Ý tưởng mua lại nhà thương mại tồn kho: bước ngoặt cho nhà ở cho thuê
Chính sách mua lại nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa bán được để chuyển thành nhà ở cho thuê là một định hướng mới nhằm cùng lúc giải quyết tình trạng giá nhà vượt khả năng chi trả, lượng tồn kho bất động sản tăng và thiếu nguồn cung nhà ở cho thuê cho người lao động, qua đó tái cấu trúc thị trường bất động sản theo nhu cầu thực tế thay vì chạy theo đầu cơ và phân khúc cao cấp. Sáng 13/10, Phó Thủ tướng thường trực Phạm Gia Túc – Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản – đã chủ trì phiên họp thứ nhất của Ban chỉ đạo, nơi ông gợi mở khả năng Nhà nước mua lại các căn nhà thương mại chưa tiêu thụ để bố trí cho thuê. Đây không phải giải pháp kỹ thuật đơn thuần, mà là thông điệp chính trị rõ ràng: nhà ở phải quay về phục vụ số đông, đặc biệt là công nhân, người lao động và cả bộ phận cán bộ, công chức đang bị loại khỏi thị trường bởi giá nhà quá cao.
Giá nhà vượt chi trả và nghịch lý 51.950 căn tồn kho
Nếu phải chọn một chỉ báo cho thấy thị trường bất động sản đang vận hành lệch khỏi lợi ích xã hội, đó chính là việc giá nhà vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, kể cả công nhân, người lao động và một bộ phận cán bộ, công chức. Trong khi người mua bị đẩy ra ngoài, báo cáo từ 27/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho lên tới khoảng 51.950 căn, lô/nền và còn có xu hướng tăng. Nghịch lý là hàng hóa nhà ở không thiếu, nhưng lại thiếu những sản phẩm phù hợp túi tiền và điều kiện sống của số đông. Quý 3 ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 92% so với quý trước, phản ánh sức mua suy yếu dù nhu cầu ở thực vẫn rất lớn. Trong bối cảnh đó, tiếp tục để tồn kho phình to là lãng phí nguồn lực xã hội; ngược lại, chuyển tồn kho thành nhà ở cho thuê Việt Nam giá hợp lý là cách biến "gạch đá chết" thành hạ tầng an sinh sống động.
Nhà ở cho thuê: mảnh ghép bị bỏ quên trong chính sách nhà ở xã hội
Dù được nhắc đến trong các chiến lược, nhà ở cho thuê Việt Nam vẫn là mảnh ghép yếu nhất trong chính sách nhà ở xã hội hiện nay. Chỉ trong 9 tháng đầu năm, việc thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê mới đạt 47.000 căn trên tổng số 97.000 căn giao cho các địa phương, tương đương khoảng 48% kế hoạch. Con số này cho thấy phân khúc cho thuê – vốn phù hợp với dịch chuyển việc làm liên tục của công nhân và người lao động – chưa được coi là trụ cột mà mới dừng ở vai trò bổ trợ. Các địa phương phản ánh lãi suất vay cao, thời gian thu hồi vốn dài khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia phát triển nhà ở cho thuê. Khi thị trường bất động sản bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá và đầu cơ, mô hình cho thuê dài hạn, giá ổn định khó cạnh tranh nếu không có chính sách tín dụng ưu đãi, cơ chế tài chính và quỹ nhà cho thuê do Nhà nước và địa phương cùng nắm vai trò dẫn dắt.
Mua lại nhà thương mại: cơ hội tái cấu trúc thị trường bất động sản
Điểm đáng chú ý trong phát biểu của Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc là định hướng không chỉ xây mới mà còn "tái sử dụng" nguồn nhà ở đã đầu tư nhưng chưa khai thác hiệu quả. Việc nghiên cứu mua lại căn hộ tại các dự án nhà ở xã hội để hình thành quỹ nhà cho thuê do địa phương quản lý, cùng với khả năng mua lại nhà thương mại chưa tiêu thụ để cho thuê, mở ra một cơ chế linh hoạt: Nhà nước trở thành người mua cuối cùng, giúp giải phóng tồn kho, đồng thời kiểm soát giá thuê theo khả năng chi trả. "Giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân" là lời cảnh báo trực tiếp về sự thất bại của mô hình phát triển lệch về phân khúc cao cấp. Nếu không chuyển hướng sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn – hiện chiếm tới 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế – và tiềm ẩn rủi ro thanh khoản.
Điều kiện để chính sách mua lại nhà thương mại phát huy hiệu quả
Mua lại nhà thương mại tồn kho để cho thuê không tự động trở thành "thuốc chữa" cho mọi vấn đề nếu thiếu kỷ luật thị trường và thiết kế chính sách tinh tế. Phó Thủ tướng yêu cầu phát triển nhà ở phải căn cứ nhu cầu thực tế, đánh giá đúng quan hệ cung – cầu, tránh tình trạng nơi dư thừa nhà không có người ở, nơi thiếu nhà lại không có nguồn cung. Điều này đòi hỏi mỗi địa phương được tăng quyền chủ động trong lựa chọn loại hình nhà ở xã hội, đồng thời phải kiểm soát rủi ro, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và xử lý nghiêm vi phạm. Về phía trung ương, việc sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, cùng với rà soát đầy đủ lượng tồn kho để có giải pháp xử lý, là nền tảng thể chế cho chính sách mới. Nếu các khâu này được thực hiện nhất quán, nhà ở cho thuê sẽ không còn là "phân khúc bị bỏ quên" mà trở thành trụ cột an sinh, kéo thị trường bất động sản trở lại phục vụ người ở thực thay vì nhà đầu tư ngắn hạn.
