Thủ Thiêm đang bước vào giai đoạn “thay máu” nhà đầu tư
Những diễn biến mới tại Empire City Thủ Thiêm và Lotte Eco Smart City cho thấy khu đô thị mới này đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc vốn, khi các nhà đầu tư nước ngoài và đối tác trong nước điều chỉnh chiến lược tham gia các dự án bất động sản TP.HCM theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào hiệu quả tài chính và pháp lý thay vì chỉ theo đuổi quy mô. Sự thay đổi không chỉ nằm ở việc ai rút, ai ở lại, mà là cách dòng vốn được tái phân bổ giữa các phân khúc và mô hình hợp tác.
Điểm đáng chú ý là hai động thái trái chiều: Keppel Ltd. rút khỏi Empire City Thủ Thiêm, trong khi Lotte Properties HCMC hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai cho Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Một bên thu hẹp sự hiện diện, bên kia tăng mức độ cam kết. Điều này đặt ra câu hỏi: Thủ Thiêm đang trở thành sân chơi của những nhà đầu tư kiên định dài hạn, hay là nơi các tập đoàn tái sắp xếp danh mục khi bối cảnh thị trường thay đổi? Câu trả lời nằm trong những quyết định rất cụ thể về chuyển nhượng vốn và dòng tiền.
Keppel rút khỏi Empire City: Tái cơ cấu danh mục hay rút lui chiến lược?
Tập đoàn Keppel Ltd. từ Singapore đã ký thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn tại Công ty TNHH Empire City – chủ đầu tư Empire City Thủ Thiêm. Sau khi thương vụ hoàn tất, Empire City sẽ không còn là công ty liên kết của Keppel. Đây không phải động thái ngắn hạn, mà là bước đi nằm trong chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của tập đoàn, nhằm tối ưu hóa nguồn vốn và nâng hiệu quả sử dụng tài sản. Nói cách khác, Keppel chọn rút bớt khỏi một dự án phức tạp để tập trung nguồn lực vào các tài sản phù hợp hơn với chiến lược mới.
Theo thỏa thuận, phần vốn này sẽ được chuyển cho Denver Power Vietnam và Golden Axis – nơi Trần Thái Lands và Tiến Phước nắm giữ gần như toàn bộ. Một câu nói dễ trích dẫn từ thương vụ này là: "Giao dịch giúp Keppel hoàn thành sớm kế hoạch thoái vốn công bố cho năm tài chính". Đồng thời, việc chuyển nhượng cũng khép lại tranh chấp về khoản tiền sử dụng đất bổ sung khoảng 6.877 tỷ đồng, tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai ổn định hơn trong giai đoạn tới. Nhìn ở góc độ Thủ Thiêm, đây là sự chuyển giao quyền kiểm soát từ nhà đầu tư nước ngoài sang các đối tác trong nước nhiều kinh nghiệm.
Lotte Eco Smart City: Dòng tiền Hàn Quốc siết chặt kỷ luật pháp lý
Trái ngược với quyết định thoái vốn của Keppel, Lotte Properties HCMC lại phát tín hiệu tăng cường hiện diện tại Thủ Thiêm. Công ty đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm vào ngày 31/7 với tổng số tiền 17.569 tỷ đồng. Theo phía doanh nghiệp, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cột mốc pháp lý lớn, mở đường cho dự án bước vào giai đoạn triển khai tiếp theo. Một câu nhận định dễ trích dẫn là: "Việc nộp đầy đủ 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho thấy cam kết lâu dài của Lotte tại Thủ Thiêm".
Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm nằm tại phân khu chức năng 2A, gồm sáu lô đất, được quy hoạch thành tổ hợp đa chức năng với văn phòng hạng A, trung tâm thương mại, khách sạn và khu nhà ở. Đáng chú ý, cấu trúc sở hữu của Lotte Properties HCMC sau các giao dịch được điều chỉnh: Phát Đạt nắm 35% vốn; phần còn lại chia cho Lotte Shopping Co., Ltd, Hotel Lotte Co., Ltd và Lotte Engineering & Construction Co., Ltd. Sự kết hợp giữa nhà đầu tư nước ngoài và đối tác trong nước không phải tình cờ, mà phản ánh xu hướng “đồng kiến tạo” dự án lớn, nơi mỗi bên góp thế mạnh về vốn, kinh nghiệm và khả năng triển khai.
Tái cấu trúc vốn: Cuộc chơi mới giữa nhà đầu tư nước ngoài và đối tác nội
Nếu chỉ nhìn Keppel rút và Lotte tiến, sẽ dễ nghĩ đây là sự thay thế một nhà đầu tư nước ngoài bằng một nhà đầu tư nước ngoài khác. Nhưng thực chất, cả hai thương vụ đều cho thấy chiến lược tái cấu trúc vốn đang diễn ra sâu trong các dự án bất động sản TP.HCM. Với Keppel, mục tiêu là hiện thực hóa tài sản và tái phân bổ nguồn vốn; với Lotte và Phát Đạt, là gom nguồn lực bằng cách chuyển nhượng các dự án khác, như Thuận An 1, để dành vốn cho Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.
Ở Lotte Eco Smart City, nhà đầu tư nước ngoài không còn “đơn độc”, mà chia sẻ vốn và rủi ro với một doanh nghiệp Việt nắm tới 35% doanh nghiệp dự án. Ở Empire City Thủ Thiêm, phần vốn của nhà đầu tư nước ngoài lại chuyển giao cho các công ty Việt đang trực tiếp vận hành dự án. Điều này cho thấy một trật tự mới: vốn ngoại vẫn quan trọng, nhưng phải đi kèm cấu trúc hợp tác linh hoạt hơn, trong khi vốn nội ngày càng đóng vai trò “neo” giúp các dự án bám sát thực tế pháp lý và thị trường.
Tiến độ Thủ Thiêm: Rủi ro chậm lại hay cơ hội tăng tốc?
Câu hỏi nhiều người quan tâm là những thay đổi này sẽ kéo chậm hay thúc đẩy tiến độ khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ở Empire City, việc Keppel rút lui nhưng đồng thời chấm dứt tranh chấp về khoản tiền sử dụng đất bổ sung có thể xóa đi một “nút thắt” pháp lý, giúp các đối tác Việt chủ động hơn trong việc điều hành dự án. Giới quan sát đánh giá, chính việc giải quyết dứt điểm tranh chấp được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi để dự án tiếp tục triển khai, qua đó góp phần vào đà phát triển chung của Thủ Thiêm.
Ở chiều ngược lại, Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm sau khi hoàn tất nộp 17.569 tỷ đồng tiền sử dụng đất đã có nền tảng pháp lý rõ ràng để bước vào giai đoạn triển khai mới. Khi một megaproject khóa chặt nghĩa vụ tài chính, rủi ro pháp lý giảm, khả năng thu xếp vốn và ký kết với đối tác thứ cấp cũng tốt hơn. Nhìn tổng thể, Thủ Thiêm đang chuyển từ giai đoạn “giải phóng mặt bằng và gọi vốn” sang giai đoạn “lọc dự án và triển khai có chọn lọc”. Nếu các nhà đầu tư giữ kỷ luật tài chính và pháp lý như Lotte, đồng thời xử lý được tranh chấp như trường hợp Empire City, Thủ Thiêm nhiều khả năng sẽ tăng tốc thay vì chậm lại.
