hoàn thành gần 47.000 căn, chỉ đạt khoảng 48% kế hoạch. Khoảng trống chính sách này là lý do khiến giải pháp mua lại nhà thương mại để cho thuê trở nên cấp bách, chứ không phải lựa chọn xa xỉ.
Mua lại nhà thương mại tồn kho: từ hàng ế thành nhà ở xã hội cho thuê
Điểm đáng chú ý nhất trong phiên họp là gợi mở của Phó Thủ tướng về khả năng Nhà nước mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê, trên cơ sở bảo đảm hiệu quả, phù hợp quy hoạch và pháp luật. Về bản chất, đây là bước chuyển từ tư duy để thị trường tự điều tiết sang tư duy chủ động tái cấu trúc nguồn cung: biến hàng tồn kho thành nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho thuê. Theo báo cáo, trong quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước, trong khi lượng bất động sản tồn kho tại 27/34 địa phương đã lên tới khoảng 51.950 căn, lô/nền và có xu hướng tăng. Đây là nghịch lý: doanh nghiệp ôm hàng, ngân hàng ôm dư nợ, còn người lao động thì ôm giấc mơ an cư. Nếu Nhà nước dùng nguồn lực công để mua lại phần hàng tồn phù hợp quy hoạch, chuyển thành quỹ nhà ở cho thuê do địa phương quản lý, như kiến nghị của Bắc Ninh với việc sử dụng Quỹ nhà ở để mua căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội, thì thị trường sẽ được “giải nén” theo hướng có lợi cho số đông.
Cân bằng cung – cầu và chặn đầu cơ: nhà ở giá rẻ phải gắn với nhu cầu thực
Nếu chỉ mua lại nhà thương mại để cho thuê mà không thay đổi cách vận hành thị trường, chính sách mới sẽ dễ bị biến thành một vòng đầu cơ khác. Phó Thủ tướng nhấn mạnh điều cần quan tâm là sự lành mạnh, ổn định của thị trường, không để mất cân đối cung – cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng gây rủi ro cho nền kinh tế. Nói cách khác, quỹ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ phải được thiết kế dựa trên nhu cầu thực và khả năng chi trả thực, chứ không phải để cứu các dự án sai lệch phân khúc. Từ thực tế địa phương, lãnh đạo Đồng Nai đề nghị tăng quyền chủ động cho chính quyền trong lựa chọn loại hình nhà ở xã hội, đồng thời có quy định phù hợp với đặc điểm cư trú và tập quán sinh hoạt. Đây là điểm mấu chốt: một khu nhà ở cho thuê cho công nhân khu công nghiệp sẽ có nhu cầu khác hẳn với khu nhà cho thuê cho công chức ở trung tâm đô thị. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng kiến nghị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê. Nếu không gắn chặt với nhu cầu địa phương, chính sách mua lại nhà thương mại sẽ chỉ là “thay áo” cho những dự án lệch pha.
Tín dụng dài hạn, cơ chế giá thuê và vai trò Nhà nước trong thị trường
Để chiến lược mua lại nhà thương mại và phát triển nhà ở cho thuê không bị nghẽn, bài toán vốn và cơ chế giá thuê phải được giải quyết thẳng thắn. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến ngày 31/8/2026 đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Trong khi đó, đầu tư bất động sản mang tính dài hạn, còn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản. Nếu Nhà nước không đa dạng hóa kênh vốn trung và dài hạn, mọi nỗ lực nhà ở giá rẻ sẽ bị trói bởi chi phí tài chính. Các địa phương đã chỉ ra rất đúng điểm nghẽn: lãi suất vay còn cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia nhà ở cho thuê. Hải Phòng đề xuất nghiên cứu cơ chế tính giá thuê phù hợp đối với nhà ở cho thuê đầu tư bằng vốn nhà nước, trong đó xem xét giảm hoặc không tính một số khoản liên quan đến yêu cầu bảo toàn vốn để giá thuê phù hợp khả năng chi trả của công nhân, người lao động. Bắc Ninh kiến nghị cơ chế tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các dự án nhà ở cho thuê, đồng thời dùng Quỹ nhà ở để mua lại căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội, hình thành quỹ nhà cho thuê do địa phương quản lý. Đây là những đề xuất cho thấy vai trò Nhà nước không chỉ là người mua lại nhà thương mại, mà còn là người thiết kế “luật chơi” tài chính cho phân khúc nhà ở giá rẻ.
Kết luận: từ cứu thị trường đến bảo vệ người lao động
Nhìn tổng thể, chiến lược mua lại nhà thương mại chưa bán được để cho thuê không đơn thuần là gói hỗ trợ thị trường bất động sản, mà là bước chuyển trong triết lý chính sách nhà ở: Nhà nước chấp nhận dùng nguồn lực công để tái phân bổ lợi ích, đưa nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội trở lại đúng vị trí là quyền tiếp cận cơ bản của người lao động. Phó Thủ tướng yêu cầu tập trung giải quyết dứt điểm các dự án bất động sản tồn đọng, vướng mắc kéo dài, sớm đưa những dự án đã được tháo gỡ vào vận hành để khơi thông nguồn lực, bổ sung nguồn cung nhà ở, nhất là những sản phẩm có giá phù hợp khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ quan phải theo dõi sát diễn biến thị trường, điều hành linh hoạt các công cụ tín dụng, thuế, đất đai, kiểm soát rủi ro, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và xử lý nghiêm vi phạm. Nếu những định hướng này được triển khai nhất quán, chính sách mua lại nhà thương mại sẽ không chỉ cứu các bảng cân đối kế toán, mà quan trọng hơn, sẽ giúp hàng triệu công nhân, người lao động và công chức có cơ hội sống trong những căn nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền của họ.
