Luật Nhà ở sửa đổi: Bước chuyển mạnh về di dời và an toàn công trình
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về cải tạo chung cư cũ là hệ thống quy định mới nhằm xử lý nhanh nhà chung cư mất an toàn, đồng thời làm rõ quyền lựa chọn bồi thường di dời, tái định cư và điều kiện cưỡng chế, để cư dân không bị bỏ rơi giữa công trình xuống cấp và các phương án cải tạo thiếu minh bạch. Tôi cho rằng điểm quan trọng nhất của dự thảo là thừa nhận: an toàn công trình phải đi cùng với quyền lợi cư dân, không phải hi sinh bên này cho bên kia. Quy định về cơ chế di dời, bồi thường, tái định cư và cưỡng chế được đặt ở vị trí trung tâm, thay vì coi đó là thủ tục phụ trợ. Luật không chỉ hướng tới xử lý nhà nguy hiểm, mà còn buộc chính quyền và chủ đầu tư phải chứng minh cách bảo đảm quyền lợi chủ sở hữu trong từng bước cải tạo chung cư cũ.
Cơ chế di dời: Không còn chờ chương trình, ưu tiên bảo vệ tính mạng cư dân
Với nhà chung cư cũ, vấn đề lớn nhất hiện nay không phải là cải tạo thế nào, mà là di dời ra sao khi công trình đã nguy hiểm. Dự thảo Luật Nhà ở yêu cầu thống nhất cơ chế xử lý các trường hợp phải phá dỡ, từ cháy nổ, thiên tai, địch họa đến chung cư nguy hiểm tổng thể có nguy cơ sập đổ và cần di dời khẩn cấp. Quan điểm của tôi: mọi chung cư có nguy cơ mất an toàn nghiêm trọng phải được di dời ngay, không phụ thuộc vào việc đã nằm trong chương trình phát triển nhà ở hay chưa. Hiện, khoản 2 Điều 86 dự thảo cho phép địa phương "bố trí chỗ ở tạm thời, di dời chủ sở hữu, người sử dụng" trước, sau đó mới lập kế hoạch cải tạo hoặc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Nhưng phạm vi áp dụng còn chưa bao quát hết kịch bản nguy hiểm. Nếu không bổ sung, cư dân sống trong chung cư nguy cơ sập vẫn có thể bị kẹt vì lý do… chưa kịp đưa vào chương trình.
Bồi thường di dời và tái định cư: Quyền lựa chọn phải thuộc về cư dân
Trọng tâm tranh luận hiện nay nằm ở cơ chế bồi thường di dời và tái định cư. Dự thảo nêu: nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ, trừ khi không có nhu cầu; còn nếu không xây lại, họ "được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư" tại nơi khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc xã lân cận. Cụm từ này tạo ra hai cách hiểu: hoặc cư dân tự chọn nhận tiền hay nhà, hoặc cơ quan nhà nước/chủ đầu tư tự quyết hình thức. Tôi đứng về phương án đầu: quyền lựa chọn phải thuộc về người bị buộc rời khỏi nơi ở cũ, bởi họ không tự nguyện rời đi mà do quy hoạch áp đặt. Nếu chỉ ghi chung chung, rủi ro lớn là cư dân muốn tiếp tục có nhà, nhưng phương án phê duyệt lại chỉ chi trả tiền mặt. Vì vậy, luật cần ghi rõ quyền tự chọn của chủ sở hữu và đặt cơ chế thông qua phương án bồi thường với tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, cùng quy định hiệu lực đối với người không đồng thuận.
Mở rộng phương thức hỗ trợ: Nhà ở xã hội, đất tương đương và bài toán giá trị
Một điểm tiến bộ đáng ghi nhận là Chính phủ đề xuất mở rộng phương thức hỗ trợ khi cải tạo chung cư cũ. Ngoài lựa chọn nhà tái định cư hoặc tiền, chủ sở hữu còn có thể được bố trí, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn, hoặc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương giá trị nhà ở tái định cư. Đây là bước mở cửa đáng kể cho các nhóm cư dân khác nhau: người muốn ổn định lâu dài, người muốn sở hữu đất, người ưu tiên chi phí ở hợp lý trong nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mặt trái là bài toán giá trị tương đương rất dễ nảy sinh tranh chấp nếu tiêu chí không minh bạch. Khi mở rộng phương thức bồi thường, luật buộc phải đi kèm cơ chế xác định giá trị và quyền lợi giữa các phương án một cách rõ ràng, công khai. Nếu không, cải tạo chung cư cũ sẽ biến thành cuộc mặc cả lợi ích giữa cư dân và nhà đầu tư, kéo dài tiến độ và khoét sâu mất niềm tin.
Cưỡng chế di dời: Điều kiện tiên quyết là bảo đảm chỗ ở tạm thời và quyền lợi cư dân
Cưỡng chế di dời luôn là biện pháp cuối cùng và gây nhiều tranh cãi. Dự thảo Luật Nhà ở được yêu cầu làm rõ điều kiện cưỡng chế, trong đó phải bảo đảm đã bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán kinh phí để người dân tự lo chỗ ở, đồng thời đã thông báo, vận động, thuyết phục nhưng cư dân không chấp hành quyết định di dời. Thực tế từng xuất hiện tình huống hết thời hạn di dời mà chỗ ở tạm chưa có, tiền hỗ trợ chưa được thanh toán, hoặc nghĩa vụ khác của chủ đầu tư trong phương án bồi thường chưa thực hiện. Ở đây, lập trường của tôi rất rõ: khi chưa bảo đảm điều kiện tối thiểu về chỗ ở tạm thời hoặc kinh phí, mọi quyết định cưỡng chế là vi phạm quyền lợi cư dân. Với trường hợp không thuộc diện di dời khẩn cấp, dự thảo cũng nhấn mạnh chỉ ban hành quyết định cưỡng chế sau khi đã bảo đảm đầy đủ các điều kiện cần thiết để chủ sở hữu thực hiện di dời theo phương án đã phê duyệt. Đó là ranh giới pháp lý tối thiểu để tránh biến cải tạo chung cư cũ thành cưỡng bức chỗ ở.
