Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Lĩnh vực giao thoa, không thể nhìn như nhà ở thông thường
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là các công trình, tổ hợp khách sạn, resort, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khu vui chơi giải trí được xây dựng để phục vụ lưu trú, trải nghiệm, tiêu dùng và đầu tư, vận hành trong mối liên hệ chặt chẽ với hệ sinh thái du lịch, dịch vụ và tài chính hiện đại. Bất động sản du lịch Việt Nam vì thế là lĩnh vực giao thoa hiếm hoi giữa du lịch, bất động sản, thương mại, tài chính, hạ tầng và văn hóa, vừa là sản phẩm đầu tư, vừa là công cụ khai thác tài nguyên du lịch, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, phát triển đô thị và quảng bá hình ảnh quốc gia.
Quan trọng hơn, đây là một trụ cột của nền kinh tế dịch vụ hiện đại, gắn với mục tiêu đưa đất nước trở thành quốc gia thu nhập cao vào năm 2045. Nhìn lại hơn 15 năm qua, hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn trong nước và quốc tế đã đổ vào các dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Huế, Quảng Nam, kéo theo hạ tầng giao thông, logistics, đào tạo nghề và nhiều ngành dịch vụ liên quan. Nếu coi đây chỉ là một nhánh nhỏ của thị trường nhà ở, chính sách sẽ luôn hụt hơi và bóp nghẹt tiềm năng.
Diễn đàn 2026: Khi thị trường lớn nhưng pháp lý nhỏ
Diễn đàn Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026 đánh dấu một thời điểm nhạy cảm: tiềm năng lớn nhưng nút thắt thể chế ngày càng lộ rõ. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã phát biểu tham luận tại Diễn đàn này vào chiều 26/8, cho thấy tiếng nói chính thức của cộng đồng doanh nghiệp đang được đặt lên bàn chính sách.
Vấn đề không còn là “thiếu vốn hay thiếu đất”, mà là hệ thống pháp luật rời rạc: quy định đang nằm rải rác trong Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Du lịch, Xây dựng, Đầu tư, Quy hoạch. Trong khi đó, các loại hình mới như condotel, resort villa, shophouse du lịch, bất động sản chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng kết hợp y tế, sinh thái, nông nghiệp chưa có khung pháp lý thống nhất. Một câu nói nên được trích lại: “Nhà đầu tư trong và ngoài nước luôn đặt yếu tố ổn định chính sách, minh bạch pháp lý và khả năng dự báo của môi trường đầu tư lên hàng đầu”. Khi chính sách thiếu ổn định, dòng vốn sẽ chọn cách đứng ngoài.
Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số giai đoạn 2026 – 2030, việc khơi thông bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ là câu chuyện ngành, mà là bài toán cấu trúc tăng trưởng. Không thể nói đến phát triển du lịch bền vững nếu công cụ không gian – các dự án nghỉ dưỡng – vẫn bị trói bởi những quy định nửa vời.
Những nút thắt đang bóp nghẹt dự án nghỉ dưỡng và nhà đầu tư nhỏ lẻ
Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở chỗ: pháp luật chưa trả lời rõ bất động sản du lịch là gì về mặt quyền tài sản. Chưa có quy định minh bạch về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, dù nhiều dự án đã hoàn tất đầy đủ thủ tục đất đai, định giá, nghĩa vụ tài chính và xây dựng theo đúng quy hoạch. Thiếu hướng dẫn cụ thể, cơ quan đăng ký đất đai không có cơ sở cấp sổ, khiến quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế – những quyền căn bản của nhà đầu tư – bị treo.
Hệ quả không chỉ dừng ở doanh nghiệp. Hàng chục nghìn nhà đầu tư cá nhân mua sản phẩm nghỉ dưỡng để cho thuê hoặc nhận cam kết lợi nhuận đang mắc kẹt với tài sản không có giấy chứng nhận. Khi tài sản này không được cấp giấy chứng nhận, các khoản vay trở thành khoản vay có rủi ro, không đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản nếu phát sinh nợ xấu. Ngân hàng dè chừng, doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng trung – dài hạn, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản vẫn chưa phát triển.
Công tác quy hoạch cũng bộc lộ nhiều bất cập: một số địa phương phát triển nóng, không bám sát nhu cầu, dẫn đến dư thừa căn hộ nghỉ dưỡng nhưng lại thiếu sản phẩm du lịch chất lượng cao. Nhiều dự án được phê duyệt nhưng hạ tầng giao thông, điện, nước, xử lý môi trường chưa đồng bộ. Nói cách khác, chúng ta đã chạy theo phong trào nhiều hơn là theo chiến lược phát triển du lịch bền vững.
Kiến nghị chính sách của VNREA: Từ “gỡ rối” đến tái cấu trúc thị trường
Điểm đáng chú ý tại Diễn đàn là loạt kiến nghị chính sách mà Hiệp hội Bất động sản đưa ra, không chỉ dừng ở ngắn hạn mà hướng tới một lộ trình cải cách thể chế và tái cấu trúc thị trường. Trước hết, VNREA đề xuất tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật: rà soát toàn bộ hệ thống quy định liên quan bất động sản du lịch nghỉ dưỡng theo hướng đồng bộ, thống nhất giữa các luật; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; xác định rõ cơ chế sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và quyền tài sản đối với từng loại hình sản phẩm; ban hành khung pháp lý đầy đủ cho các mô hình mới.
VNREA cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng môi trường đầu tư ổn định, có khả năng dự báo, phát triển theo nhu cầu thực, tránh đầu cơ. Về vốn, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu các gói tín dụng trung và dài hạn phù hợp với đặc thù dự án nghỉ dưỡng có chu kỳ thu hồi vốn dài. Từ góc độ quản lý nhà nước, Hiệp hội đề xuất Chính phủ chỉ đạo rà soát, sửa đổi các quy định chồng chéo; Bộ Xây dựng chủ trì hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch mới.
Đáng chú ý là lộ trình ba bước mà VNREA đề xuất: năm 2026, phân loại và xử lý tồn đọng của các dự án du lịch nghỉ dưỡng theo nhóm – từ dự án đủ pháp lý, vướng thủ tục hành chính nhưng không vi phạm bản chất, đến dự án sai phạm có thể khắc phục hoặc vi phạm nghiêm trọng, không thể triển khai. Giai đoạn 2026 – 2027, hoàn thiện bộ khung pháp luật về khái niệm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, chế độ đất, quyền sở hữu công trình, giấy chứng nhận và quản lý vận hành. Từ 2027 – 2028, chuyển trọng tâm từ “gỡ pháp lý” sang “tái cấu trúc” vận hành, nâng cao hiệu quả tài sản. Đây là một cách tiếp cận thẳng thắn: dám phân loại, dám loại bỏ dự án yếu, thay vì cố cứu tất cả.
Phát triển du lịch bền vững phải là dự án liên ngành
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không thể phát triển bền vững nếu chỉ nhìn như bài toán đất – xây – bán. Đó là câu chuyện liên ngành: du lịch, nông nghiệp, văn hóa, tài chính, khoa học công nghệ và cả chuyển đổi số. VNREA nhấn mạnh, muốn tận dụng cơ hội đưa bất động sản du lịch Việt Nam lên tầm mới, phải hoàn thiện thể chế, xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định, có khả năng dự báo; khơi thông nguồn lực xã hội; phát huy vai trò doanh nghiệp tư nhân; thúc đẩy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.
Ở góc độ ngành dọc, cần sự phối hợp giữa Bộ Nông nghiệp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để xây dựng cơ chế phát triển du lịch sinh thái, du lịch nông nghiệp, du lịch cộng đồng gắn với bất động sản du lịch. Đây là chìa khóa để các dự án nghỉ dưỡng không chỉ là những khối bê tông ven biển, mà là không gian gắn với cảnh quan, sinh thái và văn hóa bản địa. Xu thế du lịch xanh, kinh tế xanh, phát triển bền vững đang trở thành yêu cầu bắt buộc: dự án mới phải tiết kiệm năng lượng, dùng vật liệu thân thiện môi trường, giảm phát thải carbon, bảo tồn cảnh quan và văn hóa.
Tầm nhìn cuối cùng khá rõ: nếu thực hiện được lộ trình cải cách và phối hợp liên ngành, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phát triển lành mạnh, bền vững, đóng góp tích cực vào tăng trưởng, nâng cao năng lực cạnh tranh và giúp du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Câu hỏi còn lại là ý chí thực thi. Không thể tiếp tục chấp nhận một thị trường trăm nghìn tỷ đồng vận hành trên nền pháp lý chắp vá.
