Người mua không thể gánh hậu quả thay chủ đầu tư
Dự án nhà ở vi phạm là dự án có sai phạm về đất đai, quy hoạch hoặc xây dựng khiến việc hoàn thiện pháp lý, cấp giấy chứng nhận hay bảo đảm an toàn chỗ ở của người mua bị đình trệ. Khi người dân đã thanh toán nhưng vẫn đối mặt với hồ sơ căn hộ kéo dài, thậm chí nguy cơ phải di dời, câu hỏi không thể né tránh là ai chịu trách nhiệm và bằng cách nào quyền lợi của họ được bảo vệ.
Rủi ro trở nên nghiêm trọng hơn khi chủ đầu tư không chấp hành yêu cầu xử lý, bị xử lý vi phạm hoặc mất khả năng thanh toán. Nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại trong dự thảo chưa đủ nếu không có cơ chế thực thi khi doanh nghiệp không còn khả năng hoàn thành cam kết. Người mua không biết, cũng không buộc phải biết về sai phạm, không nên bị xem như bên phải tự kiểm tra hồ sơ thuộc thẩm quyền quản lý nhà nước hoặc trả thay chi phí khắc phục của chủ đầu tư.
Vì thế, sửa Luật Nhà ở cần chuyển từ lời hứa bảo vệ sang quy trình có đầu mối, thời hạn và nguồn lực cụ thể. Nếu thiếu những yếu tố này, việc xác định quyền trên giấy sẽ không giúp cư dân lấy lại nhà ở ổn định hay xử lý được tổn thất thực tế.
Một điều luật riêng phải dẫn tới phương án xử lý cụ thể
Đề xuất bổ sung một điều riêng về quyền lợi người mua tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất cho các loại dự án, là hướng đi đáng ủng hộ. Trọng tâm phải là phân loại công trình và gắn mỗi tình huống với nghĩa vụ rõ ràng, thay vì để cư dân mắc kẹt giữa các cơ quan hoặc chờ chủ đầu tư tự giải quyết.
- Nếu công trình có thể khắc phục và được phép tồn tại, ấn định thời hạn hoàn thiện pháp lý và giải quyết giấy chứng nhận cho người mua.
- Nếu công trình phải phá dỡ, quy định phương án hỗ trợ tạm thời, hoàn trả tiền hoặc bồi thường phù hợp; trường hợp nguy hiểm phải di dời ngay thì bảo đảm người dân có chỗ ở.
- Nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, gắn nghĩa vụ bồi thường với nguồn bảo đảm, cơ chế bảo quản tài sản và cơ quan đầu mối hỗ trợ người mua.
Luật cũng cần làm rõ quyền sở hữu căn hộ gắn với phần diện tích đất sử dụng chung và quyền lợi khi cải tạo, xây dựng lại chung cư. Đây không phải chi tiết phụ: thiếu căn cứ minh bạch, tranh chấp có thể kéo dài ngay cả khi dự án đã được xử lý về sai phạm.
Ưu đãi công phải đi cùng nghĩa vụ có thể kiểm tra
Bảo vệ cư dân không chỉ là giải quyết hậu quả sau vi phạm. Luật còn phải ngăn ưu đãi của Nhà nước trở thành lợi ích riêng của doanh nghiệp trong khi người dân không nhận được phần an sinh tương xứng. Nguyên tắc được nêu trong thảo luận sửa luật rất rõ: “Nhà nước ưu đãi đến đâu, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ xã hội tương xứng đến đó”.
Với dự án nhà ở cho thuê, đề xuất gồm luật hóa tỷ lệ tối thiểu dành cho người khó khăn về nhà ở, quy định thời hạn thuê ổn định, xác định giá thuê có phản ánh mức ưu đãi và đặt chế tài hoàn trả ưu đãi khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ. Đây là những tiêu chí cần đo đếm được, không thể chỉ dừng ở yêu cầu duy trì mục đích cho thuê.
Cùng nguyên tắc đó, cần minh bạch cách quy đổi nghĩa vụ giữa việc bố trí quỹ đất và nộp tiền tương đương, thời điểm định giá, thời hạn thực hiện và nơi sử dụng nguồn thu. Thiết kế như vậy vừa làm rõ trách nhiệm chủ đầu tư, vừa giúp cộng đồng giám sát việc Nhà nước trao ưu đãi có tạo ra lợi ích an sinh thực chất hay không.
Bảo vệ cư dân phải gắn với kỷ cương đô thị
Quyền lợi cư dân không thể tách rời quy hoạch, hạ tầng và chất lượng không gian sống. Với cải tạo chung cư cũ, mục tiêu nên là tái thiết đồng bộ khu đô thị và tạo môi trường sống tốt hơn, thay vì chỉ giải quyết từng tòa nhà. Trước khi di dời, cần chốt phương án tạm cư, chi phí tạm cư, thời hạn bàn giao và trách nhiệm nếu dự án chậm tiến độ; nếu không, cư dân phải chịu rủi ro trong lúc cam kết vẫn còn mơ hồ.
Kỷ cương cũng đòi hỏi quyết định phát triển phải căn cứ vào quy hoạch, dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng, không chỉ dựa trên phân loại đô thị. Những tiêu chí ấy giúp hạn chế phát sinh dự án vượt năng lực hạ tầng và ngăn sai phạm hôm nay biến thành gánh nặng sinh hoạt, an toàn cho cư dân ngày mai.
Kết luận, một đạo luật bảo vệ người mua phải quy định rõ ai khắc phục, trong bao lâu, bằng nguồn lực nào và cơ quan nào chịu trách nhiệm khi chủ đầu tư không thể thực hiện. Nếu thiếu thời hạn, cơ chế bồi thường và phương án chỗ ở, quyền của cư dân vẫn chỉ là lời hứa. Sửa Luật Nhà ở cần biến nguyên tắc bảo vệ thành nghĩa vụ có thể thi hành, đồng thời giữ kỷ cương quy hoạch và bảo đảm ưu đãi công phục vụ an sinh.
