Một khu đô thị mới được đặt cạnh đường sắt cao tốc – bước đi chiến lược nhưng đầy rủi ro
Khu đô thị Ninh Bình quy mô khoảng 34,52 ha tại phường Đồng Văn và Tiên Sơn là một đô thị mới được quy hoạch nằm ngay cạnh hành lang an toàn tuyến đường sắt cao tốc Bắc-Nam, hướng tới dân số khoảng 3.000 người, với các chức năng ở, giáo dục, thương mại–dịch vụ và công viên cây xanh, được xem là mảnh ghép chiến lược trong phát triển hạ tầng giao thông và không gian đô thị của tỉnh. Việc UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch đô thị 34 ha này không phải động thái kỹ thuật thuần túy mà là tuyên bố lựa chọn phát triển bám theo hạ tầng giao thông cấp quốc gia. Đây là cách Ninh Bình gửi đi thông điệp: đường sắt cao tốc Bắc-Nam sẽ không chỉ là tuyến vận tải đi qua, mà phải trở thành trục kinh tế – đô thị mới gắn với các khu dân cư, dịch vụ, công nghiệp sạch. Vấn đề còn lại là khả năng biến bản vẽ quy hoạch thành cộng đồng sống được, kết nối được và phát triển bền vững.
Từ bản vẽ đến đô thị sống được: bài toán tích hợp với đường sắt cao tốc Bắc-Nam
Theo thông tin chính thức, khu đô thị mới tại Đồng Văn – Tiên Sơn có diện tích hơn 34,5 ha, do một doanh nghiệp tư nhân tổ chức lập quy hoạch, với định hướng sử dụng đất gồm ở, văn hóa, giáo dục, thương mại–dịch vụ, cây xanh, bãi đỗ xe và công trình công cộng. Ranh giới phía Tây của khu này giáp hành lang an toàn đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam, còn phía Nam giáp tuyến đường quy hoạch rộng 69 m, cho thấy tư duy tạo điểm nút giao thông đa trục chứ không chỉ “bám ga”. Ở góc độ phát triển hạ tầng giao thông, đây là cơ hội hiếm để thiết kế đồng bộ ngay từ đầu: kết nối đường sắt với đường bộ, không gian bãi đỗ xe, tổ chức đi bộ và phương tiện công cộng, hạn chế lệ thuộc vào xe cá nhân. Nếu làm tốt, khu đô thị Ninh Bình này có thể trở thành hình mẫu của đô thị nén gắn hạ tầng đường sắt cao tốc, nâng công suất khu vực về cả lưu thông lẫn dịch vụ. Ngược lại, nếu chỉ xây nhà bám mặt đường, nguy cơ tạo thêm nút thắt tắc nghẽn quanh ga là rất rõ.
Giải phóng mặt bằng Ninh Bình: cái giá xã hội của giấc mơ cao tốc
Phía sau những khẩu hiệu “phát triển hạ tầng giao thông” là bài toán giải phóng mặt bằng Ninh Bình cực lớn. Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam qua tỉnh dài khoảng 86 km, đi qua 23 xã, phường, với phạm vi bảo vệ công trình ảnh hưởng khoảng 3.989 hộ dân trên hơn 406 ha đất, từ đất ở, đất vườn, nông nghiệp đến rừng và các loại đất khác. Nếu tính cả hành lang an toàn đường sắt, số hộ bị ảnh hưởng tăng lên khoảng 5.600 hộ với hơn 631 ha đất. Dự kiến khoảng 1.683 hộ phải bố trí tái định cư, tỉnh đã quy hoạch 30 khu tái định cư, trong đó đã khởi công một khu tại Đồng Văn và phê duyệt một khu tại Trung Sơn. Câu chuyện không dừng ở con số: tuyến đi qua cả công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu dân cư đông đúc, khiến áp lực bồi thường, hỗ trợ, di dời trở thành bài kiểm tra về tính minh bạch và lòng tin xã hội. Nếu quyền lợi người dân không được bảo đảm rõ ràng, khu đô thị 34 ha mới rất dễ mang hình ảnh một dự án xây trên đất đai và ký ức bị tổn thương.
Cơ hội kết nối vùng và nguy cơ phát triển lệch hướng
Điểm tích cực là Ninh Bình đã chọn chủ động chuẩn bị quỹ đất đô thị đi cùng quỹ đất tái định cư, thay vì chờ hạ tầng giao thông hoàn thành mới đối phó. Mục tiêu được nêu rõ: hoàn thành các nhiệm vụ giải phóng mặt bằng để đường sắt cao tốc Bắc-Nam triển khai đúng tiến độ theo yêu cầu trung ương, đồng thời mở không gian phát triển mới cạnh hành lang an toàn tuyến cao tốc. Về chiến lược, đây là cơ hội để địa phương nâng cấp chất lượng đô thị, dịch vụ giáo dục, văn hóa và thương mại, thay thế khu nhà ở phân tán bằng khu quy hoạch đồng bộ. Nhưng mặt trái rất đáng lo: nếu không gắn kết chặt với việc làm, với mạng lưới giao thông nội tỉnh và liên tỉnh, khu đô thị mới có thể rơi vào tình trạng "đô thị ngủ" – nơi người dân di dời đến chủ yếu để ở, nhưng đi làm, học hành, tiếp cận dịch vụ vẫn lệ thuộc vào các trung tâm cũ. Lúc đó, hạ tầng đường sắt tốc độ cao trở thành đường trung chuyển cho dòng lao động di cư, chứ chưa chắc tạo được động lực kinh tế tại chỗ.
Điều kiện để khu đô thị 34 ha cạnh cao tốc thành hình mẫu chứ không thành bài học
Đồ án quy hoạch khu đô thị mới Đồng Văn – Tiên Sơn có thời gian thực hiện không quá 6 tháng từ khi chọn được tư vấn, cho thấy quyết tâm chính trị khá rõ. Quyết tâm là cần, nhưng không đủ. Nếu Ninh Bình muốn biến khu đô thị 34 ha này thành điểm sáng bên tuyến đường sắt cao tốc Bắc-Nam, thay vì một khu dân cư bình thường, ít nhất ba điều phải được coi trọng: minh bạch và công bằng trong giải phóng mặt bằng; thiết kế đô thị gắn với giao thông công cộng, ưu tiên người đi bộ và xe buýt kết nối ga; và sớm hoạch định chức năng kinh tế – việc làm gắn với các không gian thương mại, dịch vụ, giáo dục. Đường sắt cao tốc có thể mang lại "tốc độ" cho dòng người và hàng hóa, nhưng chất lượng đô thị lại phụ thuộc vào từng quyết định nhỏ trong quy hoạch và thực thi. Khu đô thị Ninh Bình cạnh tuyến cao tốc sẽ là cơ hội nâng kết nối và công suất khu vực, nếu tỉnh coi người dân là chủ thể cùng tham gia, chứ không chỉ là đối tượng phải di dời.
