Cải tạo chung cư cũ theo Luật Nhà ở mới: vấn đề an toàn gắn với quyền tài sản
Cải tạo chung cư cũ theo dự thảo Luật Nhà ở mới là quá trình kiểm định, phá dỡ và xây dựng lại các tòa nhà xuống cấp, gắn chặt với việc bảo đảm quyền tài sản, quyền lợi tái định cư và trách nhiệm di dời của chủ sở hữu căn hộ trong một khung chính sách và thủ tục được luật hóa rõ ràng. Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện được thừa nhận là một trong những bài toán khó nhất của chính sách nhà ở, bởi số lượng công trình lớn, sở hữu phân tán và giá trị quyền sử dụng đất cao. Dự thảo Luật Nhà ở đang đề xuất nhiều chính sách mới để “gỡ” điểm nghẽn, vướng mắc trong đầu tư cải tạo chung cư cũ, chuyển trọng tâm từ cách làm manh mún sang kế hoạch tổng thể có tính ràng buộc pháp lý. Lập trường của bài viết này rõ ràng: cư dân chỉ nên ủng hộ dự án cải tạo khi hiểu đầy đủ quyền lợi chủ sở hữu và cơ chế bồi thường tái định cư đi kèm.
Nhà nước chủ động lập kế hoạch, chuyển từ sửa từng nhà sang tái thiết cả khu
Điểm thay đổi quan trọng nhất của chính sách cải tạo là Nhà nước không còn để dự án xuất phát từ đề xuất “tự phát” của từng chủ đầu tư, từng tòa nhà. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) yêu cầu UBND cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở lập kế hoạch cải tạo, dựa trên kết quả kiểm định và danh mục nhà phải phá dỡ. Điều này biến kế hoạch cải tạo thành một công cụ pháp lý độc lập, có trước cả quy hoạch chi tiết và lựa chọn chủ đầu tư. Chuỗi bước được đề xuất là: kiểm định → lập kế hoạch → lập quy hoạch → lựa chọn chủ đầu tư → triển khai dự án. Với cách tiếp cận này, quyền lợi chủ sở hữu được đặt trong một bức tranh tổng thể của khu vực, thay vì để mỗi khối nhà tự thương lượng trong thế yếu. Theo số liệu được công bố, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ với trên 100.000 hộ dân đang sinh sống – một con số đủ cho thấy vì sao việc lập kế hoạch tập trung là bắt buộc, không phải lựa chọn.
Quyền lợi chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn và bị phá dỡ
Điều cư dân quan tâm nhất trong cải tạo chung cư cũ là quyền sở hữu căn hộ có bị “xóa sổ” khi nhà hết hạn sử dụng hay không. Dự thảo Luật Nhà ở mới tách bạch rất rõ: hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ chấm dứt; chỉ khi nhà thuộc diện phải phá dỡ thì mới áp dụng cơ chế xử lý riêng. Một trong những hướng sửa đổi được cơ quan soạn thảo xác định là làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Quan điểm ở đây là: cư dân không còn bị xem là “bên bị động”, mà là một chủ thể có quyền tham gia quyết định phương án cải tạo, từ việc lựa chọn chủ đầu tư đến cách thức phân chia sản phẩm sau khi xây dựng lại.
Cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: bảo vệ lợi ích cư dân đến đâu?
Nếu cải tạo chung cư cũ mà không bảo đảm bồi thường tái định cư công bằng, minh bạch thì mọi khẩu hiệu về chỉnh trang đô thị đều vô nghĩa. Dự thảo Luật Nhà ở mới dành riêng Chương VII cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm cả bồi thường, tái định cư, di dời và cưỡng chế di dời. Về bồi thường, Điều 91 yêu cầu việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan. Diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đồng thời phương án bồi thường với nhà chung cư cũ phải xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ và giá đất để tính bồi thường nếu có. Từ góc nhìn của người viết, đây là bước tiến lớn nhưng chưa đủ; cư dân cần yêu cầu địa phương công bố rõ hệ số K, phương án hỗ trợ thuê nhà tạm cư và lựa chọn nhận nhà hoặc nhận tiền, vì chính các điều khoản chi tiết này mới quyết định quyền lợi thực tế.
Gỡ điểm nghẽn tâm lý và tài chính: trách nhiệm mới cho cả Nhà nước, doanh nghiệp lẫn cư dân
Những bế tắc trong cải tạo chung cư cũ không chỉ đến từ cơ chế pháp lý mà còn từ tâm lý và tài chính. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa vào một loạt cơ chế mới về quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, nguồn vốn, ưu đãi, tái định cư và xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận. Ở chiều cư dân, tâm lý lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ là một điểm nghẽn đã được cơ quan soạn thảo thừa nhận. Những đề xuất mới cho thấy việc tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ không thể chỉ giải quyết ở một khâu; phải đồng thời làm rõ trách nhiệm di dời, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư và tạo tính khả thi tài chính cho dự án. Quan điểm kết luận là: nếu cư dân nắm chắc quyền lợi chủ sở hữu, yêu cầu minh bạch về bồi thường tái định cư và chủ động tham gia đối thoại, thì mọi chính sách cải tạo mới thực sự có cơ hội đi vào đời sống thay vì nằm trên giấy.
